关键词：房地产、黑天鹅、棚改、PSL、
股市大白话，A股钱进有门道！钱进大队长为您精选最有含金量的A股研报。
最近地产板块可谓是哀鸿遍野，好大容易盼来个7000亿大放水，这利好还没享受呢，转身就被当头棒喝，迎来了棚改这只黑天鹅！房企股价遭遇市场用脚投票，毕竟受贸易战、股权质押爆仓风险等负面消息影响，市场情绪极度悲观，对利好消息的反应变得迟钝，但对利空消息变得高度敏感。这棚改究竟是何方妖孽，竟然完全对冲央妈的福利大礼包？下面钱进有道就为大家梳理下其中的门道，弄清楚这各种利益是如何盘根错节的。
首先我们得弄清楚“棚改”“PSL”“实物安置”和“货币化安置”这几个概念。“棚改”，全称棚户区改造，俗称拆迁，初衷是为了改善困难家庭住房条件，对城镇危旧住房进行改造的一项工程。这十多年的棚改也成就了咱们新中国特殊人群——拆迁户。国家拆了人家的房子，总得想点办法补偿吧，民脂民膏来得可不容易！按照政策呢，咱们有“实物安置”和“货币化安置”两种方式。实物安置呢，就是政府直接分配住房，不通过市场交易。货币化安置就比较复杂了，第一种是货币补偿，说白了就是对征收房屋进行估价，然后政府按价理赔。第二是政府集中购买安置房。这第三种呢，政府起到一个中介作用，通过搭建平台，房企让利，拆迁户们想买哪套买哪套。介绍完实物安置和货币化安置，大家可以发现，凡是货币化安置都得经过市场交易，直接影响商品房价格。但实物安置直接分配住房，是不影响商品价格的。大家记住这点就可以了。
这棚改是为了改善民生，俗话说巧妇难为无米之炊，办事就得要钱，这就轮到PSL上场了。PSL，中文名抵押补充贷款，是央妈为棚改提供长期资金的一项政策工具。PSL在货币化安置中是怎么操作的呢？我们简单理一下：首先央妈以低利率通过PSL向国开行和农发行等政策性银行提供贷款；第二步，国开行和农发行向地方政府发放棚改专项贷款；第三步，地方政府有了钱，开始棚户区改造，拿着国开行的钱补偿你一大笔拆迁款，然后把房子拆了；第四步，房子没了，一家老小总得生活，于是呢，你就拿着政府补偿的钱去买商品房；第五步，和你一样的拆迁户多了，开发商原来砸手里卖不出去的房子就卖出去了，房价也上来了，还挣了个盆满钵满。开发商一看，是条路子！立马又把卖房的钱拿去跟政府拍新地；第六步，地方政府刚好把棚改土地卖给开发商，用卖土地的钱还掉国开行的贷款。看！多么完美的闭环！央妈一笔钱搞活了经济，地方政府、拆迁户、开发商没一个不偷着乐的！数据显示，棚改货币化90%集中在三四线城市。没多久，三四线房价接过一线城市上涨的交接棒，开启了轰轰烈烈的上涨之旅，这顺带着去库存目标也达到了。可以说这波上涨与棚改货币化安置政策有着相当大的干系。
但从效果来看，当前棚改已经过了高潮期，步入保住去库存胜利果实的阶段。即使棚改不会被一刀切叫停，但货币化安置将逐步退出，这一点其实从政府工作报告就可以看出。2017年的政府工作报告提出，因地制宜提高货币化安置比例。2018年，政府工作报告的就没有此提法了。所以最近有关国开行将所有棚改合同审批权限上收总行，暂停支行棚改项目审批的报道也是政策转变的延续。虽然国开行对传闻进行了回应，但大大们的回答往往都是你对A心急火燎，他回答放心吧，B没事。你问A接下来会怎么样，他说A到现在为止都很正常。但棚改政策微调是一定的了，这样一来直接影响便是冲击三四线房价和地产商，资金会回流一二线城市。回头看恒大过去几年能够迅速反超万科碧桂园成为老大，很大程度就是依赖于在三四线城市的广泛布局，赶上了这一波货币化棚改的历史进程。最近许老板收购贾跃亭的法拉第也就不难理解了。
$沙河股份(SZ000014)$ 、 $皇庭国际(SZ000056)$ 、$中洲控股(SZ000042)$
今天的互动话题：棚改政策微调对房价有何影响？
A. 三四线城市房价绝对下跌
B. 毕竟是刚需，三四线城市房价不会跌
C. 一二线城市房价又要涨了
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