美国这一波房价暴涨，有哪些炒房客在推波助澜？
Lance Lambert2022-06-28
自从新冠疫情爆发以来，美国的住房市场迎来了一波神奇的热潮，大量投资者被吸引到了房市上。
如果你在美国，而且你恰好有套房，那么在过去两年中，你八成没少受到炒房客的电子邮件、电话和短信轰炸。他们的中心思想就一句：你的房卖吗？
自新冠疫情爆发以来，美国的住房市场迎来了一波神奇的热潮，大量投资者被吸引到了房市上。这其中既有家庭刚需者，也有买房做民宿者。还有的人专买旧房，翻修后出手赚差价。就连黑石集团（Blackstone）这样的华尔街巨头和Opendoor Technologies这样的科技公司也在大肆炒房。低按揭、贷款容易、房价升值快这几个因素结合在一起，让投资者很难抗拒房市的诱惑。
虽然在过去两年里，美国投资者纷纷涌入房市，但很多房地产业者却不愿意把房市的繁荣归功于炒房。在他们看来，造成这一轮房市繁荣的原因有很多。首先是历史性的低按揭利率，这是美联储（Federal Reserve）为了应对新冠疫情导致的经济衰退而采取的救市之举，不过它确实对各种买家都是有吸引力的。比如在新冠疫情期间，很多白领工作者进入居家办公模式，他们很有意愿放弃旧金山和波士顿等大城市贵得吓人的“老破小”，搬到博伊西和坦帕等城市买房安家。另外，2019年至2023年这五年，恰好也是90后集体“奔三”、进入买房高峰期的窗口期。因此需求的上涨完全盖了供给端。在新冠疫情爆发前，美国住房市场库存就已经呈下降趋势，新冠疫情以来更是降低至近40年来的最低水平。
尽管业界有人不愿意承认，但现在我们可以明显看出，投资性购房确实加速了美国房地产市场的繁荣，并且推高了美国房价。至少这是《财富》杂志在研究了Redfin、房地美（Freddie Mac）和哈佛大学住宅联合研究中心（Harvard Joint Center for Housing Studies）近期发布的数据后所得出的结论。
哈佛大学住宅联合研究中心于上周发布的一份报告显示，2022年第一季度，投资性购房占了全美独房住宅销量的28%，创下历史纪录，这一比例远高于2021年第一季度的19%，也远高于2017年至2019年16%的平均水平。（为了进行分析，哈佛大学的研究人员使用了CoreLogic公司的房屋销售数据。）
哈佛大学的研究人员指出，投资性购房在美国南部和西部增长最为迅猛。这一发现也得到了Redfin公司的一项独立分析的支持。该分析是基于所有房型的销量数据进行的（而不像哈佛大学的分析只着眼于独户住宅），研究显示，2022年第一季度，投资性购房占到了亚特兰大房市销量的33.1%。紧随其后的是杰克森维尔（32.3%）、夏洛特（32.3%）、菲尼克斯（29.0%）和迈阿密（28.2%）。穆迪分析（Moody's Analytics）指出，这些城市也是全美房价“最被高估”的城市，也最有可能出现房价下跌。
虽然美国南部和西部地区的投资性购房活动最多，不过几乎每个美国主要城市的投资性购房活动都在增多。例如在Redfin追踪的31个大城市中，有29个城市的投资性购房活动都有所增加。光是在俄亥俄州，就有辛辛那提（+2.9%）、克利夫兰（+3.1%）和哥伦布（+7%）等城市的出现了投资性购房增多的情况。从2021年第一季度到2022年第一季度，只有西雅图（-0.5%）和密尔沃基（-0.1%）的投资性购房有所下降。
房地美的研究人员也在公开数据基础上进行了分析，不过从他们的研究结果看，投资性住房的增长幅度并没有哈佛大学和Redfin描绘的那么大。房地美发现，从2019年12月至2021年12月，美国的投资性购房从26.7%提高到了27.6%。不过房地美也承认，他们的分析并未充分覆盖投资者的“全现金”购房。
需要指出的是，在美国，参与投资性购房的绝大多数是中小投资者，比如民宿经营者，或者靠收租度日的富二代等等。根据哈佛大学的研究，2021年9月，有74%的投资性购房，是由名下房产少于100套的投资者购买的。其余26%则被名下房产多于100套的大买家拿下。
而这些大投资者的入局，也是导致炒房行为增多的重要原因之一。
哈佛大学的研究人员指出：“拥有大量房产（至少100套）的投资者在相当程度上推动了这一波增长。从2020年9月到2021年9月，这些大投资者的购房比例从14%增长至26%，几乎翻了一番。他们进军独户住宅市场后，潜在刚需群体，特别是首次购房者和收入有限者的可选择范围被进一步挤压了。”
这些大投资者都是谁？他们有的是大型租赁公司，例如全美最大的独户住宅租赁商Invitation Homes。在新冠疫情期间，它出手买了不少房子。创办该公司的黑石集团也在新冠疫情期间重返独户住宅市场。（2019年，黑石集团在出售了Invitation Homes的剩余股份后，退出了这项业务。）
新冠疫情以来的这一波房地产繁荣，也促进了线上购房市场的崛起。很多线上大买家——比如Opendoor、Offerpad、RedfinNow和Zillow Offers等，都会在全美各地四处询价，然后很快将吃下的房产重新投放到市场上。这种做法不像传统的旧房翻新重售模式，而更像是一种“走量”销售。在每笔交易中，这些公司都会向买家收取一定的“服务费”，作为迅速锁定交易的报酬。
随着住房市场的繁荣，房地产网站Zillow的营收也出现了飙升。2021年第一季度，它的利润达到了创纪录的5200万美元。信心大增的Zillow迅速进军“线上购房”市场，购房支出迅速占到其总收入的四分之三以上。只不过，Zillow的炒房神话最终在2021年秋天以爆雷告终。有分析师告诉《财富》杂志，Zillow的炒房爆雷与它的算法问题有关系。这个被吹爆的算法至少让Zillow给几千套房子多掏了不少钱。
不过，美国房市上的大多数投资者，都是一些你可能从未听说过的群体。像Opendoor和黑石集团这样的大玩家，实际上只吃掉了投资性购房市场上的一小块蛋糕。
房地美的研究人员本月早些时候曾经指出：“尽管大型机构投资者在市场上所占的份额正在迅速上升，而且很可能继续扩大，但它们的份额仍然很小，而且对整个市场的影响也并不大。”房地美的数据显示，在新冠疫情期间，“线上买房”和机构买家的交易份额大概只从1.5%提高到了4.5%左右。
在短短两年时间里，美国房价上涨了37%。这么大幅度的房价上涨，当然不可能归咎于任何一家公司。不过考虑到投资需求的上升，你会发现，投资性需求至少在某种程度上要为房价上涨负责。新冠疫情期间，大大小小的投资者的确抢占了更多的市场份额。而且炒房行为影响的不仅仅是房子本身。即便炒房者在竞价中处于劣势，他们的参与也给房价造成了上涨压力。
随着按揭利率加息已成定局，新冠疫情带来的房市过热也必将退烧。那么我们不禁要问：投资者大举涌入住房市场，这究竟只是新冠疫情期间的短期行为，还是预兆着一个长期趋势的开始？
现在，抵押贷款利率的飙升已经劝退了很多首次购房者。与此同时，一些炒房客也在退出市场。一旦炒房客要还的月供超过了租金，炒房就会变得不再划算。
Redfin的高级经济学家谢哈里·博哈里在本月发表的一份报告中写道：“投资性购房趋软的原因与市场整体趋软的原因相同，那就是利率飙升和房价高企导致按揭购房的成本变得过高。虽然将近四分之三的投资性购房都是用现金进行的，但投资者也会受到利率影响，因为他们通常是通过贷款获得现金的。”（财富中文网）
译者：朴成奎