首先非常感谢雪球官方，有幸能参加这次“雪球调研团走进中南建设”活动。整个行程雪球官方安排的无微不至，全程工作人员很辛苦，在此表示敬意。此次活动有幸能与公司高层交流、参观南通中南中心及中南置地的三个集系改善楼盘，收获颇丰。在到达南通后下榻在中南建设承建的当地标志性建筑金石酒店，房间内置有《基石—中南集团三十年发展纪实》一书，可以大致对中南做一个基础的了解。
在江苏南通随地都能感受到中南文化对南通的影响力，身为中南人的那种自豪，深感震撼和钦佩。在调研活动的整个过程中，与同行调研的伙伴们学到了很多房地产相关知识，非常感谢各位分享！
看到已经有同行的伙伴发帖，对房地产行业分析及中南的调研过程做出了说明，对中南的基本面、逻辑、数据做出了专业的分析，很认同。行业还是那个行业，需求也还是那些需求，三傻之一的房地傻也依然继续傻着。低估未必会被马上证明低估而上涨，高估也不一定就被抛弃而立即掉头向下，更多时候需要比拼的是耐力。重复部分我就不谈了，主要分享下调研过程补充，以及作为中南客户谈谈具体感受和西安君启项目吧。
首先这次调研来到了南通CBD，参观了中南置地，听了听公司的成长历程及未来南通城市的规划。中南自2017年开始进入发展快车道，经营管理效率提升带动了公司净利率逐步趋近于行业平均水平，销售规模快速增长。从2017年的6.03亿利润增长至2020年的70.78亿利润，从一个区域性公司变为全国top20的地产龙头。以最新2021年6月中南经营情况看，当年累计销售额同比增34%，当月销售面积146万方（同比-23.8%），销售金额203.1亿元（同比-21%），单月销售同比转负。从中南过去几年来看，推盘力度会集中在下半年。具体中南的基本面情况还是看其他大V数据罗列吧，这里不再啰嗦。
（中南中心-时光穿梭）
（中南中心-中南置地前台）
（中南中心-中南置地展厅）
（中南中心-发展历程展厅）
（中南中心-南通规划展厅）
（中南中心-休息区）
（中南中心-CBD）
（中南中心-CBD内酒吧）
随后参观了中南的商业部分中南城Shoppingmall、中南百货，中南城就是主流的休闲娱乐商业综合体，中南百货以轻奢定位的百货商场，接着参观了被誉为“南鸟巢”的体育中心场馆。在观摩南通体育场途中，听到一个洋河与今世缘竞争的小故事。前几年体育场的冠名一直是洋河蓝色经典，而现在已全面改为今世缘，体育场到处可看到今世缘的广告。熟悉白酒的朋友应该都知道，洋河与今世缘一直是江苏区域的老对手。当然这是题外话。
（中南城Shoppingmall）
（中南百货与中南城地面贯通入口）
（南通文化遗址）
（中南城）
（南通体育场展厅）
紧接分别观摩了中南建筑的东时区、世纪之辰、世纪之光三个当地具有代表性的集系项目。三个项目均与当地实力企业合作完成，均为90-140平毛坯交付。均价大概1.3-1.6万。主要说一下世纪之辰这个项目。主推的是科技住宅，接入5G阿里云，实现智能化。（具体智能化详情有视频，可私信）智能化也是未来改善住宅的大势所趋，中南与时俱进。
（东时区项目-营销中心）
（东时区项目-样板间）
（世纪云辰项目-营销中心）
（世纪之光项目-营销中心）
（世纪之光项目-中南置地吉祥鹿）
调研行程的最后一站，也是最为重要、信息量最大的与中南高管交流会。会上气氛非常好，以至于1个半小时的交流会足足延长了2个多小时。问答环节准备了一些问题想向梁总请教，但还没等提问基本上已被其他伙伴问完了，看来大家关注的重点都比较近同。问答总结一下我觉得重点总结以下：
1、苏沪战区周总表示今年区域销售大概在25%-30%，目前利润率大概在13%附近，苏沪区是中南的重要区域，贡献占比较大。
2、关于中南融资成本高问题，最近一次发行了票面利率达到12%的美元债。高于行业平均。梁总解释到，第一，过去底子薄，成本降低有个过程。第二，融资成本高使企业融资金额少。第三，高成本也并非完全是坏事，换个角度来看融资成本相对较高的情况下也可以倒逼中南提高效率。
3、拿地方面，在新的政策下一些地区拿地已经不拼实力，要靠运气摇号。未来中南一二线与三四线占比保持在45:55，保持平衡。
4、目前中南的产品结构分为top系，府系，集系与悦系。公司目前阶段重点在以改善为主的集系项目。
关于公司运营上的问题提完，最后我提了一个关于中南在西安君启项目上的问题，一方面是交流解惑，另一方面感受一下中南对业主的重视程度。因当天调研是周末，所以问题没有及时被解决，可以理解。等到了正常工作日后，第一时间就收到了中南回复，问题解决且效率非常高，在这一点上必须要为中南点赞。效率实在是太高了，出乎了我的意料！
一整天的调研活动圆满结束。
写在最后，分享一下中南在西安的一个TOP系项目——大明宫中南君启。
关于西安大明宫中南君启项目，志同道合的好友 @煌上 已经做了通盘解析，从来没有实地考察过就能解析的如此准确，实在佩服！佩服！这里就不谈基本面了，可以直接去 @煌上 那找小南项目跟踪纪实关于中南君启的那篇帖子。
我这儿做一些补充。
中南在陕西2019-2020年的销售金额为67亿、184亿，同比增长173%，是中南全国区域增速第一。销售面积55万方、119万方，同比增长118%，是中南全国区域增速第一。销售均价12351元/平、15422元/平，同比增长25%。是中南全国区域增速仅次于重庆（+30%）、福建（+29%），为第3。全国均价仅次于浙江（16755元/平）排第二。虽然目前陕西基数低，但非常看好陕西的发展。
大明宫中南君启项目分为DK1（二期）、DK2（一期）和DK3（三期）含精装，目前去化率分别为80%、100%、100%。二期剩余的4幢先开2幢，开盘已经清盘，剩下两幢估计也很快。中南君启这个项目销售还是很火爆的，原因也很简单，房型设计好，客厅非常大（8米多长的一体玻璃窗），智能化，装标相对周边较高，价格不贵。总的来说对比周边的楼盘性价比是比较高的且更适合年轻人的需求。中南君启这种TOP系销售的成功，值得持续复制推广，很看好。
西安大明宫中南君启项目（建设中）
