鹏华基本面投资大学堂第四期
第三十八讲精彩回顾
导语
周宁是鹏华基础设施基金投资部的负责人，拥有十四年的证券从业经验，深耕于资产管理行业，具备丰富的基础设施与不动产投资经验。2021年，我国迎来了公募REITs落地的元年，本期分享，周宁给我们带来了一场关于基础设施公募REITs的投资分享盛宴，全面详实地介绍了公募REITs的起源发展、底层逻辑、产品特点、市场情况。
周宁金句
1、我们缺乏一个中间的产品，也就是中等风险、中等回报的产品，基础设施REITs的推出，就能够丰富品类，提供一个风险收益比相对来说适中的金融产品。
2、投资者在参与到二级市场的过程中，REITs市场价格很容易受到宏观经济、市场情况还有情绪、项目公司经营情况等多种因素的影响，因此也建议投资者要理性看待短期内的价格波动，毕竟一款REITs产品存在的目的是为了给投资人提供一个长期稳健的回报，短期内市场的涨跌，其实反映不了投资的底层资产在一个比较长的时间尺度内的长期稳定回报。
3、REITs投资者在投资前要全面了解这个产品的主要风险收益特征，树立一个长期投资、价值投资和理性投资的投资理念，从资产配置的角度来把握REITs产品的投资机会。
4、基础设施REITs试点推出来之后，标志着中国REITs市场取得了很大的突破，对我们国家，无论对宏观还是中观、微观的领域，都有着非常重要的意义。
Q：什么是基础设施公募REITs，主要收益来源是什么？
周宁：REITs是一种在交易所上市的标准化的金融产品，通过筹集公众资金，投资于具有持续稳定收益的不动产或者是基础设施类的资产，并且将运营收益分配给投资者。REITs起源于六十年代的美国，二战之后全球的人员、资金都纷纷涌入美国，催生了房地产市场的大繁荣，繁荣过后就是一片泡沫，当时美国的监管当局也是为了化解房地产的库存，推出一款具有税收中性待遇的REITs产品，客观上也给中小投资者提供了一个低门槛的机会参与到大众资产投资。这款产品推出之后，其实生命力非常旺盛，很快就扩展到了欧洲、澳洲、日本等全球很多发达的金融市场。大家熟悉的海外市场，可能除了美国之外，新加坡、香港这两块市场其实起步是相对比较晚的，在2002、2003年左右才开始起步，不过发展非常迅速，目前全球REITs遍布了一共有四十多个国家和地区，推出的REITs产品总市值超过了两万亿美元。我们国家的REITs试点工作应该最早是始于2008年，但是其实直到2020年，才由国家发改委和中国证监会联合推出试点，可谓是慎之又慎。此外我们国家的REITs资产也不是不动产，而是基础设施类的资产，因此我们的REITs产品叫做基础设施REITs。
基础设施REITs的收益其实源自于基础设施底层项目运营所产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平，项目自身的运营情况等。REITs项目的类型一般可以分为两种，一种是特许经营权类的，比如我们比较熟悉的公路、供水、供热、供气、供电、垃圾处理等等，还有一类是产权类的项目，比如说产业园区、仓储物流等等。不同类型的项目有不同的风险和收益特征，对于特许经营权的项目，由于特许经营权一般来说是存在一个固定的到期日的，因此它的价值随着你到期日的逼近，可能逐年下降，到期可能趋近于零了，相应的运营期间所分派的金额或者说分派率，通常较产权类的项目会高一些，因为它有一个类似于还本的预期，产权类的项目因为已经拥有咱们底层资产的产权，存续期也比较长，另一方面也还可能存在一定的资产处置收益。
Q：您认为我国推进基础设施公募REITs试点有哪些重要意义？
周宁：基础设施REITs试点推出来之后，标志着中国REITs市场取得了很大的突破，对我们国家，无论对宏观还是中观、微观的领域，都有着非常重要的意义，从宏观来讲，其实改革开放之后，国家进行了海量的基础设施建设投资，也支撑了宏观经济长期高速的增长，但是其实这种增长模式主要是靠负债拉动的，时至今日，这种宏观杠杆水平已经非常高了，继续用负债拉动的投资模式难以为继，因此基建投资的增速也是明显地下台阶。在这样一个背景下，国家适时推出基础设施REITs，也是希望一方面能够来筹措股权或者是权益的资金，盘活存量的基础设施类资产，来进行新的基础设施资产投资与建设。另外一方面，也是客观上能够降低宏观经济各部门，包括企业的杠杆率水平，为将来的发展创造一个良好的环境，这是宏观层面。中观和微观层面，其实从本身来说，对于企业而言，特别对于大量以基础设施资产为主业的企业而言，它可以盘活表内那些流动性比较差的资产，能够进行新的权益性的融资，一方面可以降低企业本身的负债率水平，降低经营风险，另一方面也可以让企业获得更好的发展机会去进行新的基础设施建设的投资，来扩大自己管理的规模，提升运营管理的水平。当然，对于全社会而言，它其实也是丰富金融市场投资的一个工具，因为现在金融市场投资的标的出现了一个两极分化的局面，一般来说我们知道股票是一个高风险、高收益的产品，然后另外一端是低风险、低收益的产品，包括货币基金、银行理财。但是其实我们缺乏一个中间的产品，也就是中等风险、中等回报的产品，基础设施REITs的推出，就能够丰富品类，提供一个风险收益比相对来说适中的金融产品。
当然，对于老百姓而言，基础设施REITs其实也是一个很好的金融工具，因为我们平常一般基础设施大型项目，参与门槛是非常高的，低则十亿、十几亿，高则近十个亿，对普通人来说其实是望洋兴叹的，但是现在基础设施REITs推出了，大家可以以非常低的门槛参与到其中，来分享基础设施建设运营获得的收益，也就是进一步分享经济建设的成就。
Q：基础设施公募REITs试点有哪些具体的项目要求呢？
周宁：具体来说，其实本次REITs试点对基础设施项目的选择，是有一些特别的要求的，毕竟是试点,第一，聚焦于重点区域，就是国家希望重点建设的，比如京津冀、长江经济带、长三角、粤港澳大湾区等；第二，聚焦于一些重点的行业，包括交通基础设施、能源基础设施，包括生态环保、仓储物流、园区等等。当然，这次试点的资产不包括住宅和商业地产；第三是聚焦于重点项目，项目的要求一般来说是有以下几点，第一项目的权属要清晰，并且履行一些必要的投资手续；第二是具有成熟的经营模式和市场化运营的能力，能够产生长期持续的现金回报；第三，发起人，也就是原始的占有这个资产的原始权益人，以及基础设施项目的运营方，本身要有一个好的有信用条件和制度，以及持续的经营能力，没有违法违规的行为；第四，监管也是要求要加强融资用途的管理，毕竟这次REITs的目的还是为了盘活存量，进行新的基础设施的建设。因此对于募集资金的投向提出了一个要求，就是希望能够聚焦于重点领域的基础设施资产的建设。
Q：基础设施公募REITs作为一类创新的品种，和我们传统的股票、债券，还有普通的公募基金相比有什么异同之处呢？
周宁：确实基础设施REITs基金这个品种大家还不是很熟悉，一般来说基础设施REITs资产的风险和收益特征其实是相对适中的，它与股票、债券都有一些相似之处，但也有很多不同的地方。我们知道股票买的其实是一个上市公司股权的一部分，因此股票后面对应的是一个上市公司。而REITs是一个资产的上市，对应的是底层的具有一些同质化的资产，这个是REITs和股票的相同之处。但是也有很多显著不同的特点，第一就是公募REITs市场波动相对会比较小一些，因为我们REITs投资的范围，大家知道刚才监管的几个要求，也是为我们框定了一个资产范围，那就意味着底层资产一般来说是比较成熟优质的，而且能够产生运营稳定的现金流，现金流的预期相对会比较明确，资产价值的波动性，会比普通的股票小一些；第二就是收益的增长空间也会有限，大家也相对能理解，因为收益跟风险是对等的。从物业运营的角度来说，出现物业运营长期持续超预期的可能性，其实是不太大的，从长期来看，其实也是一个相对来说比较持续稳定的回报而已；第三就是公募REITs设置了一定的强制分红比率，在国际上一般惯例就是超过百分之九十，我们国家也是这样的。但是对于上市公司而言，其实它没有强制分红比例的要求，上市公司是否进行分红，分红多少，取决于管理层对过去经营成果的认定，以及对未来投资计划的安排。
与债券比较，基础设施REITs毕竟是一个权益型的融资工具，或者说投资产品对债权人来说是没有一个固定的利率回报，其收益主要是靠资产本身产生的现金流，这个产生的现金流也可能存在一定的波动性。另外一个方面，公募REITs本身是没有主体信用做担保的，它将来是否能够给投资人带来足够的现金流回报，完全取决于资产本身的运营状况，这个也是跟债券不同的地方，它没有一个信用兜底。
另外和普通的公募基金比较，REITs作为一类特殊的公募基金，和一般意义上的公募基金还是有挺大的不同。第一就是资产投向不一样，一般公募基金投向其实很多都是在交易所流通的一些产品，包括股票、债券等等，或者一些货币市场的工具，投向是非常多样化的。但是REITs产品投资投向非常单一，大部分资金就是投向底层的基础设施项目，这是REITs和普通公募基金不同的第一点，投向不一样；第二是收益来源不同，一般公募基金收益来源来自投资的标准化产品的市场表现，包括资本利得、分红等，但是公募REITs的收益来源主要是底层资产所产生的一些运营的收益，也包括这些处置的收益等；第三，产品定位是不一样的，公募REITs主要是借助于发行人、管理人在基础设施项目运营以及投资管理领域专业的经验和积累，来运营维护基础设施项目，获得基金价值的不断提升。而普通的主动管理型的公募基金，主要是依靠公募基金管理人的主动投资能力，通过资产的配置，来实现投资收益。
Q：如何看待基础设施公募REITs现金流分派率这一项重要指标呢？
周宁：根据国家发改委发布的958号文，基础设施REITs项目未来三年的分派率原则上是不低于百分之四，可供分派率的分子是预计年度的可分派的现金流，分母是目标不动产的评估的净值。
总的来说，分派率是给大家一个预期，但不代表基金管理人对未来收益的承诺，这不是一个确定性的概念，没有保本的预期。另外我们也要理性看待这个分派率指标，因为对不同类型的基础资产，分派率这个指标对于投资人的含义可能不一样，REITs的分类可以分为产权类和特许经营权类，这两类资产同样的分派率，背后的含义截然不同。为什么这么说？对于特许经营权类，它是有一个固定到期日的，到期可能资产价值归零。因此在特许经营权类存续期间，到期可能没法持续拥有价值的。但对于产权类的项目，理论上产权类的项目是永续的，因此它的分红可能更加有点像咱们上市公司的分红。所以同样一个分派率的数据，对于产权类和特许经营权类，价值含义是截然不同的。
Q：能向投资者们介绍一下目前REITs市场的发展概况吗？
周宁：其实本次试点的推出是以2020年4月13号国家发改委和中国证监会联合发布的REITs试点工作的通知为标志，2020年其实还处于制度建设与项目储备的阶段，直到2021年这个工作才取得突破性的进展，首批基础设施REITs产品在沪深交易所上市，也就标志着国家基础设施REITs市场正式建立。从项目质量和市场表现来看，基础设施REITs获得了监管和投资人的高度认可，因此在首批上市之后，很快监管就对公募REITs进行了试点，目前基础设施市场范围领域也扩大到能源，包括保障房等领域。目前已发行的REITs产品涉及的行业涵盖的范围很广，包括产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧、发电等重点领域，产品的市场表现目前来看总体是比较平稳的，运营状况也比较良好，符合当初的预期，应该来说整个基础设施REITs试点工作取得了一个比较良好的开局。
本次REITs试点工作以来，国家和相关部委也是紧密出台了各种政策，来维护促进REITs市场的健康发展。今年三月证监会也是表示，正在会同相关部委进一步推进REITs试点，完善制度机制。还有一个特别重要的政策，就是咱们的扩募机制，四月沪深交易所分别就REITs扩募工作发表了征求意见稿，这个工作其实是非常重要的。因为如果我们把REITs看作是一个资产IPO的话，这个IPO上市之后有一个重要的点，就是需要具有一定的活力。REITs扩募政策的出台，也就标志着我们将来单支REITs的规模是可以往上延伸的，再结合资产出售的安排，我们REITs管理人就有了非常灵活的处理手段，可以根据市场的状况，以及本身运营管理的经验和方向来灵活的选择，从而更好的为投资人带来长期稳定的回报。
今年五月份，其实国务院会议也提出来，要通过发行不动产投资的基金，用REITs来盘货基础设施的存量。总的来说，其实从国家层面到各个部委层面，还包括各个省市自治区都出台了相应的一些政策，来鼓励REITs市场的发展，我们也有理由相信，基础设施的REITs数量将进一步增加，市场容量也会进一步得到发展。
Q：今年首单央企高速公路REITs的发行配售比例创下了历史新低，能否和大家谈一谈这类产品受到市场追捧的原因何在？
周宁：首先这个是和REITs投资特征是相关的，刚才也提到了，REITs作为投资基础设施项目的金融产品，填补了国家金融产品领域的空白，这样投资者可以根据自己的投资需求来配置一部分REITs产品，实现多元化的资产配置，同时也是拥有了一个可以低门槛参与大众资产投资的机会，所以很多投资者参与的热情也是不减。其次，这也是和目前的市场环境息息相关，因为根据现在的规定，现金流分派率不低于可供分派金额的百分之九十。在目前利率环境下，REITs分派率对投资人的吸引力还是挺强的。同时因为对于REITs这个产品的试点，监管其实把关挺严的，都是一些优质项目，而且市场的供给是相对不足的，需求又比较旺盛，所以供需紧张的局面也推高了市场热度。
但是也得理性看待这个问题，因为从本质上来看，REITs投资是以获取底层项目的稳定现金流为主要目的，短期内如果价格波动过大的话，也容易偏离这个产品的本质，所以我们建议投资人进行REITs投资的时候，也要考虑到这个产品的实际特性，树立一个长期的投资理念，不要被市场短期的热度所干扰。
Q：如何看待REITs的二级市场价格表现和市场波动？以及未来如果解禁之后，您认为REITs二级市场的表现可能会是怎么样的？
周宁：其实自从基础设施REITs产品上市以来，很多产品价格波动或者说涨幅还是比较大的，市场也是特别热情。但这个过热的情况也是引发了监管的关注，相关的一些基金管理人也是及时进行了风险的披露和澄清，并且采取了一些相应的措施来切实地回应市场的关切，目前来看这些措施还是卓有成效的，REITs二级市场价格有所回落。
关于REITs二级市场价格的表现，我们认为市场价格会受到市场项目经营状况、宏观经济市场资金，还有包括甚至是一些短期市场情绪等很多因素的影响，市场价格在短期内存在一定的波动，这是正常的现象。但是长期来看基础设施REITs毕竟是以获取长期稳定现金流为主要目的的，是不大可能长期持续超预期增长的。因此基础设施REITs的定位应该还是给投资人带来一个长期稳定的回报，目前来看，市场价格走势也是在向这一个特征进行回归。
目前其实咱们REITs的原始权益人，包括战略投资者，目前是有锁定期的要求的，比如说一般的战略投资者的锁定期至少是十二个月，从目前市场已经发行的基础设施REITs的情况来看，有可能在一年到期解禁了之后，会导致市场流动盘突然变大，整个市场的价格有可能会发生波动。比如说第一批REITs上市的时候是去年的六月份，然后现在也正好到了六月份，到时候也可以看一看解禁之后市场的表现。当然长期来看我们市场价格还是会向REITs投资的本质进行回归，给投资者带来的也是一个长期稳定的经营绩效和现金流。
Q：如何看待目前公募基金在REITs领域的布局和发展？
周宁：目前来看，其实市场上已经上市的十二支基础设施REITs是有一定分布规律的，可以看到交通和园区资产应该是最受关注的，从发行规模来看也是这样，这个也反映了目前我们市场格局的情况，因为本身交通基础设施和园区资产体量比较大，运营周期也比较长。然后从储备项目来看，截至去年底，全国推进基础设施REITs准备发行的项目不完全统计都有将近一百个，其中很多都是满足新发展理念，有利于促进双碳，也就是碳中和、碳达峰目标和保障改善民生的基础设施资产，这些资产可能会优先获得支持。从政策鼓励和行业项目的认知程度，以及基础设施存量规模的维度来看，高速公路、产业园区、能源、保障房等类别的资产可能会成为未来一段时间公募REITs的扩容主力。
从市场的发展空间来看，未来基础设施REITs的潜力会非常巨大的，如果考虑到基建的这些资产，可证券化的比例可能会更高，未来REITs的市场空间将会更大，相信在各方的努力和推动下，我们的基础设施REITs应该能够行稳致远。
Q：未来是否会有相应的配套设施引入长期限资金呢？
周宁：基础设施REITs的底层资产是基础设施的项目，项目的运营周期一般会比较长，而且在分配上也存在着规范的要求，这个和我们长期资金的投资或者配置的需求天然是比较契合的。在全球范围内，我们可以看到REITs一般比较契合一些养老金，还有保险机构等长期的机构投资者，以及稳定增长型的个人投资者的需求。在已经发行了十二个REITs的机构投资者当中，我们也看到不乏有保险资金、产业资本等资金的身影，去年11月份中国银保监会也明确提出来保险资金投资REITs的相关要求。我们相信未来随着市场对于REITs产品认知的深入，可能会有一些更多的配套政策出台，进一步地引入长线资金，来参与到公募REITs的投资当中。
Q：可以分享一下鹏华基金在REITs领域的丰富经验吗，另外能介绍一下鹏华深圳能源REIT这个新产品吗？
周宁：其实我们鹏华基金在国内REITs领域算是一个比较早的先行者。早在十几年前，亚洲REITs市场迅猛发展的时候，其实鹏华基金就已经把眼光投向了REITs领域，开始了相关的投研和准备的工作。2011年当时鹏华美国房地产证券投资基金正式成立，这也是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举，2015年的时候，鹏华基金又联手当时前海金控积极借鉴国内外的先进经验，发行了鹏华前海万科的产品，2015年6月正式获得了证监会的批准，这也是中国国内首支以公募基金为载体的REITs产品，对于行业发展和中国REITs的探索具有里程碑式的意义。鹏华前海万科产品成立以来也有七年的时间，一直运营良好，为投资者创造了长期稳健的收益回报，应该来说也是不忘初心，方得始终。
REITs团队建设方面，为了响应本次REITs试点要求，鹏华基金也是整合优化了公司的资源，设置了独立的一级部门基础设施基金投资部作为基础设施REITs投资管理部门，来负责REITs的研究、投资、发行和运营管理，作为部门的核心成员，我具有超过十六年的国内外投行类REITs的业务经验，主要人员也具备丰富的基础设施项目投资管理及运营管理的实操经验。在项目工作当中，鹏华基金REITs团队也保持着调查和研究的频率和深度，一步步在逐步积累REITs基金筹备、投行发行运作、设立、投资管理等各环节的认知，形成符合项目特点的投资管理和运营管理的安排，也是期望能够最大限度来保证REITs基金长期稳定的运行。
本次REITs试点，鹏华基金也是积极参与到公募REITs的开发和申报当中，将原有的行业扩展到了清洁能源领域，使得鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金在全国很多项目中脱颖而出，成为国家发改委推荐到证监会的十多支项目之一，这个项目基金的底层资产是位于深圳大鹏新区的天然气发电厂，其装机总容量有117万千瓦，投产应该说有四年多的时间，目前一直运营稳定，收益良好。而且项目募集的资金，回收的资金也是将全部用于双碳项目，或者其他的清洁能源项目，对于盘活国有资产的存量资产，促进基础设施项目投资的良性循环，推动基础设施建设高质量的发展，具有一些重要的示范意义。
Q：在REITs多类的底层资产中，鹏华基金为什么选择了清洁能源？清洁能源行业有什么样的特点以及未来的发展空间如何？
周宁：其实清洁能源主要指的是在发电或者提供能源的过程中，污染排放相对是非常低的，甚至是零排放的资源，包括水电、光伏风电、天然气、还有核能等等。清洁能源的特点就是环保、可再生，或者是排放少，污染比较小。在全球碳减排的过程中，以及中国“3060”碳达峰和碳中和目标大背景下，清洁能源行业的发展空间是非常大的，并且近一年来，我们国家的新能源电力，也就是光伏风电的发展非常快，积累了大量的优质资产。到2030年，新能源的装机容量可能要突破12亿千瓦，这是一个巨额的投资机会，所以许多的企业也在加大新能源的投资力度。但是新能源企业其实也普遍存在着资产负债率比较高的问题，并且很多时候是通过负债拉动投资，这个增长或者说持续投资的能力是受限的，而且股权融资的规模也存在一个下降的趋势。同时我们很多国企，也有一定杠杆率的考核要求，就限制了进一步的负债融资。因此开展能源行业的REITs试点，为新能源行业和企业提供新的模式，是至关重要的。特别是新能源很多项目，投资的规模非常大，而且运营期也长，投资回收期也会比较高。
另外一个方面，这些项目的回报率也还不错，相对来说一旦建成了，盈利和现金流的状况也是相对比较稳定的，这个与REITs产品投资者的要求又是高度的契合，因此其实国家层面也是非常支持清洁能源REITs试点的工作。通过优质的清洁能源REITs资产的上市，可以盘活新能源相关企业的存量资产，来降低资产负债的水平，并且募集的资金可以用来进行新的项目的投资，形成了投融资的良性循环，符合双碳的目标。同时其实清洁能源也是一个非常好的赛道，投资者也是倾向于来去增配这些具有长期投资价值的资产。
Q：近期交易所也公布了REITs的扩募规则，有什么具体解读吗？
周宁：其实REITs扩募指的是REITs发行之后，再次募集资金去投资新的项目，这有点像上市公司的定增加并购，也是通过定增的方式来募集资金，然后再去收购别的项目，这个是有相似之处。五月底，两大交易所正式发布了所谓的《业务指引》，也就是扩募规则。由于REITs的大比例分红，使得REITs留存资金是很少的，不像上市公司，可以留存大笔现金进行未来的投资。REITs更多的是一个被动的投资，可能每年获取的经营收益，大部分百分之九十以上都分配给投资人了。这样就导致如果想新购入项目，可能主要依赖于外部融资，但是在外部融资方面，REITs也有杠杆率的要求，因为我们相对来说致力于给投资人提供一个长期的并且风险相对会比较低的产品，因此我们的杠杆率是不可能加太高的，而且监管对杠杆率的比例也有上限的要求。因此我们如果想收购新的项目，扩募是非常重要的，这是几乎唯一的融资方式。
因此，本次沪深交易所出台的政策，虽然名字上叫新购基础设施项目，但市场还是将它俗称为REITs扩募的规则。REITs扩募的推出，其实也是两大交易所贯彻落实党中央、国务院决策部署和证监会的要求，深化金融供给侧结构性改革，拓宽权益融资工具，创新基础设施投融资机制的一个重大举措。这也有利于REITs通过增发份额来申购资产，使得REITs这个平台可以持续地为企业经营发展提供一个有价值的、重要的上市平台。REITs的扩募规则，对于基础设施新购入项目，以及新购入项目全流程的关键事项，和扩募方式等关键问题也做了一些规范。一就是明确新购入项目的条件，其实也对申请的条件做了一些明确的要求，包括参与机构，基础设施项目具体的内容、资金来源，都做了具体的规定。比如说就扩募时间而言，可能要求上市日至基金变更日，也就是我们俗称的IPO和扩募之间的间隔要在一年以上，同时也要求基金管理人要具备与扩募项目所相适应的专业胜任能力；第二，也明确了扩募所有程序的安排，规范了尽调和关联交易等要求；第三，明确了信息披露的管理制度，规范了参与机构保密的职责，坚持审慎停牌和分阶段进行披露交易的原则。
同时，对于扩募发售相关的安排，其实也做了一个具体的规定，扩募的方向，可以向原始原有持有者进行配售，也可以进行公开扩募，还可以两者兼有，也可以进行一定范围内的投资定向扩募。还有一点就是发售本身的定价需要参考二级市场的交易价格，这样才能更好地发挥市场对于基础设施价格发现的功能。总的来说，扩募规则的推出，是有助于国家公募REITs市场的规范发展和加速扩容的，对于促进存量基础市场的盘活，促进投融资的良性循环，发挥REITs产品在助力经济建设方面有很重要的功能。
Q：在具体的操作中，投资者也很关心应该如何参与到REITs的认购和交易中，可以介绍一下吗？
周宁：根据REITs指引的规定，参与REITs投资的投资者，主要包括战略投资者、网下投资者，还有公众投资者。当然咱们战略投资者里面还包括原始权益人强制性跟投的安排。投资者既可以在首次发行IPO的时候进行认购，也可以在二级市场，也就是REITs上市之后，在二级市场进行买入和卖出。
在首发阶段，主要分为战投、网下投资者、询价和定价以及网下配售、公众投资者认购等环节，基金管理人或者财顾可以通过向网下投资者询价的方式来确定基础设施基金认购的价格。这之后，投资者可以根据询价确定之后的价格来参与份额的认购。同时，基金管理人也会在发售公告中，去公告认购价格、销售机构等信息。一般情况下，根据公募REITs发售公告的要求，如果说公众投资者在募集期内有效认购的份额超过募集的上限，则可能会按照一定的比例进行配售的安排，比如说公众投资者募集规模为十亿，但是募集期可能有一百亿认购的规模，那么每个投资者可能就平均能分配到初始认购规模的百分之十，也就是十分之一，这可能和日常IPO股票发行的那种摇号、抽签的形式不太一样。这个就是见者有份，平均分配的模式。
目前来看，其实普通投资人参与基础设施基建投资是没有准入要求的，但是需要签署一些风险解释书，要向销售机构表明，我们能够正确认识投资过程中的风险和收益的要求。在二级市场的交易方面，深交所对于基础设施基金交易期实行的价格也有涨跌幅的限制，如果说超过涨跌幅限制的申报，可能就是视为无效申报，就予以取消。同时，基础设施基金还可以采取协议或者询价交易，成交价格依然要是在涨跌幅限制内波动。
总的来说，REITs的一些交易安排是参照于我们股票IPO以及二级市场股票交易的一些规定，但是可能会根据REITs的特色进行一定的调整和细化。
Q：您对于投资者们参与REITs还有什么建议吗？
周宁：首先就投资者认购的参与环节，我觉得最重要一点就是要正确理性看待公募REITs的发行价格。公募REITs的发行价格，可能会受到项目评估价值还有发行份额等因素的影响，尽管假定投资者是理性的，但毕竟市场环境不一样，可能很多时候一些投资在预期上形成价格，往往会偏离或者说超过评估值，因此也建议投资者要综合比较一下各项目基础设施的评估价值、总募集规模和运营管理机构的实力，未来分派率等情况，做出一个合理审慎的投资决策，建议不要跟风。而且不同项目发行价格的绝对值大小，其实并不一定具有可比性。
其次，投资者在参与到二级市场的过程中，REITs市场价格很容易受到宏观经济、市场情况还有情绪、项目公司经营情况等多种因素的影响，因此也建议投资者要理性看待短期内的价格波动，毕竟一款REITs产品存在的目的是为了给投资人提供一个长期稳健的回报，短期内市场的涨跌，其实反映不了投资的底层资产在一个比较长的时间尺度内的长期稳定回报。
总的来说，基础设施公募REITs是一个比较好的投资工具，从美国的经验来看，因为美国市场其实是最成熟、最长线的市场。根据指数统计，美国REITs在长期投资领域是具有一定优势的，如果你持有二十年之上，年化回报甚至能高于标普500的股票指数，也高于道琼斯工业指数，当然比纳指好像可能稍微低一点。另外股息率的方面，由于强制分红的特点，长期REITs市场的业绩表现也是比较突出的，像美国市场的股息率能维持在七、八个点，是领先于标普500指数的。同时，我们也要充分的认识到，不同类型REITs的风险收益特征和产品特征是不一样的，而且未来基础设施REITs的类型和业态也会越来越丰富，也建议关注不同REITs产品盈利和现金流以及稳定性等特征。REITs底层资产的经营状况，既与底层资产质量有关，又和经营管理和运营管理能力息息相关。优秀的管理人，有可能给投资人带来一定的、长期稳定的，甚至是有一定超额的回报。另外，不同类型和行业的基础设施，面临的风险收益特征也不一样，比如说上面提到的产权类和特许经营权的特征其实也不一样，当然不同的业态，高速公路、清洁能源、园区的收益也不一样，这个投资者也是需要根据具体问题具体分析。
总的来说，REITs投资者在投资前要全面了解这个产品的主要风险收益特征，树立一个长期投资、价值投资和理性投资的投资理念，从资产配置的角度来把握REITs产品的投资机会。
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公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险以及税收等政策调整风险等。上述未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，了解基金的风险收益特征，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金投资需谨慎。
