华侨城A

每每乘兴来，次次败兴归。

这是个人在华侨城A近五年的投资心情。

今次我又回来了，屡战屡败（其实也不是完败），屡败屡战。快成打不死的小强了都。

为什么会屡战屡败呢？归根到底还是因为了解够深（营收和净利润几乎每年都是增长的，而且增幅也不慢）。

回回都动了真感情，想与其长厢厮守。但每回真好上了，尔后那枯燥乏味平淡无趣漫长无尽一潭死水毫无波澜的日子，让我又对其动摇了感情。分分合合兜兜转转五载已逝，华侨城A虽名字未改，但体量已较之五年前又大增不少，然股价若非近一个月的升势，仍停留在五年前的水平，实在让普通投资者失望不已。明明公司一直在稳健的成长，但是资本市场完全不给力，你拿他毫无办法。不仅普通投资者毫无办法，管理层对于长期的市值低迷，也是不得其解，费劲脑汁。于是主动引入战略投资者－－牛B到不行的姚振华姚老板就此闪亮登场。姚老板高高兴兴地来了，毕竟2015年万科招待他可不是这种脸面。于是乎直接扔进去48亿之巨（2015年底前海人寿、深圳钜盛华分别认购了华侨城非公开发行股份的5.87亿、1.17亿股，认购价格¥6.81元每股）。

算上历年分红姚老板的每股成本也在¥6元以上。但五年过去了，如果按一月底的收盘价6.58元看，这砸进去的巨资只能说赚了个利息钱，真是结结实实买了个寂寞。

想当年，这可是大战万科王石，把万科原管理层清理出局尔后又大赚几百亿潇潇洒洒拍屁股走人的姚老板。当年的格力电器差点也被姚举牌得手，最后应是地方国资委为了保护地方纳税大户，联合监管层直接修改游戏规则，将险资入股上市公司的天花板划在了5％，这才将姚老板进一步入股的行为止住。并且通过媒体造势将野蛮人的帽子扣在了姚的头上。这里插一句题外话。一家上市公司被市场所低估，这时候投资者买入，买少可以，买多了怎么就变成了野蛮人？！监管层一直在引导市场进行价值投资，不赞同炒差炒妖，但当姚老板的这种价值投资者出现，然后进行正常合法价值投资行为的时候，监管层却通过修改游戏规则阻其投资并用舆论将恶名扣在其身上。有时候常想这真是一个操蛋的市场。真替姚老板鸣不平。游戏规则你订，人家用你订的游戏规则赢钱，你骂人家野。What the F！真怕被举牌真怕被入股早干嘛去了，市值管理做不好，赖市场行为。一入股市深似海，这其实是一个永远不对等的市场。投资者一定要有足够的心理准备。（前几周美国不是直接将几个被暴炒公司的代码给删掉了吗？投资者只能卖不能买。此处有10,000只羊驼奔过。）只要你活得时间足够的长，保管你见识的天花板永远都会被不断刷新新高度。跑题了，回来。

华侨城是一家央企地产公司，并且还有文旅这个板块业务，双主业。在大众的心里，一提华侨城，脑海里闪现的不是欢乐谷，就是世界之窗之类的东东。但在过去的十几年里，文旅其实是个烧钱的货，像极了一头只吃草不长肉的羊，基本上净利润的大头都来源于地产板块。文旅在我的理解里，应该就是可以便宜的大把大把的拿地，为以后的地产开发储备优质土地。大家看看华侨城的文旅项目都开在了什么城市。大家关心pb，华侨城地块的价值重估可有看到，即使不管价值重估的事，现在也才1倍PB。现如今工业用地转商业用地商业用地转住宅用地大家都玩得很溜，相信央企更能如鱼得水。（姚老板是不是也看中了这一点呢？）这是后话。不提。

身为房企自然近几年不受资本市场待见。为什么不受市场待见呢？这有最上层的意志在引导资本市场资金的流向。去年国家对房企划的三条红线，差点没让某大的许老板嗝屁了。假若这几年房企仍然在资本市场受到待见的话，估计大把的老百姓以后得睡天桥底。所以也就有了现在房企估值基本都很低的现状。荣盛发展市盈率才三倍，就是因为三道红线，每一道都犯了。万科保利华侨城倒是一条都没触碰到，估值也才六倍。不是一般的难。但其实华侨城的转型之路早已开启。意识到国家对于房地产态度的转变，华侨城正在加速做大文旅以取代已经过了黄金十年的房地产业务。从一八年至今的数据可清晰地看见其转型的速度。

如今文旅板块的营收已经超过了50%，已然不是往日的房地产占大头的上市公司。但是现如今市场还是以五倍的PE去定义这家公司，还是房企的pe。房地产的帽子依然扣得死死的。我至今不明白为什么有的行业估值可以高另外一些行业那么多。资本市场有时候就是这么的荒谬。假若以文旅的估值去衡量华侨城的话。该给多少倍估值才合理呢？肯定是不能参照虚的一批的宋城演艺给，其实跟华侨城模式类似的上市公司少之又少，只好勉强拿首旅酒店中青旅等来做对比。首旅2021年市场对其净利预测对应现价是29倍pe，我嫌高。中青旅市场对其净利预测对应现价是16倍pe。能接受。粗略将华侨城估值分两块，地产6倍pe，文旅16倍，各50％（够保守了吧），得出目标pe 11倍。现pe5.5倍。

在全球新冠疫情尚未结束的时候，胡乱猜测文旅企业到底营收净利如何是危险的，但强大的祖国让民众在国内出行无忧，故我已然义无反顾地再次上车。希望华侨城不要再伤投资者的感情。真真正正的走向价值回归之路。

姚老板和社保基金也已然在车上。

来或不来，亲说了算。（现9.01元）

妈妈和妹妹的画，当初就是被妈妈的画给收了心的。能做自己喜欢做的事情，便是幸福！

2021年3月14日晚