谈谈当前形式下中国地产的投资机会
人们的悲观情绪总是容易在行业加速下行中被加速放大。中国房地产在过去几十年时间里无疑为中国改革开放作出了巨大的驱动。当然从城市化初期到现在无疑行业的周期属性也加速到来。行业用了几十年时间从孕育，发展，到今天进入成熟，腾飞用了几十年时间，而下行却用了不到2年时间。中国从制造，到全球化，城市化，互联网化，进入了一个全新的全球化，智能化时代。政策周期，产业周期，企业周期，都进入一个新的历史的转折点。
此刻的房地产如风雨中的危房众人敬而远之。今天我就不想过多阐述关于近期的行业数据。当然我个人觉得此刻并非行业最糟糕的时期，日本下行房价最高到50％回撤而今天毛估估行业现在也就25％左右，后期关于因此而引起的一系列问题我想会更加具体。
排除区域性资产投资这个问题，站在行业当下我们不妨来做一个理性的判断。中国房地产行业是不是未来就不存在了，如果住宅开发进入存量细分时代，短中期行业一定会面临一个历史问题消化期。如果不看好房开那么物业地产和商业地产是否也面临同样问题。个人观点不看好住宅开发，住宅物业和公共物业管理。对于科技赋能和叠层也比较悲观。核心问题是增量来源问题没有一个核心驱动，收购成为单一权重。而大部分物业公司单价溢价能力也很难做出差异。虽然好的物业公司品牌本身对于房价是有加持能力的但是地段商圈，项目本身定位起到的作用远大于物业公司管理价值。当然中国商业物业在全球的存量和未来几年的增量都是绝无仅有的严格来说是超量供应严重。同质化，低效是行业普遍现象。
当然今天我想说说有一家公司那就是华润置地，以及关联的华润万象。记得前两年看到过一个数字万达300多家购物中心租金收入平均单项目只能达到一个太古商业项目的15分之一。也就是说太古一个项目排除成本的不同收入端相当于万达广场15个项目。讲这个问题我想表达以下几个观点：商业地产核心是对的周期，核心的城市商圈，中高端品牌市场定位，专业的商业招商运营团队。这几个是好的商业公司需要具备的竞争力。举个例子中国宜家其实卖场的物业是伴随中国房地产周期崛起拿下的这几十个商场物业。时间经历了1999年到2019年这段黄金期。蓝盒子后面是不可复制的中国房地产发展周期下低成本地价和城市化红利当然宜家的其它核心竞争力今天在这里就不过多赘述了。另外城市化商业分区用了几十年时间这意味着未来几十年中国城市结构相对稳定核心城市，核心商圈在未来几十年的价值是非可再生逐年递增的。这一点非常重要这个是地产的本质核心。其次好的定位决定了商业的租金回报。如果定位是低价我想很难形成差异化竞争。就好比在深圳，深圳罗湖万象城，深圳南山万象城，深圳万象天地，深圳一方壹方城，深圳购物公园，深圳前海壹方城这几个商业将拿走深圳商业大部份收入。而华润在深圳则拿走了这里至少一半的收入。这就是华润的大湾区核心商圈战略带来的差异化。同时关键在奢侈品和中高端产品上华润已经形成了系列产品万象城，万象天地，万象汇＋轻资产运营当然今天轻资产价值还未真正显现。其次在所有国企里面华润的文化，组织是最优秀的个人因为从事消费创业和投资接触了华润团队个人评价中国本土团队最优秀的组织没有之一。大量年轻的干部一代代涌现当然这几年确实国企治理上市场化明显有一些减弱。当前的房地产行业周期调整确实是一次房地产行业新的投资选择，新价值在新周期里面是一个行业过去的结束也是新商业龙头的开始。听风看雨静待花开。个人观点仅供娱乐！