作者：泡泡君
泡泡君，商业智能研究生，卧底在Fintech的投资爱好者，不喜欢房地产的吃货不是好摄影师。
公认影响房市抄底的因素，除了供给和需求，决定能否大规模抄底的另一个重要因素就是贷款逾期率。上一次房市的大底就伴随着次贷危机引起的超高贷款逾期率而形成，孕育了各种银行法拍屋、Shortsale等抄底机会。
然而这次新冠疫情引起的经济衰退，Wall Street和Main Street的表现越来越分离，似乎资产的价格随着新冠感染人数的增长而增长，那么说好的现金为王，坐等抄底的房市的底，在哪里呢？
美国的新冠疫情愈演愈烈，已经近350万人感染。根据美国劳工部6月的最新统计，失业率在11.1%。虽然复工让就业人数增加了480万，失业率较四月和五月呈现下降趋势，但疫情的不确定性，仍让经济恢复迷雾重重。
根据贷款银行家协会Mortgage Banker Association(MBA)的最新统计，加入纾困计划的贷款连续第四周下降，降至了8.18%。据统计，目前有410万房主的贷款加入了纾困计划。两美Fannie Mae and Freddie Mac持有在纾困计划中的贷款也连续第五周下降，降至了6.07%。
以上的各种数据，也许让地产投资人们不得其解：
一方面失业率依旧很高，疫情前景依旧不明朗，另一方面随着各地房市的供给持续走低，外加低利率的加持，房市在疫情复工后也重新恢复了火爆，尤其是远程办公的新趋势，让大城市近郊的房产市场空前火爆。
那么房产投资进场的机会在哪里呢？
北美地产学堂的地主们最近聊天的主要关注点都在政府出台的各项保护租客的政策以及担心未来所在地政府可能会增加的地产税。可见，影响一个城市的房地产市场是否值得投资的关键，又回到了：工作增长、人口流入、可负担性。而决定这些因素的基础就是各地政府的政策。
根据这三个指标，网上给出了2020年最适合买出租房的以下城市：
01
Arlington，Texas
- 人口增长：0.43%
- 就业增长：7.55%
- 出租房收益率：15.6%
02
Atlanta，Georgia
- 人口增长：2.42%
- 就业增长：1.19%
- 出租房收益率：9.64%
03
Jacksonville，Florida
- 人口增长：3.1%
- 就业增长：3.2%
- 出租房收益率：6.8%
04
Colorado Springs，Colorado
- 人口增长：4.1%
- 就业增长：3%
- 出租房收益率：5.6%
05
Columbus，Ohio
- 人口增长：2.3%
- 就业增长：1.2%
- 出租房收益率：7.9%
06
Boise，Idaho
- 人口增长：3.08%
- 就业增长：2.61%
- 出租房收益率：8.55%
07
Phoenix，Arizona
- 人口增长：4%
- 就业增长：3.1%
- 出租房收益率：5.4%
08
Charlotte，North Carolina
- 人口增长：3.7%
- 就业增长：2.7%
- 出租房收益率：5.5%
09
Tampa，Florida
- 人口增长：4.6%
- 就业增长：2.3%
- 出租房收益率：5.1%
10
St. Petersburg，Florida
- 人口增长：3.3%
- 就业增长：2.3%
- 出租房收益率：5.6%
你所在的城市上榜了吗？如果上榜了，恭喜你！在历史的大潮中，找到了抄底的圣地。如果你所在的城市没上榜，要停下投资的脚步吗？当然不！
你可以努力寻找特价房，比如遗产房、离婚房、法拍屋等等。但是如果还是不能满足你的投资目标，怎么办呢？答案就是远程投资。
选择远程投资的理由可以各种各样，归结成一句话就是自己所在的城市不能满足投资目标。
生活在加州洛杉矶的Chuan就是因为在当地找不到满足自己投资目标的投资房，选择了远程投资。
Chuan是一位就职于北美500强的精算师，有十余年的远程投资经验，远程买卖和管理着20多套房子。目前物业主要集中在凤凰城，也曾经交易过拉斯维加斯、俄亥俄以及南加州的物业。
跟Chuan聊天的时候，Chuan表达了对凤凰城房价涨得太快的“头疼”。你没听错，挣钱太快也会头疼。我很吃惊，问她是为什么？她说远程投资不是房价涨得越快越好。因为选定远程投资的市场，前期需要做大量的调研，也花了很多精力搭建当地的团队，原本计划规模发展。可惜现在凤凰城房价的过快增长，打乱了自己原有的计划，导致前期建立的团队需要改变，整个business model也需要改变。所以如果每年房价健康增长的话，现在可以规模更大。
作为一个毫无远程投资经验的小白，听Chuan介绍自己的经验，才让我意识到了远程投资和当地投资的区别：远程投资前期调研时间很长，需要面试当地人员进行双向选择，而当地投资更侧重亲力亲为管理。
• 本地房产地税高，租金低；
• 房价高，没有升值潜力；
• 没有正现金流；
• 投资都集中在本地，风险高；
• 本地政策对房东不太友好；
• 错过外州好的投资机会
不过Chuan安慰我说道：“现在得益于北美地产学堂搭建的华人地产投资平台，相信无论选择去哪里投资，都可以找到志同道合的伙伴。”
是呀，地产学堂为了帮助北美华人投资人扩大自己的投资范围，特意邀请Chuan老师开设一门远程投资的课程。
课上她会介绍为什么要远程投资？怎样挑选热点城市？前期如何做调研？去哪里找数字？如何搭建当地团队？案例分析等等。
为什么要学习远程投资？
- 提高租金回报率；
- 寻找资产增值空间；
- 能找到价值洼地；
- 鸡蛋不放在同一个篮子里，分散投资，分散风险；
- 遥控指挥买房下单，轻松远程管理房子；
讲师介绍
Chuan：现居洛杉矶；北美500强公司精算师；自2005年起，远程投资房地产；在北美多个城市远程投资，并出租管理20多个房产。
课程亮点
1
从0步骤学习
理论结合实操投资经验,手把手让你从0基础，全盘掌握如何远程选房、购买、装修、翻新、招租、管理。
2
社群互助式学习
35天训练营模式+小组讨论，根治你的“拖延症”。
3
在线答疑
讲师在线互动答疑，为你解答各种问题。
4
实操案例
学员实战PK赛+1年真实案例学习，让你学以致用。
5
淘沙俱乐部
北美各区域线下俱乐部，提供全方位的房地产投资服务，为你解决后顾之忧。
课程大纲
远程投资课教学大纲：
第一讲：远程投资区域选择
第二讲：远程投资具体流程
第三讲：如何建立和运营远程投资团队
第四讲：如何建立和运营远程投资团队（二）
第五讲：成功投资人分享
上课方式
5周训练营，每周一次视频直播课，一次在线答疑
课后作业+小组讨论+1年案例分析
周日上课，周三答疑，每次1.5-2小时
报名方式
新冠疫情还在肆虐，经济情况不明朗的时候，正式为下次抄底积累实力的宝贵机会。不光是财务上的积累，也需要知识上的积累。
而在我们见证历史的每一天，睁大眼睛抓住机会乘风破浪，即使自己所在的城市不适合地产投资，也可以跨出一步海阔天空，甚至可以超越美国，投资其他国家，实现资本无国界的财富增长。
希望我们的分享，能够对你日后的房产投资，以及实现财富自由，有显著的帮助。
就如我们的口号一样：北美地产学堂，助你财富增长。
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