一鲸落而后万物生，房住不炒共同富裕。
北向资金嗅觉敏锐，上周连续百亿抢跑。
房市和股市的跷跷板效应一直非常明显。
房地产税这事从2005年开始提及，至今已经长达16年之久。在以往地产周期，每次房价涨幅过快的时候，总会被当作棍棒拿出来吓唬一下大家，有种狼来了的味道，但这一次来真的，动真格了。
过去两三年，咨询买房讨论房产的朋友很多。分两类，一类投资，一类刚需。投资的，我基本上是不建议，哪怕是你要买，也要将其只是当作家庭资产配置的一部分，不影响现金流才去考虑。刚需的，我个人比较传统，对于安居乐业的解释，安居了才能更好的快乐工作。
所以，我建议的是，只要垫脚尖能够得着的，尽可能给家庭一个好的环境。这两类，其实我都是基于“房住不炒”和“居者有其屋”的政策方向来思考的，二者并不冲突。做投资的朋友周末热议地产话题，大家无非就担心两个问题。
其一：持有房子多的，怕地产崩了。
2017年至今，提出“房住不炒”其实就已经是信号。要崩的，也肯定是那些不听话的企业和个人，过高的杠杆，过度无序的扩张，这一类。政策的东西不过分解读。政策的初心肯定是好的，一切以稳为住。
地产调控多年，从来没有说要搞崩房价。想着大跌的童鞋，也是不现实的。最理想的状态就是稳，在一个区间内横盘，以时间消费空间，这叫软着陆。
其二：持有地产股股民的，怕地产股崩了。特别是这几年，基本上也一直悬在大家头上。这下终于来了，对于投资股票的逻辑而言，反而有种利空落地的味道。
特别是当前这个节点，刚好处于第四季度，市场进入防御状态，偏好地产、金融等低估方向，在这里出现利空落地后的走势，我不认为奇怪。但是，从中长线逻辑来看，地产板块更多的是缓慢的走估值修复的行情。
简单的讲，就是涨一波，吃口肉就跑那种。地产股能不能硬气，很多时候要看货币政策上是否有宽信用，而当前这个节点，恰恰是阶段性松了这口子。
记住，只是阶段性，因为咱们政策上现在对放水相当克制，以前是放个半年至一年，现在放水，顶多一个季度解决战斗，要多了没有。如果要做选择题长期投资的话，地产和新能源相关方向个股，我宁可挑新能源。一个逆政策，一个顺政策。
一切是基于“房住不炒”，会有阵痛，但放远将来让大家更好的生活，放远将来经济和大家的幸福生活。从房地产税试点政策，来引申再跟大家从房地产改革说说屠龙术。
为啥说是屠龙术？因为这些本来都是肉食者谋之。不是咱小老百姓该关心的。我们今天要说的事，限制房地产和房地产税试点之后，政府靠什么赚钱？我们可以先从历史和宏观大概给大家分析一下。
国家在一年前已经下定决心房住不炒。这个概念已经提了好久了。直到这个周末的房地产税的试点，正在一步一步地做出种种安排。都是在限制和降低房地产在国民经济中的重要程度。
也就是说，房价涨还是降？房子炒还是不炒？未来将不会是一个问题。为啥？因为房地产这个行业将变得不再那么重要。他也不能再那么重要了。你见过美丽国老百姓？每天把房子挂在嘴边吗？
我们朋友圈的名媛们都知道，最终极的冷落不是打你骂你而是无视你。原先的水龙头旧了，要换个新的。昨天还叫人家小甜甜。明天就改口叫人家牛夫人。关于经济学，也就大抵如此吧。
可能有朋友就想问了，说人家牛夫人是这么好打发的吗？你说不重要就不重要啦。不说别的，光说盖一个房子，你知道地方政府要从里面赚多少钱？各地层出不穷的地王。那钱搞得好像是开发商收的一样。
我们应该知道，一平米房价里有多少是给地方政府挣去了。而且我不但知道，我这里很有详细的数据。这个比例大概就是50%左右。也就是你家的房子如果2万每平的房价。
政府拿个1.3万，固定成本大概在3255元一平，房企所得大概在7198元一平，固定成本，钢筋混凝土的这些只要花3000块钱。3000块钱的成本能把你家一平米的房子盖出来了。
这个数字不管是北京还是上海，还是二线三线，四线城市，砖头水泥的成本都差不多吧？那你家的房价多少？他们赚了你多少钱？大头还不都是被他们给赚去了。
所以大家可能就会有疑问。你看既然土地财政是地方政府的一大财源，那限制房地产，地方政府还靠什么赚钱呢？所以这样说逻辑上说不通啊。
别急，你说的情况在两三年前，甚至过去20年都是对的。但是现在，局势已经悄悄发生了变化。土地财政未来将慢慢的不再会是地方财政的核心。
事情的发展往往会是这样，先是有一点点迹象，接着开始悄悄布局，最后大张旗鼓的宣传。然后大部分人好像就得知了什么不得了的秘密，赶紧入局。悄悄的搬着小板凳去排队。好像就像这样的话，能比别人领先一步。
实际上，真正高级的人，早都已经先知先觉知道了。并且人家已经早都开干了。底仓铺好了，你才上车？你这时候在紧赶慢赶，基本上也是吃不上热乎的了。
虽然说，房地产政策调控是屠龙术，但其实，我们小老百姓，你这辈子都不用去学财政学、税法这些学科。你都能明白，因为这些都是实实在在的肉食者谋之。
说得多了，你会发现个人在面对社会的发展面前，在这种不可逆的强大力量时，真的非常微小。社会的一粒尘埃。落到每个家庭，可能就是一座大山。你只会有一种强大的无力感。因为当你发现你面对这种力量。你根本无法做出任何挣扎。一切努力都是徒劳。只能去顺应他。
但是古人也说肉食者鄙。所以我还是要说，至于怎么布局，那是你自己的事情。先知者先觉。后知者不知不觉。大家八仙过海，各显神通吧。
目前来看。现在房地产行业正在改变的事实是：之前反复给大家说的：[钟摆理论]，发展到现在，所有政策开始由之前的发展效率开始向发展公平倾斜转变。具体到房地产行业主要体现为两点：
一，弱地方，强中央。
二，改间接税为直接税改，流转税为资产税。
首先大家要知道，房地产税影响最大的不是中央政府，而是地方财政。中央收的钱和地方收的钱不是一回事儿。也不是大家狭隘理解的，全都是来自于税收。
你像地方政府，当地的税收一般只占一部分，大头是土地财政，剩下一些还有一些国企的收入。如果收入好，经济好，卖地的收入大概能占地方财政的30%。如果经济差一点儿，那可能就要到50%以上了。
因此，如果房住不炒，最直接受影响的是地方政府的钱袋子。仅从钱这个方面考虑中央，是没有那么大影响的。地方政府要钱干嘛？当地修路，发发工资。
你像之前的很多地方县市那样，搞一大堆政绩工程。根源上面来说，是来自于九四年的分税制改革。就是我们熟悉的国税和地税。中央和地方的财政分开，中央把地方的很大一笔税收收了回去，这样中央才有力量去干大事。同时也给地方政府很大的自主权。
就好像<亮剑>里旅长给李云龙说的，让李云龙留下一个连的马匹装备，剩下的统统给送到旅部来。地方财政（李云龙）认为，旅部这是打劫。但是不代表你交了装备就不打鬼子了，该打你还得打。
但是，枪从哪里来？地方政府你也别管我中央要。旅长给李云龙说得好：我有装备，我要你干什么？你既然能当团长，你就有能耐去搞枪。要不然就回家抱孩子去。别在这儿给我丢人现眼。
地方政府等的就是这句话。让我搞枪没问题，可是你不能总给我戴紧箍咒啊，你总得给我点自主权吧，不能什么事儿都让你大旅长占了。又想让我搞枪？又想让我当乖孩子。这叫不讲理。旅长怎么说啊？去去去，自己想办法，我什么都不管，我什么都不问。我警告你，李云龙，你少拿这些屁事来烦我。
你看，当领导的到底还是领导。我什么都不管，我什么都不问。你去绑票也好，你去抢也好，自己搞枪。就这么的，一年以后独立团重机枪、迫击炮什么都有了。这就是原来高速发展中中央和地方的经典模型。
但是这样也会有一个问题，就是李云龙开始越发的不服中央管教。李云龙天天穿个呢子大衣，日本的牛肉罐头伺候着。差不多，你看咱们各地政府的大楼是不是也是这么建起来的？一个个都非常的气派。你像独山的天下第一水司楼。这种标志性建筑各地也不少见类似的吧？
一个历史阶段，干一个历史阶段的事情。之前的历史阶段，我们日子苦，我们不得不这样。现在全国的高铁，公路基础设施，是不是都已经修得差不多了？
再这样搞下去，只会让天下第一水司楼这样的建筑，越来越多。我们不能再继续这样的发展模式。旅长也要想着把李云龙那个骑兵连的编制再给砍一砍，于是把骑兵连直接收到旅部去了。
于是我们看到，2016年营业税改增值税；2018年，国税与地税合并；2019年不再允许地方政府新增隐形负债，2021年房地产税试点开始……中央在不断地从地方收回财权。
反正下面的基建也发展的差不多了，中央的钱袋子也早已今非昔比。以后如果还要搞建设要用钱，没事儿，你找旅长要呗。我又不是给不起。但是你李云龙你自己搞钱自己花，这钱花的没数。作为旅长，现在他是看不惯的。并且如此放任下去，也会管不住的。
这是一个过程，需要时间去过渡改革。我们可以发现国内很多很大的棘手的问题，都与中央和地方矛盾紧紧地牵扯在一起。因此，这是我们一个重要的由发展带来的矛盾。处理肯定是要处理。但是也需要时间。需要方法。
我们可以想象再过几年，弱地方，强中央的改革趋势最终完成，土地财政对地方政府还重要吗？未来你的吃喝拉撒是旅长管着。你又不花钱，你要赚钱干什么？
第二个，就是间接税改直接税，流转税改成资产税。
既然财权要从地方收归到中央，地方政府要花钱的地方不能不管。人员要张嘴吃饭。现在少了三成甚至一半的税源，养地方的钱从哪里来？
别怕，中央还是有办法，就是间接税改成直接税，流转税改成资产税。还是咱们领导的水平高，这一招只有大一统的中央政府能做，地方根本做不了。
大家吃过盐水鸭没有？你看，原来房地产这只肥鸭，养活了多少人？给鸭子注水，就能给鸭子卖个好价钱。但现在这个鸭子都快给注水注爆了，不能再这么玩儿，得换一只鸭子，别紧着一只鸭子吃肉。
你看，这就叫改变税基。中国的税负在世界上排名前几，但中国的老百姓却很少跟税务机关打交道。为什么？因为我们国家之前主要是以间接税为主。什么意思？
就是你赚多少钱交不交税，我中央不用多管。但你总要消费吧？衣服你总要买吧？吃饭你总要吃吧？车子你总要加油吧？我把税都加在商品的各个阶段。
举个例子，比如石油进口来收一层税，做成化纤收一层税，做成衣服再收一层税…最后只要你买了商品，这个税就相当于你来交了。
这种流转税是一种间接收税的方式。但是，这还是社会主义初级阶段的产物。只适用于国家，对基层控制力没那么强。贫富差距没那么大的时候，他的优点就是方便。因为不用去找每个人去收。核算税额核算税率太麻烦了。因为你去找中国14亿人，每个人收税可没那么简单。
弊端呢，就是贫富差距拉大。因为你想，富人再有钱，他也不会一天吃十顿饭。靠流转税来收税，只会造成富人交的税相对的少，中产交的税相对的多。那应该怎么办呢？收直接税收资产税。
税收本质上是一种转移支付的工具。就是找到最有钱的，然后转移给穷人。那么谁有钱就收谁的呗。以前根据我买了几件衣服，加了几次油来间接的收我的税，那不如直接点，你收入高的多收税，收入少的少收税，资产高的多收税，资产少的少收税。这就是直接税和资产税。
大家有没有发现，从前年开始要下一个叫个税APP，今年开两会，是不是又有房地产税立法的呼声？一直到最近，房地产税开始试点……这些所有的信号都在一步一步的，对房地产这个行业进行改革。个税和房地产税不就是直接税资产税的载体吗？这就是实实在在的谁有钱收谁的税。
今年开始，深圳开始试点数字货币了。你知道这是什么东西吗？他有很多功能，我只说其中的两条。第一就是数字货币表面匿名，实际上是可追踪的。第二个就是数字货币无需网络，线下可替代现金使用。
以后现金都不用纸币了。卖早点的今天收了多少钱，央行都清清楚楚，别以为你卖早点你就不交税了哈。个人所得税来把你安排的明明白白。所以不知道大家看明白了这几步棋吗？
随着房地产税的出台，下一步很有可能就是税收的改革，地方政府的隐形负债，这些问题都会一步一步解决。最终完成中央地层面这个大矛盾的真正大一统：弱地方，强中央。
因此，各位不要担心地方政府该怎么活，我们应该先关心关心我们自己。资产税？想想我们手里最大的资产目前是什么？你心里还没数吗？
当然，如果说你问问有什么建议，我的建议就是两条：普通老百姓现在要留充足的现金流，不要过多的负债；对于高净值人群来说，提前做好资产的分散配置和稳健配置的安排。
其实这次房地产税的试点出台，是完全不同于之前上海重庆的只对增量不对存量征收的房产税。这次的房地产税 #房地产税# （注意：不是房产税）究竟意味着什么？我给大家详细解读一下。
1、房地产业确实曾经是中国经济的发动机之一，带动了包括家电家装家居水泥在内几十个行业的茁壮发展。
2、经过数十年的突飞猛进，现在的房地产业对实体经济的阻力非常大，无论是房价还是房租，都束缚了“烟火气”的经济发展。从根本上摆脱对房地产业的过度依赖，势在必行。
3、一些地方财政对卖地形成了过度依赖，这是客观现实。
4、和很多人想象的不同，体制内房地产持有数的统计早都实名化、规范化，并不存在所谓的阻力。
5、房产税可以从根源上解决地方财政对卖地过度依赖的问题，但随之而来的其它问题，能否一揽子解决，还是个未知数，避免一些经济欠发达地区因为较大的变革导致财政出现问题进而影响经济，才是房产税推动缓慢的真正原因。
6、房产税会增加炒房者的持有成本，从而减少炒房投机，进而避免房价暴涨暴跌。
房地产税试点的新闻出来后，身边的小伙伴还有一个普遍热议后续影响，毕竟这还是一个关系国计民生和大家都息息相关的政策。
其中有一个争论比较多的话题就是以后的房租会不会涨。比较常见的一种说法是，房东会把新增的税负成本转移到房租里，最后让房客承担。对此我是持反对观点的，我认为房租不会因此上涨。
租房不是投资，它是很纯粹的消费行为。初中政治课就教过我们，决定商品价格的直接元素是供给和需求，很明显，新增的房产税起码在短期内没有改变供给，也没有改变需求，所以租房价格经过一段时间市场过渡和稳定后，不会有什么变化。
那么房租和什么有关呢？更重要的影响因素是当地的就业水平和薪资收入。以北京为例，基本上北漂一族每月租房的成本大概是月均收入的30-40%。比如你月收入1万，那你大概会选择3000-4000月租的房子，剩余六七千来维持生活。
如果这个时候房东提出要涨2000的房租，每月收入交完租金后只剩下不到一半，那在北京打工的性价比就会急剧降低，导致部分北漂一族选择离开，租房的人少了，租金必然回落，最后又会维持在一个合理的水平。
租金高——外地打工人跑——租金回落——维持平衡
租金低——外地打工人涌入——租金上涨——维持平衡
很明显，决定房租天花板的是其所在城市的打工收入，收入越高的地方，房租必然越高。以我所在北京社区为栗子：房价在1000w左右的房子，租金目前大概一年在15-20w左右，年租售比大概在1.5-2%左右。
和房租相比，中国大多数城市的房价是偏高的。一线城市一套100平米+房子的月租金通常只有总房价的0.1%左右，二三线城市稍好一些，通常会达到0.2-0.3%，而在一些不发达的县城，则有可能达到0.4-0.5%。越是发达的地区，租售比会越低，会显得租房很划算。
这背后的逻辑很简单，因为发达地区城市建设快，房价有较强的上涨预期，所以包含了看涨预期的溢价。如果之后由于房地产税的调控，导致看涨预期冷却，那应该降下来的自然是房价，而不是像一部分房东叫嚣的那样要把房租涨上去来匹配房价。
城市平均薪酬就是房租的天花板，它不涨，房租就涨不了。我可以给一个房租的合理公式：合理房租=周围10公里以内打工平均月收入 -（租客回老家打工收入+背井离乡的额外补贴）这里的背井离乡补贴因人而异，家离的近的1000元就接受，500公里以上的怎么也得2000-3000元。
从房地产跷跷板的另一端股市来看，周末房产税消息的出台，让我突然想明白了为啥周四周五连续两日北向买入超百亿？
我们一向认定北向对重大消息有先知先觉之能。周四周五北向在没有任何盘外消息刺激，大盘成交持续萎靡且热点贫乏的大背景下，居然”执迷不悟”地连续买入超百亿，这不能不让人大惊失色，茫茫然不知所以。
上周五收盘后，确有部分朋友提到北向定是在等周末大消息，当时就有豁然开朗之感。没曾想，今儿个房地产税消息就从天而降，似朦胧，似明晰。
原来，北向真的有先知先觉的本事。资本市场里，房地产与股市被我们一向认定是跷跷板效应，房产起，股市下; 房产落，股市起。
现在就像1998年取消福利分房一样，ZF在频繁提示我们下一个投资方向在哪里，政策方向导向哪里。如果不能保持敏感，那就会像之前错过房地产黄金20年一样，再次错过资本市场的黄金时代，顺势而为才能有所为。
在可投资产极为缺乏的当下，如果居民主动投入房地产的巨量资金能小部分漫入股市，那股市定将风起云涌，波澜壮阔。房产税消息的落地，或许真能部分扭转老百姓对买房发财致富的预期。所谓，一鲸落万物生！
那么，如何验证以上逻辑的合理性呢？券商，直接看券商下周的走势即可，券商是否集体上扬，将是定义资本时代是否真正来临的最直接标志。
各位资本市场尤其股市里摸爬滚打的大哥哥小姐姐们，属于我们的时代，或许真的来了。20年来买房稳赚的时代结束了，一个全新时代即将来临，炒房发家致富的路径图已经没了。
人口预期，租售比，这是投资房子的全新逻辑，没有这两个参数，基本没有价值。#房地产# 房地产这场饕餮盛宴已经持续二十多年了，也该结束了！
股市这个一直被低估了的市场，4500多家上市公司，代表了中国经济平衡发展中，各行各业最牛的龙头企业生力军，随着房市调控后大量资金的涌入，将迎来新的蓬勃发展的生机。