橡树投资创始人霍华德.马斯克《周期》第11章房地产周期

市场回调会导致人们心理变得不乐观，不乐观会导致“去投资化”,而投资人不再投资或减少投资会加大价格下行的价格，从而开始恶性循环，价格越跌越低。这些都是大多数金融周期共同具有的组成要素，房地产周期也包括这些成分，但还包括了一个特殊的其他周期都不具备的要素，就是房地产开发周期很长。

霍华德老师在谈到房地产周期，他是以美国房地产周期和数据为蓝本，我想跟中国的国情还是不同，个人感觉，如果要理解中国的，那还是以日本的房地产的周期为借鉴。这一章感觉霍华德老师写得有点啰嗦了。但是仍然有三点我感觉到有趣：

第一点，金融市场交易的金融产品是虚拟的，而房地产市场交易的房产是有形的实物，是称之为“砖头和水泥”构成的世界。

他认为在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕，这样导致了亏损，变成了烂尾楼，而在所谓的接手烂尾楼的投资人接受过来时，等它建成完工推向市场，可能正好赶上经济好转的时候。

他举了自己和团队的例子，经过分析和研究之后，在低迷期重仓投资了不良房屋抵押贷款和有住宅用地担保的不良银行贷款，收购了美国最大的住宅建造私有企业，这些投资后来所实现的收益非常的好。

所以他说做生意就是这样，完全取决于你做什么项目和什么时候做项目。正如那些打高尔夫球的人所说的：“每一杆打下去，总会有人高兴，不是你高兴，就是你的对手高兴。”（我看到这里，我想说这不仅仅是高尔夫，而是指大部分的体育比赛，资本市场本来就是零和博弈）

第二点，他认为在房地产周期特别明显的就是人么在做决策的时候，经常没有考虑别人正在做什么。

经济繁荣时，家家财源滚滚，人人都很乐观，这是房屋的需求往往会上升，而需求上升又会推动房地产市场价格，房价上升又让买房人更容易从银行拿到抵押贷款融资。所以这样通常导致市场上房屋供给短缺，需求增长高于供给增长。

在经济下行时，情况完全相反。对于大多数人来说，受到心理和情绪的驱动，他们不能真正地理解周期，坚信周期，周期是有涨必有跌到了，有跌也必有涨的。（我要补充一点，这个周期会很长，看看日本房屋周期就知道了）。

第三点，他讲到“房子只有被转到第三手才会赚到钱”（这点非常有趣）。

第一手是开发商，设想并启动项目开发，后来房地产周期下行，干不下去，只好放弃，成了烂尾楼。第二手是银行，银行发放打款给开放商盖楼，遇到贷款违约，被迫收回项目资产，也没有赚到钱。第三手是投资人，也就是接盘侠，在房地产萧条是从银行以低价接受，继续建设完工，推出销售，此时正好赶上市场复苏，结果是大赚一笔。

我对这章霍华德引用一个四百年的老房子的房价增长幅度感到有趣。这是处于荷兰阿姆斯特丹最受追捧的地段上的一栋老房子，在历经50年的涨幅之后，房价开始下跌。从1628年到1973年，绅士运河区房地产价值经过通货膨胀调整之后，平均每年的涨幅只有0.2%，远远赶不上银行的存款利率。（写到这里我想到相比于四百年的房价，我们的房价时间还是太短太短了，需要长的时间段来考验）

总结：不知不觉又到了新的一天，凌晨的上海略感闷热，知了在树上叫个不停。昨天傍晚跑了十公里，又遇见了那位58岁的优秀跑友，好几天没有见到了，好高兴的打了招呼，相互竖大拇指，相互鼓励加油，这一次跑的时候感觉到汗是冷的，身体略带凉意，跑得比较慢。

跑步的时候我想起了黄仁宇《万历十五年》的张居正，二十多岁的时候第一次看，我都看哭了，四十岁之后，我再次看的时候，有不同的感受和想法。前几天在和朋友聊天时，我们谈到了公司的管理，我说明朝亡于内斗，到了最后完全不顾这个国家的整体发展和生死存亡，错失了历史的机遇。只有做大做强公司的蛋糕，个人才能有更好的发展，所以人的格局一定要大，眼光一定要放远，不能肤浅的站队最终损害整体的利益。好的管理一定是达到某种程度的“平衡”，平衡在管理中是非常的重要的。就像这个世界没有绝对的黑，也没有绝对的白，而是白中有黑，黑中有白。

写到最后，用明代文学家杨慎的《临江仙·滚滚长江东逝水》的前半段

滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。是非成败转头空。青山依旧在，几度夕阳红。

我个人认为这是四五百年前一位作家对历史周期的文学化的理解。

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