周五楼市杀疯了，房地产股票暴涨！
A股万科、保利等多只地产股涨停，港股涨几十个点的地产股比比皆是。美股上市的房多多更是一夜暴涨321%。
特喵的，李云龙攻打平安县城都没这么热闹的。
房地产出了啥大招，地产股涨这么猛？
几个“王炸”大消息。
一是国家队亲自下场收房。
央行周五发话，商品房库存较多城市，政府以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
这坐实了前几天彭博社传出来的的“小作文”。外资的消息总是比我们灵敏。
国家队收房的钱从哪儿呢？央行说了，将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国企收购收房。央行按照贷款本金60%发放再贷款，总共可带动银行贷款5000亿元。
总结一下，这轮收房的子弹大约5000亿。能带来多大效果？我们后文再说，先把几条“王炸”全部看完。
二是降首付。
首付从2成下降到1.5成。这是中国房地产30年历史，首付比例最低的一次。哪怕2008年金融危机，首付都是2成。
这次降到1.5成，创造历史！
三是降房贷。
房贷利率分成两块，一个是公积金贷款，一个是商业银行贷款，这两个利率都在打破历史记录。
公积金利率下降了0.25个百分点，首套房贷款利率现在是2.85%。历史首次跌破3%。
有人算了下，100万贷30年，累计可以少还4.8万，连5万块都不到。
商业房贷利率不设下限。意思是以后银行借房贷，0利率都可以，没有最低，只有更低。
现在商业银行贷款利率在3%-4%之间。取消下限后，商业贷款利率有希望跌破3%，跟公积金一样进入2%时代。
说人话就是，现在买房的人可以少还点房贷利息了。
这几条政策有啥影响？能不能救起楼市？
咱们一条条来说。
先定个性，这几条政策肯定都是利好，毫无疑问。但利好政策能产生多大效果？我用手中的数据分析下。
先说5000亿收购房子这件事。
现在的楼市，一线城市房价几万一平，二线城市基本在一两万，三四线也要大几千。
现在百城平均房价指数为1.5万/平。考虑到是国家队收购，咱们打个7折，按1w/平计算。那么5千亿能收购的面积是5000万平米。
这是什么概念呢？今年4月最新数据，中国的商品房库存是7.45亿平米。
5000万平，占库存商品房的6.7%。
咱们取个整，就算7%吧，占比也不大。
这5000亿子弹即使打完，商品房库存面积也只能回到2023年的6亿多平，依旧处于历史高位。
再一方面，这5000亿子弹能不能全部打完？
给各位补充一个信息：央行在2023年推出过1000亿再贷款。当初地产股也是一片大涨。后来有个新闻报道，磨叽了半天，这1000亿贷款只放出20亿。
额度虽然有，但是银行不敢用。万一坏账了，谁来背这个锅？多做多错，不做不错，官僚作风急死人。
即使5000亿顺利打完，收购面积只占库存商品房总量的7%。这能对楼市起多大效果？各位自行评估。
再来说降首付。
这次首付下降到1.5成创造历史最低。我看很多中介都疯了，说这是楼市核弹，史无前例。
我只想说四个字：孤陋寡闻，井底之蛙，蜀犬吠日，夏虫不可语冰。
首付下降算什么大招？首付降低了，房贷就高了，房贷利息更多了。你要还的债更多了，有什么值得开心的。
再一方面，1.5成首付也不算低。
我就不说美国这些发达国家，哪怕看看中国香港，首付最低都只有10%。这次首付下降到15%不算什么，以后跟香港一样下降到10%，也不是没有可能。
再问一个问题，降首付对楼市有多大作用？
以前首付是3成，去年降到了2成。
去年首付降到2成的时候，那群中介也说是超级大招。但这一年来楼市并没有企稳，2成首付成了是空大。
去年首付从3成降到2成，楼市一点动静也没有。现在首付从2成降到1.5成，能产生多大效果？各位自行评估。
最后总结：
从这两年的情况来看，政府确实在出台政策稳楼市。
以央行的再贷款为例，去年1000亿不行，今年放5000亿。如果5000亿还是稳不住楼市，我相信还会放1万亿。
以降首付为例，去年降到2成不行，今年降到1.5成。如果1.5成首付还是稳不住楼市，明年降到1成也不是没可能。
不过在我看来，这轮楼市低迷有一个很重要的原因，是老百姓的信心不足。疫情裁员的疤痕效应还在，找工作不算太容易。
在这种行情下，普通人不敢大力举债，光降首付也没用。
只有经济回升，楼市才能起来。
大公司在招人而不是裁员，普通人找工作变得很容易，这时候房子也正好跌到可以承受的范围，大家自然会买房。
买房这事，买得起不需要刺激，买不起也不需要刺激。
真正需要刺激的，是老百姓的收入。