买过房，或者打算买房的人，相信都听到过一句话：千万不要提前还房贷！
反正我是在各种场合听过无数遍了，同时还伴随有下面几种说法——
→未来会通货膨胀，钱越来越不值钱，十几二十年后，每个月还的几千上万的房贷就跟现在的几百甚至几十差不多了。
→提前还款的钱不如拿着去买理财享受复利，房贷用工资还就行了，算一下就知道，复利的收益起来比房贷利息要高多了。
→等额本息X年内还清最好，等额本金X年内还清最好，后面再还就亏大了！
如果你完全不认同以上几种说法，并且清楚他们错在哪儿，那恭喜你，网上大部分“理财专家”应该都骗不到你。
而如果你认同以上几种说法，或者隐约感觉不对，却又不知道怎么反驳，那也恭喜你，这篇文章将用最直观，最清晰，也是最可靠的方式来解答这些问题。
如果看完能让你有“哦，原来如此”的感觉，欢迎转发哦。
毕竟现在有太多人在被网上的“理财砖家”洗脑，咱们能救一个是一个。
好，让我们开始吧。
老张购买一套200万的房子，首付100万，贷款100万，贷款刚办下来，老张手头有了钱，他这时在考虑一个问题——
我是该用这笔钱提前还房贷，还是去投资理财呢？
最直观的方法，就是别讲道理，直接用数字说话。
在网上搜索“房贷计算器”，随便打开一个，输入数据——
贷款100万元，30年，利率按照5.88%来进行计算，还款方式为等额本息，得到结果——
假设老张打算用100万购买理财产品，而这个理财产品有如下特点：
保本保息按月产生收益每月都可从中取钱
老张的计划是，每个月从这个理财产品中取钱还房贷，其余的钱当做本金继续产生收益，那么这个产品的年化收益需要达到多少，才能比提前还房贷收益更高呢？
直接看下表即可——
月初资金——为老张购买理财的本金：1000000元
当月理财收益——计算方式为：月初资金*当月理财收益，图中所示的例子是月息0.40%，也就是年息4.8%
当月还款——来自于房贷计算器结果，为：5918.57元
月末资金——计算方式为：月初资金+理财收益-当月还款
次月的月初的资金——等于上个月的月末资金。
根据这几条很简单的逻辑，运行EXCEL，会发现到第283月时，月末资金已经为负了。
这就表明，若老张没有用这笔钱来还房贷，而是投资于年化4.8%的理财产品，那么到第24年时，不仅账户里无财可理，还要用额外的钱来支付房贷。
所以，这个选择亏了。
那么，如果选择拿还房贷的钱去投资理财，当理财的年收益率达到多少时，才能跟提前还房贷打个平手呢？
答案是5.88%，来看下表——
当理财的年化收益为5.88%时，到第360月结束时，账户资金也正好清零（月末资金），而30年通过理财产生的总收益是1130688元。
这个数字跟房贷计算器中算出的总支付利息吻合。
如果选用等额本金的还款方式，结果也完全一致——
是不是非常直观呢？
下次再有砖家告诉你“千万不要提前还贷”时，请直接把这篇文章甩给他。
为什么是这个结果呢？
因为每个月要还多少贷款，银行是根据你实际占用银行资金的金额和占用的时间计算出来的，也可以这么去想——
房贷本质上相当于银行从你这儿购买了一份名叫“房贷”的理财产品，而你则需要按月给银行支付利息并返还本金。
你品，你细品。
最后总结——
当你背负房贷的同时，手里有闲钱想投资理财产品，那么这个理财的年化收益不能低于你的房贷利率，否则你就亏了。
需要特别注意的是，上述实验都是在假设理财产品保本保息的前提下运行的，现实还要同时考虑理财产生亏损的风险。
再加上时间和精力成本，笔者这里得出结论——
若拿还房贷的钱进行投资，则预期年化收益率不应低于房贷利率的1.2倍。
比如房贷利率是5.88%，投资的预计年化收益率低于5.88%*1.2≈7%时，建议提前还房贷。
最后对开头的三个经典误区进行解答：
误区一：
未来会通货膨胀，钱越来越不值钱，到十几二十年后，你每个月还的几千上万的房贷就跟现在的几百甚至几十差不多了。
解答：
假设老张没有用100万去还贷，而是买了理财，第二天老张醒来，发现一夜之间发生了通货膨胀，钱不值钱了，一根白菜就要100万，这时老张打开手机，看了下自己的理财产品，还是100万没变，欠的房贷也还是100万，请问通货膨胀对老张是提前还贷还是购买理财有任何影响吗？
没有，但如果他的理财从100万因为通货膨胀变成了100亿，老张就赚大了，所以，是否应该提前还款，还是要看你能否利用提前还款的这部分钱，享受到通货膨胀，实际还是上面讲的，投资的收益率要明显高于贷款利率，这笔买卖才能是划算的。
误区二：
拿每个月工资还房贷，提前还房贷的钱买个100万理财跑复利，即使只有4%的年化，30年后这100万也会变成324.34万，净赚200多万，足以抵消等额本金需要多还的88万利息。
解答：
看似有道理，实际上大错特错。
羊毛出在羊身上，如果用100万全额还款，那么在之后每个月工资中，用来还款的那部分，就可以用来购买理财产品产生复利了，让我们来对比一下两种方式——
方案一：100万不还房贷，购买4%年化理财，按月还款，则30年后，本金=1000000+5918.57（每月还款金额）*360=309.47万元，而这些投入在30年后仅仅变成了324.34万元，可以说理财理了个寂寞。
方案二：100万用来还房贷，接下来每月投入5918.57元购买年化4%的理财产品，那么30年后的本金付出跟上面是一样的，即309.47万元，而这些投入在30年后会变成414.26万元，跟方案一相比多了不少。
上面计算的是等额本息，如果用等额本金来计算，方案二也是优于方案一的，而且上面举的例子是年化利率4%，实际上无论年化收益是多少，比如20%，方案二仍然会优于方案一，有兴趣的小伙伴可以自己算下。
误区三：
等额本息X年内还清最好，等额本金X年内还清最好，后面再还就是血亏。
解答：
这个也算随处可见的经典误区了，搬运网上一位“砖家”的说法——
等额本息贷款——等额本息还款前期还的都是利息，只有零头是本金。那么，如果还款期限没有超过贷款时间的三分之一，提前还款更加划算。如果当还款期已经过半，也就是说已经提前还了大部分利息，剩余更多的是本金，那提前还款的意义也就不那么明显了。
等额本金贷款——等额本金是先多还本金，如果没有超过贷款年限的四分之一，这个时候可以把一部分贷款提前还，比较划算。如果还款期已经超过了1/3了，那后面的月供利息比例会低于本金比例，这样提前还贷能减少的利息也就相对少了。
而实际上，房贷利息是根据你实际占用银行资金的金额和时间计算出来的，任何形式任何时间点提前还，你和银行的亏赚程度都是一样的。
最后，在绕过了这么多坑后，如果大家还有兴趣，可以试试进阶版。
请看这篇文章：买房能不能抗通胀
或者更直观，在B站搜索“贷款买房能不能抗通胀”，看第一条视频。
总之UP主通过一系列的论证，最后得出结论：房价只要升值1%，就足以抵消房贷成本。
我敢打赌，如果认真看完视频，90%的人都会被他给绕晕。
那么，他说错了吗？如果错了，错在哪里呢？
欢迎在文章下方留言谈谈你的看法，我将在下篇文章中公布答案。
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