作者丨刘昕 编辑丨马丹凤 排版丨崔昕
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
成立于2012年的YOU+国际青年社区，算是最早一批进入公寓行业的创业企业。刘昕和他的搭档刘洋亲历了这个行业起步阶段的憧憬、资本热潮中的膨胀、以及资本退潮后的冷静反思。“2020年，这个行业又回到5年前的原点”，这是刘昕总见到睿和智库创始人韩玮烨后的第一句话。
时至今日，YOU＋仍然在苦苦探索，依旧致力于整合有创意的租住方式、多元化的青年人群、互补性的创业资源，塑造一个有趣、开放、互相信任的社区生态。通过社群化思维编辑生活空间也成为YOU+不同于别的品牌的运营特色和标签。
核心观点
刘昕 广东省公寓管理协会会长YOU+国际青年社区创始人
· 产品的特性取决于底层逻辑。
· YOU+在社区打造上的经验可以总结为四大创新点：空间产品的创新、租房模式的创新、居住体验的创新、管理模式的创新。
底层逻辑决定产品差异
在公寓行业，产品的特性和创始人的经历、气质之间往往有着千丝万缕的联系。一定程度上，YOU+的“社群基因”还要归功于联合创始人刘昕早年的沪漂经历。
2008年我在上海工作，公司一纸调令让我去山东，给我一周时间和朋友告别。但是除了和原公司部门的同事一起喝了一顿送行酒，我不知道要和谁告别。我在那个城市工作了4年时间，除了两三月见一次的一个老同学之外，没有朋友。我退房的时候，房东扣掉了押金，因为我当时在墙上钉了一个钉子挂照片。这好像在说，你是一个外乡人，走的时候就必须要抹掉所有痕迹。我当时和出租车司机说，这个城市怎么这么冰冷，他说他也一样。但我觉得生活不该这样。
正是因为这样的经历，刘昕和刘洋这两个东北人联合创办了YOU+。他们不想像酒店那样做一个作为标准化、可复制的产品，提供8小时服务，而是要用365×24的服务“给漂泊在都市的年轻人一个温暖的家”。
产品的特性取决于底层逻辑。在YOU+，产品设计与运营的核心思路在于：目标人群到底需要什么？就像年轻人需要的不是电视而是床头的ipad支架以及流畅的网络体验，用户每月付出3000元的租金，不只是为了买一个空间，他购买的还有装修、位置、服务。更重要的是，他还需要关心、邻里关系、社区氛围等等。
用户们一个月拿出10天的工资交房租，他可能给父母都不会交这么多钱，所以你没理由不对他好。他可能在这个城市里举目无亲，只认识房东和管家。换位思考一下，如果你处在这种境地，你希望房东和管家怎么对待你？
基于这样的思考与逻辑，YOU+的产品致力于通过社群的构建与维持，让用户回归到大院时代、左邻右舍的时代。
四大创新重塑空间价值
为了达到“给漂泊在都市的年轻人一个温暖的家”的目标，YOU+努力了很多年，经过不断的梳理、迭代，最终将其在社区打造上的经验总结为四大创新点：空间产品的创新、租房模式的创新、居住体验的创新、管理模式的创新。
空间产品的创新
在私人领域做减法。YOU+的卧室只实现5个功能：睡觉、洗澡、储物、上网、空调。他们选择把这5样做到极致，其他年轻人不需要的功能则要去掉。
在公共领域做加法。在私人领域省下的钱，YOU+拿来为用户提供免费使用的共享大厅、共享健身房、共享厨房。这些公共空间现在几乎成为了行业标配，但并非所有人都用心去做。2000元的跑步机、800元的桌球台等不会出现在YOU+，因为这些设施是给用户的，也是给自己的，所以要选择最好的东西。
租房模式的创新
用户参与设计。YOU+与国内最大的建筑设计师自媒体平台AssBook（跨界建筑师联盟）合作，招募100名建筑设计师对房间进行改造，让每一处空间都极具个性。甚至，YOU+允许“家友”（用户）自己设计房间。当然，并非每个人的都会设计。于是，他们鼓励用户在门上作画，并以此代替了门牌号。用户的参与使其对房间产生感情，产生黏性。在全行业入住平均时长不到一年的状况下，YOU+的平均入驻时长达到18个月以上。YOU+凤凰店有23个“钉子户”，从9年前开业起便入住，宁愿承受每年涨10%的房租也不愿搬走，因为他们认为“那就是家”。雷军愿意给YOU+投资1个亿，也是看中这一点。
居住体验的创新
YOU+认为，理想的生活不是在于你住什么样的房子，而是你和什么样的人生活在一起。社区是物理空间，社群是化学空间。一个人在刚刚参加工作到结婚谈恋爱之间的6－8年时间里，跟什么样的人在一起，对未来的工作和生活至关重要。因此，他们决定插手“家友”跟谁做邻居、跟谁玩儿这件事。
三不租
基于清晰的目标人群定位，YOU+推出了三不租政策：45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租，因为“社交”是YOU+的基因。
五同汇
物以类聚，人以群分。为了减缓漂泊在异乡的年轻人“举目无亲”的孤独感，“家友”入住后，YOU+会帮助其找到同乡人、同行人等。
1、3、6考核法
YOU+“挑客”，要求用户入住一个月内认识10个人及以上；每3个月必须参加一次社区活动；6个月举办一次最佳人气奖选举，不能交新朋友、总是出差不跟大家一起玩的、在社区调皮捣蛋的，就要面临解约。因为只有这样，才能让所有用户都保持沉浸度，愿意在社区里面玩。他们会自发在天台开泳池Party、搞宠物大会，也会组织起创业联盟、乐队、骑士团和读书俱乐部。这些用户们每次参加完活动后的朋友圈成了YOU+的免费广告，社区门口来看房的人能排起长队。
管理模式的创新
家友自治
YOU+的店长、楼层长大多是原来的家友，他们与用户之间是家人关系，而非管理者与被管理者的关系。长租公寓的服务链条很长，但实际上没有特别大的问题，关键是双方的态度。常规的管理关系中，各种矛盾都容易显现、被放大，但家人关系中，所有的事都是小事。而且这些从家友培养起来的意见领袖、店长、楼层长是挖不走的。
民主集中制
除了禁止“黄赌毒”外，YOU+各个门店的“家规”都是“家友”们自己商定的。这种方式，能够将YOU+与用户从“房东与租客”的对立阵营关系转变为共建规则的共同体关系，同时也避免了许多投诉和争议。
25小时贴身管家
除了基础的物业服务外，YOU+管家的工作还包括帮家友找猫、找离家出走的女朋友、陪家友减肥、给肚子疼的女性家友买药等等。管家与用户之间不只是服务关系，更像是朋友、家人的关系。
独特的考核标准
YOU+对管家的考核，不注重入住率等常规标准，而是考察他们认识了多少家友、对家友了解多深、介绍了多少家友相识，考察家友的参与度和满意度。只要这些做好了，入住率和租金自然也就上去了。
行业未来
疫情期间，很多做长租公寓的人都在流血。天灾人祸不可预估，商业模式本身存在的缺陷和一些投机倒把、浑水摸鱼的“骗子”也加剧了寒冬之凛冽。比如，今年6月广东省进入一批鼓吹“长租短付”的骗子，正赶上7、8月学生毕业找房，9月便相继暴雷跑路，留下一地鸡毛。业内许多企业家一直在倡导，要将“骗子”赶出去。但是冰冻三尺非一日之寒，自然也难轻易消解。
行业的冬天还没到头，要做好再过两年冬的准备。但YOU+仍然坚持要做自己喜欢的事，和喜欢的人在一起，让年轻人在这个城市有一个家。
*本文根据刘昕在第五届不动产资管创新峰会演讲整理。