作者丨李雪瑞 编辑丨崔昕 排版丨崔昕
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
2020年，疫情对中国经济的影响不言而喻，但在联合办公领域，仍有部分品牌完成了上市、扩张、品牌升级等新动作，同时，国内外地产巨头悄然加入赛道，在联合办公行业中掀起了波浪。
就目前混合办公的时代，联合办公企业可以做出哪些创新，如何根据客户需求做定制化的项目，这是整个行业需要思考的问题。中海OFFICEZIP在不轻松的2020年，一口气发布了三个子品牌，“未来办公实验室”这一定位也逐渐清晰。
核心观点
李雪瑞中海自由办公OFFICEZIP全国招运总监
· 线上办公会不会取代线下办公，是一个伪命题。线上和线下办公，并不是一个相互取代的关系。
· 办公空间归根结底服务的是高知、高智、高职的人，这就是OFFICEZIP的原力。
线上办公会不会取代线下办公，很多同行同样质疑这个问题，这是个彻底的伪命题，不管线上还是线下办公，他们并不是一个相互取代的关系。
我们进入到混合办公时代，线上办公、居家办公未来会是多种办公平台的一种，但是不可能取代线下办公。在团队协作、意识认知、解决问题和包容性沟通方面，线下办公具有独特的优势，这个时代的幸运就是我们可以接受多元。
办公全客群的双循环系统
很多熟悉中海写字楼的朋友把中海的写字楼形容成航母，因为现在规模和体量比较大，在全球26个经济活跃城市均布局了单一业权的持有型写字楼。目前运营的写字楼项目45个，运营的面积是287万平方米，还有200万平方米是在建过程当中，所以现在持有500万平米的写字楼，目前是中国最大的写字楼开发和运营平台。
在这基础之上孵化了一些比较有意思的品牌，比如说自由办公、精装办公、定制化办公。围绕这些核心的办公品牌，我们自己还孵化了一些业态为生态系统做配套，包括自营的健身、餐饮、会议、托育等。
我们做的是办公全客群的双循环系统，所以中海商务正在织一张网，撬动万亿级的市场。目前COOC中海商务服务超过5000家的企业，这可以很好的研究中国企业的样板模型，所以今年就做了一系列的调研，选择四个比较有意思的调研结果跟大家分享。
●组织结构
第一个是组织结构。选择哪一种办公模式，线上还是线下办公，取决于企业选择的组织结构形式。
从今年中海写字楼或自由办公的客户大数据分析，能够看到，大型公司和上市企业在组织结构中，更愿意选择矩阵式和模块化的组织结构；而创新初创类、小微类和独角兽企业他们更偏爱于扁平式组织结构。
从行业来看，服务业、金融业、商务偏传统的行业偏向于矩阵式的组织结构；而研发、设计这一类可以独立完成工作型的企业和行业，更青睐于扁平化的组织结构。可以看出大型企业选择传统办公，而初创型企业偏爱于共享办公，还有很多企业一个企业有两种混合的模型，比如说行政、财务选择传统办公，研发、消费选择共享办公，这个趋势未来会越来越明显，其实都跟组织结构是有关系的。
● 独角兽企业的发展
第二个有意思的研究成果，是大家都想知道的，今年独角兽企业的发展怎么样。经过对服务独角兽企业的调查，可以看到，在今年行业占比最大的独角兽的企业，主要在金融科技、电子商务、网络软件和服务行业，今年增速最快的是人工智能和健康医疗领域的独角兽。在国别方面，截至目前美国、中国、印度独角兽企业占比最高。除了杭州、北京、深圳、上海这四个城市之外，其他城市今年独角兽企业的数量和比去年相比，也有所下降，能够看到危与机是并存的状态。
● 用户支付意愿
第三个是我们每年都会对用户支付的意愿度进行调研，如果只有需求，不一定是真实的需求，只有企业愿意去付费才可能产生商业模式。在今年的调研数据里面，令我们兴奋的是，对于快节奏的白领来讲，只要能用钱解决的事都不叫事，追求满足感不惧付费。
●工作和娱乐的边界
最后给大家分享的是工作和娱乐的边界，一个特别有意思的趋势。有一个词“内卷”，火出了边界，对于年轻人来讲，“Z世代”的焦虑感来得更早一点。举个例子，一个来自成都的租户，目前在一家非常知名的人工智能公司上班，她跟大部分95后一样不太喜欢用微信交流，喜欢用传统的QQ空间，爱好养猫、收集盲盒、热爱养生，下班的活动挺丰富。她对于办公也有自己的价值观和理解，比如不能接受成都“市中心不上班，高新区不下班”的魔咒，希望在工作当中找到价值，但是不能影响个人生活。
像这样的“Z世代”，休闲娱乐、餐饮购物和健身在他们办公空间需求中排名前三。在全部调研中，23%的调研者认为，办公存在着亦工亦娱的需求，商业的边界论让我们回归对原力觉醒的思考，一个公司不管走多远，能做什么都是由最开始的原点决定的，这就是原力。
OFFICEZIP的原力
回到最原始的问题，办公空间为谁服务。诚然，办公空间肯定为企业服务的，但是创造价值的是企业里面的人，所以归根结底服务的是这些高知、高智、高职的人，这也许就是OFFICEZIP的原力。
很多人认识我们，都是从自由办公OFFICEZIP开始的。
从200平米起家，到今天中海OFFICEZIP布局了7个城市、16个项目，城市主要包括北京、上海、雄安、苏州等核心城市，工位的规模超过1万个。
OFFICEZIP有意地控制发展节奏，因为我们的体量在中海商务占比只有2%。做每一个项目都有非常严苛的财务测算，不是所有的项目都能做，必须按照市场化的投资回报。
OFFICEZIP的新探索
我们定位是未来办公实验室，希望研究未来的办公人群，研发一些未来的办公技术，从而复制到我们整个商务生态的体系中。除了做共享办公之外，我们做了很多的探索，现在应该是国内业态覆盖率最高的品牌。
2020年一点都不轻松，2021年也不会轻松，但我们2020年还是一口气发布了三个子品牌，一个是为职场爸妈服务的，一个是为了让开会变得专业，还有一个让装修更便捷的。所有的这些品牌都来源于租户真实的需求，所以几个客户画像都是真实的人物。
● PEPA国际托育中心
第一个人物是一个咨询公司的创业老板，也是两个孩子的爸爸，比起创业的苦恼，对他来讲最苦恼的是每天见不到孩子。上班的时候孩子还在睡觉，加上出差比较多，下班比较晚，回去时孩子已经睡着了，他很痛苦，也很想参与孩子的成长过程。在调研中发现，超过95%的职场妈妈希望出现办公加托育的形式，职场更需要支持，因此我们在北京中海广场CBD的OFFICEZIP旁边做了两百平米的托育空间。
国外写字楼空间里面做托育空间，已经是很成熟的模式了，国内也有一些模式，但更多的是第三方或者是企业自己做的配套服务。写字楼或整个共享办公区域的自营的托育空间品牌较少，依托中海教育的国际托育团队来进行成熟的专业输入，也邀请了国外专门做儿童空间的设计师来操刀空间的设计。
●HUI商务会议
第二个用户是一个销售总监，受疫情影响，他的老板和公司的核心团队均在国外，独自一人带着一个年轻的销售团队复工复产。有一天，她神色匆忙找到我们运营官，希望帮她做一个接待100人的VIP订货会，这些会议在原来的公司是由市场部门来做的工作，但现在公司规模小、没有专业的市场部，自己也没有这方面的经验，所以很焦虑。其实每天来找我们会议团队写领导的讲话稿和策划会议的需求很多。但是跟托育不一样，2016年OFFICEZIP品牌成立时，对会议空间的研究就已经开始探索了。
我们认为全国连锁型的商务会议市场目前为止还是一片蓝海。今年正式发布了商务会议的品牌，不仅把所有联合办公的会议空间整合起来，同时也整合了中海酒店系的宴会空间，所以现在的种类很多，有特别特色的露台和特别正式的发布会的报告厅，也有像酒店的宴会厅，满足现在企业不同会议的需求。
● 办公空间定制化解决方案
如果让行政岗位的人去排名和排序，最不愿意碰到、最棘手的工作类型，装修肯定排前三。很多优秀的同行也在做定制化办公解决方案，因为我们服务的客户主要是世界五百强企业、国有企业和一些创新团队的项目组，这些类型的企业居多。
客户在我们这里办公之后，觉得整体设计很好、很有创意性，符合年轻人的审美风格，想把我们的设计风格和智能化系统搬入总部大楼之中。今年我们也做了几个项目，包括为一个顶级的金融机构的企业大学做了一个整体的服务方案。
客户比较看重的是我们超过十年的商办的服务经验，而且我们服务的企业中包含客户类型很多。现在这个阶段，联合办公行业还没有到去判断对与错的阶段，大家都在不停地尝试，这是一个特别好的状态，而跨界的红利已经逐步显现，而且办公的边界在进一步的模糊化。但是这些反应出一个问题就是价值的表现，中海OFFICEZIP半年公开的数据，总体的出租率是92.8%，自有成交比例71%，租金收缴率是100%，对我们来讲小微企业的波动可能会有一点影响，但对大盘来讲影响非常小。
2016年开始到今天，中海OFFICEZIP营收增长实现了45倍，中国这个市场作为未来全球的办公需求量和多元性最大的市场，我相信不管周期怎么改变，我们依然看好中国办公市场的明天。
*本文根据李雪瑞在第五届不动产资管创新峰会演讲整理。