作者 | 苏建红 编辑 | 刘睿智
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
受疫情影响，全国整体经济发展虽受到冲击，不动产正在从增量开发时代向存量运营时代过渡，但是近期全国大宗商业地产投资热度不减反增。有专家称，今年外资在中国的投资布局将持续活跃，其中一线城市及部分强二线城市的写字楼物业尤其被看好。
随着新科技逐渐应用，金融政策等推动，基础设施逐渐完善，企业为更好经营，降低租赁成本，向部分新一线城市下沉，成为趋势。西安、成都、重庆三个城市从空置率等和一线城市相比具有更多市场潜力，恢复相对快，预计商业地产下半年会回暖。
1 甲级写字楼市场
一季度华西南供需、空置率情况
睿和智库制图
睿和智库制图
对比传统一线城市空置率，华西南代表城市西安、成渝地区市场增速明显高于一线城市，其中西安市场活跃度较高，只有西安空置率整个季度内呈微降趋势。
对比各城市供应情况，西安总体量保持在188万平方米，是较低存量，相对处于健康水平。西安市委及各部门纷纷出台多项措施支持经济平稳发展。尤其针对抗风险能力较弱的中小微企业，通过财政补贴、税收减免、金融扶持等方面缓解企业运营压力。
对比各城市租金情况，分城市级别来看，一线城市租金高于华西南城市；分城市来看，北京平均租金高于其他城市，重庆平均租金相对较低。以一天为例，上海每平米租金平均价格为8.7元，而重庆为2.8元。值得注意的是，新一线城市杭州的平均租金超过一线城市广州。
上海甲级写字楼市场第一季度情况
广州甲级写字楼市场第一季度情况
而对比租赁需求来看，由于疫情致使企业选址业务活动受到抑制，多数企业选址、扩租等计划受阻顺延，信息技术、房地产行业类企业成交活跃度下降。尽管部分中小企业考虑降低成本，但在选址过程中，区位的抉择仍十分关键。由于科技发展、基础设施建设完善，城市中心商务区优势逐渐削弱，一线城市非核心商圈及新兴商务区和二线城市逐渐受到更多青睐。
从供应层面来看，一线城市已经进入了办公去中心化的快速发展期，非中心商务区的写字楼存量面积占比将明显增长，租金水平较中心商务区低20-50%。
而华西南地区来讲，他们不仅拥有丰富的人才资源，与一线城市相比，租金成本也相对较低。因此从当下企业经营来看，华西南地区等类型的区域在商务成本与人力资源方面更有利于企业发展。睿和智库认为，有望驱动写字楼市场需求的进一步上升。
相关数据显示，在一线城市继续加强布局的同时，总体上企业未来希望在二线城市进行扩张的比例更高。成都(32%)和武汉(33%)连续两年成为中资企业异地扩张的首选，而在北、上、广、深异地扩张的意愿分别为26%、22%、20%与22%。
当前，经济转型深化带来包括金融等高端服务业态的快速发展，中资企业向二线城市扩张意愿明显增强。受疫情影响，线上相关企业不断从北上广深向新一线、重点二线城市下沉。
这些城市也在大力发展新增租赁需求较多的行业，比如西安年初出台《西安市科技金融融合业务补助实施办法》，“硬科技”类企业在通过政府政策的支持下，未来获得更大市场空间。中央正式提出“成渝双城经济圈”作为未来西部高质量发展的重要增长极，成渝迎来经济产业发展的重大利好。
重庆在战略新型产业打造、头部企业引进以及高端人才引进方面或将迎来突破，不断形成办公市场长期发展的可持续动力。成都开通快速绿色信资通道，降低企业融资成本和缓解资金压力，并对受疫情影响较大的包括零售贸易、旅游餐饮等在内的企业启动专项信贷资金支持。华西南地区城市在吸引产业和人口落户政策方面的优惠力度，使得这些城市在集聚高附加值产业时更具竞争力。
从新增租赁需求来看，疫情引发消费习惯改变。从西安看，消费者服务、信息技术以及房地产是本季度最为活跃的三大行业，分别占据当季新增需求75%、8%、8%。
成都金融、房地产及消费者服务行业分别以41%、16%和10%的占比成为本季度租赁最活跃的三大行业。季内全市甲级写字楼新增租赁面积大幅减少，金融行业新增租赁面积占比提升。
重庆金融、信息技术以及专业服务企业办公需求位居前三，贡献比例分别为41.8%、25.4%以及12.9%。
综合来看，部分行业亦迎来发展利好，大健康产业、网娱游戏、在线教育以及健康医疗等迎来快速发展契机，预计在未来将释放更多租赁需求。
2 零售物业市场
近日，第一太平戴维斯发布《西安2020年第一季度房地产市场回顾与未来展望》、《成都2020年第一季度房地产市场回顾与未来展望》《重庆2020年第一季度房地产市场回顾与未来展望》，对房地产行业零售物业市场也做了深度回顾与研判。
1 零售商业市场
睿和智库制图
2 消费习惯
睿和智库制图
伴随西安市商务局发布38条措施，借助对恢复生产经营单位的扶持及补助，通过支持门店升级、推进电商发展、提升经营规模等多项措施将更进一步促进未来西安商贸业健康发展。
成都市管委会近日出台《成都市城市管理五允许一坚持统筹疫情防控助力经济发展措施》，具体政策包括允许大型商场开展占道促销、设置临时摊点摊区等，人流逐步恢复加上相关政策的实施都将促进成都零售市场形势迅速得到改善。
随着一系列政策推动，我们对未来西南区域零售物业市场的走势仍抱持审慎乐观心态，随着国内疫情因素逐步消减，需求逐渐回升，整体零售市场也会逐渐恢复活力。
应对快速变化的消费需求，未来创造虚拟空间粘性，同时融合线上线下场景营销成为商业调整和发展的关键点。
业态和品牌方面，短期内餐饮和娱乐类品牌将放缓拓展步伐，全球疫情的不确定性也将促使众多国际零售品牌重新考量开店计划，而在未来会积极拓展市场、加速布局的品牌则主要集中在包括个人护理在内的必须线下消费型业态。
运营方面，消费者健康意识的不断增强将引发零售商业项目在卫生防疫和物业管理方面的思考，也将促进市场零售项目服务水平迅速优化升级。长期来看，由于社区型商业方便居民日常消费，疫情期间优势凸显，行业内关注度进一步提升，预计未来将更受投资者重视。
