编辑丨雨禾
来源丨戴德梁行
当前，盘活资产似乎已成为房地产行业的重要课题之一，而招商蛇口将目光投向了房托基金。
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招商房托在港上市
12月10日，由招商蛇口发起的招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）（招商房托）在港交所主板挂牌，集资金额逾30亿港元，是6年以来房地产信托投资基金再次于香港上市。
招商局商业房托基金成为港交所的第11只REITs，也是包含内地物业的第6只REITs。
作为央企首单房地产信托基金，招商局商业房托基金本次发行价格定为每基金单位3.42港元，共发行7.5亿个基金单位，预计将收取全球发售款项净额约24.5亿港元。
在此次发售中，香港公开发售获107,607,000个认购，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港公开发售基金单位总数的约1.43倍。
国内REITs的发展又向前迈进了一步。
根据彭博信息，截至2019年12月3日，香港房地产投资信托基金的总市值高达2,800亿港元，平均派息率为5.35%。
这被看作是国内房企纷纷到香港发行REITs的主要原因。
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存量转型轻资产
经过多年的发展，内地类REITs既能有效为部分持有优质物业的企业拓宽融资渠道、打通“投融管退”的行业循环，并在脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面实现创新，努力向标准REITs看齐。
在地产行业发展增速放缓的趋势下，招商房托将存量转化为轻资产模式，利用多元化的资本市场，构建出一个从开发到运营再到资本市场的大平台。
这不仅标志着招商局置地将业务扩展至房地产投资信托管理领域，亦对内地商业房地产证券化市场有着重要借鉴意义。
值得注意的是，招商局房托基金的成功发行除了有助香港融入粤港澳大湾区国家战略外，也能巩固其国际资本市场地位。香港房托一直以当地零售商场和写字楼为主，而招商房托的底层物业主要位于深圳科技重镇南山区蛇口，以科技商业枢纽为主。
作为招商房托底层资产的5项物业均位于深圳前海蛇口自贸区，与深圳创新产业枢纽及中央商务区紧密相连。物业的五大租户分别为房地产、科技、石油、制造及物流行业，均来自国内、法国、日本及美国等国际品牌，为招商房托贡献近20%的基本租金收入。
在本次IPO中，国际配售已录得超额认购，当中包括新加坡基金国际保险公司旗下的基金家族基金等。这与招商局商业房托基金本身的稳定投资回报和内生增长潜力不无关系。
REITs每年都会将可分配收益的90%用于分派回馈股东。
招商局商业房托基金近三年的营业收入和净利润增长都比较稳定，2016-2018年公司营业收入分别为人民币3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元，净利润分别为人民币3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元。
稳健的业绩增长为房托基金提供了稳定分红的基础。依据未来三年的承诺分派安排，招商局商业房托基金2020年的分派收益率为6.9%，2021年为7.4%，2022年为7.6%。
同时，其内生增长潜力也不容忽视。
招商蛇口所投资的物业规模庞大，物业类型多元化。据统计，2018年底招商蛇口在全国拥有398亿的投资物业，包括28个综合开发项目和9个商业开发项目，在深圳拥有近1000万平方米的优质土地储备。
房托管理人主席兼非执行董事黄均隆表示，在未来条件成熟的情况下，将陆续注入深圳太子湾三项物业。
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REITs是资本市场捷径
戴德梁行一直深耕于国内外REITs发行及研究工作，截至2019年11月，戴德梁行累计参与内地74单已成功发行的类REITs、CMBS产品的物业价值评估、股权价值评估及市场调研工作，发行规模逾1,800亿元。
因此，戴德梁行对国内外的REITs发行情况非常清楚。其实，国内出海的REITs已经很多。
目前，国内商业地产存量大，融资渠道有限，持有方期望通过金融创新来盘活存量，优化资本结构，以降低资金成本。由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善及标准化，大多数房企搭建的类REITs融资实际上是对标准化REITs作出微调，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划” 等方式发行。
陈家辉 大中华区估价及顾问服务部董事总经理
对此次招商房托在港上市，戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事总经理陈家辉表示：“时隔六年，再有REITs来港上市，除了是近年来首次公开发行的REITs外，也是首单央企房地产信托基金。”
综合来看，房地产投资信托基金在国内目前还在初步发展阶段。但其前景广阔，成长速度快。
随着房地产行业逐步迈入存量时代，做好存量持有型物业资产的周转和经营，对房地产开发企业的可持续发展至关重要。REITs是充分体现物业价值、盘活存量资产的有效途径，也将是房地产行业未来的新趋势。
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招商局商业房托基金能够获得不错的认购结果在情理之中，可以说它是追求稳定可观收益的价值投资者的良好选择。具体来看，招商局商业房托基金主要有以下几大投资亮点：
1、投资回报率排名前三
招商局商业房托基金属于REITs（房地产信托投资基金），REITs每年都会将可分配收益的90%用于分派回馈股东，因此招商局商业房托的投资能够获得稳定的分红。
招商局商业房托基金近三年的营业收入和净利润增长都比较稳定，2016-2018年公司营业收入分别为人民币3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元，净利润分别为人民币3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元。稳健的业绩增长为房托基金提供了稳定分红的基础。
依据未来三年的承诺分派安排，招商局商业房托基金2020年的分派收益率为6.9%，2021年为7.4%，2022年为7.6%。
与同行相比，招商局商业房托基金也更具投资吸引力，根据香港交易所数据显示，招商局商业房托基金收益率在11只在港上市的房托中排名第三。
2、聚焦粤港澳核心优质物业
招商局商业房托基金首先专注于粤港澳大湾区及北京和上海等一线核心城市，目前其资产聚焦深圳区域。
具体来看，招商局商业房托基金的投资组合包括四个写字楼和一个购物中心，分别是位于深圳蛇口的新时代广场、数码大厦、科技大厦和科技大厦二期和花园城，总租赁面积约25万平方米，于2019年9月30日物业的平均租用率约为84.1%，总评估值约65.79亿人民币。
这五处物业资产都是能形成稳定收入的高质量商业物业。它们的地理位置优越，随着深圳地铁12号线的开通，这些物业资产将成为双地铁物业，物业价值、出租率和租金回报水平将有望大幅提高。
3、具备内生增长潜力
发起人和管理人的实力是衡量REITs投资吸引力的重要因素，招商局商业房托基金背后的发起人和管理人实力雄厚和资源丰富，其发起人是深圳知名上市公司招商蛇口(001979.SZ)，管理人是香港上市公司招商置地(978.HK)，招商局商业房托基金还是央企首单房托项目。
招商蛇口所投资的物业规模庞大，物业类型多元化。
据统计，2018年底招商蛇口在全国拥有398亿的投资物业，包括28个综合开发项目和9个商业开发项目，在深圳拥有近1000万平方米的优质土地储备。
综合来看，REITs持有的都是比较成熟的物业，能够产生稳定的现金流，在经济市场环境波动的情况下，REITs的抗风险能力强。同时，REITs通过拥有不同类型、业态和区域的产品，也能有效降低产品单一化的风险。