从最近半年的港股物业股公司表现来看，市场对物业股公司的估值标准PE波动极大，有的公司只有个位数PE，有的公司却高达几十倍。市场对物业公司业绩可持续性越来越看重，而不拘泥于PE过高的问题。有的公司通过将车位销售等一次性业务输送到小物业公司，试图为物业公司快速解决估值高的问题，但是没有得到市场的认可。规模大，大股东可以全力支持，业绩持续性高的物业公司市场表现都非常好。而对于规模小，指望上市以后融资，依靠市场收购去发展的公司，市场越发对该类公司表现出不信任。从目前的情况看，市场已经形成一个普遍认识，就是大股东开发的楼盘越高端，物业费越高，能够直接由物业公司接管而不需要通过市场化招标，竞价的公司，利润将更丰厚，股价溢价更大。
从荣万家的情况看，荣盛发展集团所开发的物业，基本全交给了荣万家去管理。
就大股东对物业公司的支持力度而言，荣盛是到位的。
从最近几年的经营指标来看：
荣万家的坪效不高，主要是荣盛发展开发的物业项目等级不高，物业费水平比较低，在1.6以下（参照下表）
从物业费收费水平来看，荣万家目前还是不能享受市场中一类物业公司的估值水平的。但是荣盛集团对荣万家的支持还是有目共睹，荣万家的不需要去市场中和其他物业公司争抢项目，只需要接管荣盛集团旗下相关的物业项目即可。荣万家比较适合二类物业公司的估值水平。
从目前的数据来看，荣万家2019年的在管面积增速在20.6%，合约面积增速在22%，收入增速在42%，最近财报期，坪效增长的比较快，主要是收入结构的变化，参考下表来看
物业管理服务收入增速在27%，而非物业增值服务收入增速在65%，也就是说，在物业在管面积增速不大的情况下，物业管理服务收入增速不会太大，这时候业绩就需要大股东的注入，也就是非物业主增值服务部分，这个部分高达65%的增速，拉高了荣万家整体的业绩增速，使得业绩增速大幅高于在管面积的增速。大股东注入业绩的动作非常明显。
再从最新半年的业绩来看，上半年的物业管理服务部分毛利率高达32.5%，这个水平是非常高的，毕竟荣万家的平均物业费只有1.6元。
对这个问题，荣万家的解释是
主要是由于新冠病毒影响造成的短期员工停薪留职，员工回家了，没有服务，物业费照常收了，这显然是一次性的业绩促进，不具有可持续性。
按照19年的业绩计算，荣万家的估值水平在47倍左右，上半年的收入端增速是37%，我认为不应该按照上半年去做全年业绩的预测，因为这个预测值肯定是偏高的，应该还原正常19年的毛利率水平，还原以后测算，2020年，荣万家的估值水平在34倍。这个估值水平对于物业股20%以上的增长来说，不算低了。但是荣万家存在的问题是，发行区间太大，13.46-18.36之间，发行定价区间高达36%，近期都是罕见的。同时，没有任何基石参与发行。也从一个角度说明，荣万家的管理层希望最大程度的从市场圈钱，不打算给市场机构，资金留水位。尽管荣盛发展本身确实是一家不错的公司。
截止2020年底，荣盛发展已经累计实现签约面积1174万方，可以说，荣万家未来业绩增长是有保证的（参考下图）。
所以，初始化考虑到发行区间不稳定的问题，我是放弃荣万家打新的。
但是,物业股行业近期受到了政策利好，参考下文：
1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，通知内容涵盖完善物业服务价格形成机制、推动发展生活服务等，其中鼓励有条件的企业向各类生活服务领域延伸。
目前，港股物业公司受到利好以后，股价普遍大涨，估值水平进行了提升，物业公司的逻辑也发生了变化，从物业费转向了生活服务，而荣万家的定价区间已经确定。这样，就形成了市场和原始定价区间的预期差。
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