天健集团虽然是一家建筑施工企业，但主要的利润来源还是房地产，从占比上和重要性角度来讲，更应该看成是一家房地产公司，由于房地产看开发看项目，未来持续开发房地产的能力和收益都存在较大的不确定性，所以更重要的还是看他当前的存量资产。当前建筑和地产当前估值都在PB=1水平，所以统一用PB估值，根据2020年9月归母净资产110.6亿，加上房地产目前在售项目可预见较为明确的税后利润，预计1-2年后净资产约为150亿，对应今日市值118亿约有27%空间。后续会影响该股估值的主要还是房地产行业大势和西丽汽车城因为高铁枢纽站规划影响，土地改规划后带来的增值（该项目带来的增值空间 10-30亿？）
分块估值和分析如下：
一、建筑施工
建筑行业所处城市经济状况好，安全度高一些，但增长幅度会比较有限，未来可能会进行资产注入，因其建筑板块毛利才6%，低于很多建筑央企，实际盈利水平并不高，还是按2.5%净利率来预估利润。建筑行业预估每年收入100-150亿，净利润2.5-4亿，PE10，估值25-40亿，按80%资产负债率，1倍周转率，对应净资产需占用20-30亿，PB约为1。
二、房地产
房地产行业适合PB估值，当前A股房地产公司PB均值1,14，中值1.06。因此将利润前景比较明确的项目估算出税后利润，加回净资产去测算2年后净资产估值。
1、最重要的天健天骄项目，测算未来1-2年贡献45亿毛利，30亿税后利润。
深圳天健项目，已售完结算的南苑项目，售价10.5万，可售面积单位投资成本约毛利达63%，扣税后主营业务利润率可达42%，估算剩余未结转部分（约11万㎡）主营业务利润约43.5-50亿，测算所得税后约28.71亿-33亿
2、目前在售，未售未结转的项目主营业务利润可以达 13,7亿，所得税税后9 亿
3、开发初期项目（总投资约180-200亿），毛利率在20%-25%左右，利润空间有限
当前刚拿地，正在开发的房地产项目位于深圳前海、广州商住项目、东莞项目、苏州吴江，由于都是市场招拍挂土地，根据现有售价及周边房价，测算深圳前海项目、广州商住项目、东莞的测算预计售价与项目开发成本（项目总投，含地价）之间毛利，毛利率在20%-25%左右，没有遇到房价大涨的话，实际利润空间不是很大，猜测这也是该股当前价格比较低迷原因。
三、可想象部分
天健集团名下附属公司早在2015年通过公开竞买方式取得了深圳市南山区曙光片区T505-0066宗地（下称“西丽曙光地块项目”），成交价格20.58亿元。该宗地块总面积逾9万平方米，建筑面积接近20万平方米，物流用地，土地使用年限为30年。
广东省发改委3月5日公布的《广东省2020年重点建设项目计划表》显示，深圳枢纽西丽站工程（含西丽站及塘朗山动车所）已列入今年新开工项目，总投资157亿元，计划将于2024年建成，建设内容包括西丽站（总规模13台25线）以及塘朗山动车所。西丽交通枢纽将会是是深圳最大的高铁站，未来的城市核心。
如能更改规划，将带来很大的想象空间，但由于该项目是新拍土地，而且还是物流用地，可能更改后需要补缴地价也不会低，或者说是政府的补偿也不会很高。
当年土地成本20.58亿，猜测该项目带来的利润空间 10-30亿？
位置如下图：
