最近REITs开始加速发行，很多人说REITs是亏钱的手艺，然而数据统计REITs打新历史胜率高达90%，甚至超过北交所。我认为REITs打新还是能跟着政策吃肉的，今天详解REITs这个品种的打新。
REITs是什么？
简单地说REITs是一种将实体资产，打包上市的金融产品。
具体定义为：REITs是在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。资产的原始权益人为了盘活资金，以ABS（资产证券化）的形式,将资产的产权或者是经营权向投资者贴现，而投资者则获得未来资产所产生的收益。
REITs打新是什么？
REITs发行的时候会有一部分比例用于网上发售，这部分比例，普通个人投资者可以参与认购。
如果认购的资金超过募集的资金目标，投资者将按照认购资金比例获得REITs份额。
大家都说REITs是亏钱的手艺，REIT打新能赚钱吗？
未来是否赚钱没人能保证，但我们可以看历史数据。根据东方财富的数据，2021年以来，上市的Reits项目30个：其中27个正收益，3个破发，盈利概率90%。
2023年，所有都满仓打，总收益0.06%
2022年，所有都满仓打，总收益0.87%
2021年，所有都满仓打，总收益2.81%
这里存在时间冲突的情况，难以准确评估影响，因此实际操作收益会少一点。同时没有考虑申购和交易费用，如果加上交易费用，盈利概率为83.3%。
如果发行数量足够多，收益还是可观的。
REITs如何认购？
REITs的认购和新股完全不一样，这里详细讲解一下流程。
权限开通：首先需要开通基础设施权限，以银河为例，开通入口为-业务办理-基础设施基金交易权限。
权限开通门槛：资金没有要求，但是要求风险承受等级为中高风险。
申购操作流程：
在场内基金-基金认购页面，填入基金代码，再填入认购数量，提交即完成。注意是认购，不是申购。
可以重复提交认购，并且都是有效的。
提交认购后收盘前可以撤单。
一般最小认购金额为1000元或者1000份。
认购后分配规则：
获配金额计算：按照认购资金分配，比如网上总募集资金1亿，大众总认购资金为10亿，你认购了1000w。按照公式计算，将获配100w。公式为：
获配金额为 =网上总募集资金/总认购资金 * 你的申购资金
分配数量可以有小数。
未中签资金回款时间：目前没有统一规则，一事一议，3-8天都有。
中签后上市时间：上市周期比较长，也没有固定规则，比如物美消费REIT，1.25申购，3.12上市，大约一个半月。如果中签率高，资金占用炸裂，如果中签率低就还好。
REITs打新的主要风险：
1. 上市后存在破发可能。
2. 中签率远高于北交所打新。
3. 上市后存在长期大幅下跌的情况，打新不炒新，首日不管盈亏都要清仓，这是低风险投资者的自我修养。
总的来说我认为REITs打新和北交打新在底层逻辑上是类似的，都是吃政策红利。在一个融资市中，如果长期持续的破发，没法融资，这个工具就玩完了。
后续发行的REITs我会持续关注