说说众安集团的主要投资逻辑：1、土储丰富，截止20年中报，土储面积904.7万方，按19年年报披露平均售价在1.5万元/平方，土储货值约1357亿元，19年年报披露楼面价1774元/平方。按整体楼面价和销售均价计算，整体收益较为可观，毛利率净利率都比较高。2、众安集团负债率低，20年中报总负债率为69.9%，净负债率为64.1%，在所有房地产企业中负债处于较低水平，在三条红线高压下，低负债率的房企更有机会得到较好的拿地和并购机会。众安集团有息负债结构比较干净，没有美元债，主要以开发贷和经营性物业贷款为主，占比72.2%，今年由于加大了拿地力度，增加了一些结构性贷款，总体贷款利率水平在7%左右，相较于19年的6%多略有上升。由于负债合理，前融少，使得地产项目整体利润会较高负债公司高出不少。3、估值极低，目前市值约15.79亿人民币，按今年销售200亿元，60%新地，净利润率10%，40%老地，净利润率20%，整体权益60%，前瞻权益净利润16.8亿元，前瞻PE0.94倍;21年300亿元销售，前瞻利润25.2亿元，前瞻PE0.62倍。4、厚积薄发，由于几个利润丰厚的项目提供了充足的现金流，公司20年抓住时间窗口加速拿地。公司18年拿了三块地，19年拿了五块，20年上半年拿了12快，下半年到目前为止又拿了5块（20年下半年还有4个项目参股或者合作并未计算在内），20年总计拿了17块地，拿地总金额约160亿元，总货值超400亿元。按拿地权益计算，众安约使用108亿元现金拿地。今年公开招拍挂拿的地，基本就是明年销售的主力军，所以明年完成300亿销售还是大有希望的。5、众安18年销售58.2亿元，19销售124.3亿元，根据目前的推盘及销况情况20年销售能达到200亿元（截止10月底，克尔瑞数据为163亿元），根据今年的新增土储情况21年大概率能完成300亿销售，企业近几年的奋斗目标是达到500亿的销售规模，在未来两到三年经过奋斗应该能完成。未来2-3年将是企业发展的最快阶段。6、产品力略有提升，众安原先是杭州本土小开发商，通过和其他开发商合作和引入专业人才，较大提升产品档次。如与绿城合作的杭州南湖明月，与阳光城合作的宁波顺源里，与宝龙合作的义乌蒲荷花苑等，大致形成了以刚需、改善和合院等三个档次的住宅，刚需主要有顺源里、蒲荷花苑，香树湾等符合大众需求的住宅，改善的有古越郡府、荷源府等，合院主要有南湖荷院、杭州溪园。7、三大核心高利润项目将提供大量现金供企业快速发展：（1）南湖明月项目（2）杭州奥体项目（3）合肥绿色港湾（1）南湖明月项目南湖明月项目位于杭州未来科技城，目前是杭州最热的板块之一，由于一二手价格倒挂，所有项目购买均需要摇号。该项目是2018年初收购的项目，收购时代价较低，原始楼面价仅900多，收购后恰逢浙江省大力推动城西科创大走廊建设，南湖科学城作为未来科技城2.0核心，近几年更是落地了之江实验室和达摩院这种顶级IP，房价飙涨。本项目引入绿城协助操盘，项目高层目前已经售罄，南湖荷院也是两开两罄，项目总货值接近90亿，本项目毛利45%以上，净利润预计22亿多，项目权益60%，归属众安净利13亿多。南湖明月预计22年开始交付结算贡献利润。这个项目不仅贡献了可观的净利润，还贡献了大量的现金流提供企业今年拿地快周转（2）杭州奥体项目位于杭州奥体中心核心区的众安国际办公中心，一期为嘉润公馆，还有大量已售未结算，最近推出的二期为精装修公寓，现名为IOC潮悦，该项目距离杭州奥体中心莲花碗仅几百米，地理位置极为优越。由于拿地早，土地成本269元每平方，几乎可以忽略不计，目前售价为5万+每平方，二期总货值130亿，预计二期整盘利润35亿左右，项目权益63.8%，归属众安利润约22亿元，该项目预计可在20年21年22年持续销售并提供源源不断现金流，并于2023-2025年竣工交付结算利润。一期嘉润公馆已售未结还可以结算出部分利润。（3）合肥绿色港湾众安在合肥东部政务中心还有一个叫绿色港湾的项目，项目目前剩余66.85万方尚未开发，众安当年拿地的成本是493元每平方，2018年因为重新规划合肥东部政务中心，目前该区域所有项目都是暂停状态，预计项目于明年解封重新开发，项目届时预计售价可达2.5万每平方，项目总货值约160亿元，众安权益占比84%。这个项目预计在不久的将来会提供源源不断利润和现金流。今年10月底，融创在包河区以楼面价1.3303万元拿下了一块总面积10.22万方的住宅用地，自持面积达到3.38万方，融创项目的位置还不如众安的绿色港湾，也就是说，现在如果要拍一块绿色港湾同等面积的土地，至少需要付出90亿元的代价。以上三个项目是能给众安带来丰厚利润和现金流的优质项目，还有很多老项目也能提供利润和现金流，比如安徽淮北的温哥华城，也是个大盘，好的年份也能每年提供约10亿销售额，这个大盘还可以持续开发很多年，楼面价仅为32元每平方，利润也是相当可观，只是当地购买力有限只能陆续开发，但是每年能提供持续的现金流也是非常不错的。众安现在进入一个良性循环的状态，老土储提供利润现金流，现金流出来后，公开市场拿地快周转提升企业规模，其他公司有好项目也可以参股合作开发。这样的双循环系统在未来2-3年将使众安的规模提升一个大的台阶。

首先要明白，超级低估一定有道理的
粤海置地不是老千，缺点是只有粤海城是低价土储，后续开发楼盘都是竞价拿来的，估计利润贡献有限。
其他基本可以归入老千行列

个人更看好众安，另外几为球友长期跟踪比我更懂，我就多不掺和了，观点我基本与他们相同，有早年的低价土储+近年拿地凶猛流量销售额即将进入前一百。

缺点是当前依旧是仙股，有流动性的问题，一买就涨，当然后期利润上去后可能没现在这么仙了。

之前写过一遍文章，由于年报没更新，很多数据都老了，勉强看一下

@华尔街老兵