第一章 历史溯源
今天要出场的兵器是大家比较熟悉的“宣花斧”。
说到斧这种兵器，大家一般都会联想到《隋唐演义》里程咬金的三板斧和《水浒传》里的黑旋风李逵。
而其实这些人物都只是演义小说中提到用这些兵器，真实情况下，像小说中程咬金用的长柄大斧，由于兵器的重心靠前，使用起来不好操控，要想精准的砍人脑袋，可不简单。
因此，一般斧头用作兵器时，都是短兵器，作为长兵器的一种辅助兵器。
“宣花斧”作为兵器，具备以下特点：
(1)斧是从钺演化而来并用于实战，有时能爆发出极大杀伤力，比如程咬金的三板斧。
(2)一般需要跟长兵器配合使用。
而在投资中，与“宣花斧”特点相似的就是“住宅房产”投资。
(1)住宅房产与商业地产一脉相承，并且极具杀伤力，最近20年的楼市黄金期，很多投资者都从住宅房产上赚得盆满钵满。
(2)如果光是只有住宅房产，而没有其它的权益类资产相匹配，那么其日常现金流一定不会富裕，就象一线城市里有不少住着千万元的住宅、但手头上却没几个钱的居民一样。住宅房产一定得配有相应的长兵器“权益类资产”，才能更加稳健。
第二章 回报预测
与“黄钺(商业地产)”投资类似，“宣花斧(住宅房产)”投资涉及到的金额也很大，我总共操作次数都没超过10次，也是完全零基础零经验下、凭着直觉去操作，要不是刚好遇到楼市黄金20年，都不知道会赔成怎样一付光景。
另外，我也不是房地产业内人士，对于住宅房产的周期性和长远规划都没有相应的预期信息，因此，本篇与其它各篇有一个很大的差异：本篇基本没有什么数据图表，这很不符合我喜欢绘制图表找规律的特点，实在是因为房地产周期太长，而不象权益类市场每3~5年就会有个小周期，更容易通过分析其周期性来总结规律。
第一节 住宅房产的年复合回报率
最近20年住宅房产投资的年复合回报率是多少呢？
这个数据与统计口径有关，不同的口径有所不同。查网上的数据，有的说是10%，也有说12%，更高的有说20%。
统计全国平均房价、统计一线城市房价、统计一线城市核心区块房价，计算结果是完全不同的。
我以自己的感受来说一下。
我最早买的一套房子是在2002年，坐标杭州市滨江区，当时买入时的单价是4300元/平方米，到2018年时升值到46000元/平方米左右，而到2023年初的当下，挂牌价在43000元/平方米左右。当然，同一小区不同的面积、户型、装修，导致有一些差异，并且挂牌价也不等于成交价。但总体而言，上面的价格应该大致准确。
按照这个价格计算，从2002年~2018年，该套住宅的年复合收益率为15.97%；如果计算到2023年初，则下降到11.59%。
从2002年开始的16年里，16%的年复合收益率可以战胜95%的基金经理，而且相比股票、基金投资，房产的流动性很差，投资者也不会每天都去中介门口问自己房产的价格，因此反而比较拿得住，从而享受到长期复利增长的丰厚回报，这一点其实也是大家觉得买房赚大钱最根本的原因。
更何况这只是杭州市的一个新区，如果对标到北京、上海、深圳等一线城市的热门地段，年复合收益率一定更高，估计能够达到20%，与巴老的投资收益持平。
而我是在房价再次腾飞前的2015年卖掉的，当时卖出单价为25500元/平方米，对应年复合收益率为14.67%。
从我的14.67%与最高点的15.97%相比可以看到，时间的复利是多么可怕，虽然我的卖出单价仅为买入单价的6倍，最高点2018年时则有10.7倍，但由于时间差了3年，两者的年复合收益率仅差1.3个百分点。
第二节 住宅房产的投资收益组成
住宅房产的投资收益由两部分组成：租金收益和资本利得。
这个跟股票投资其实是极其类似的。
租金收益相当于股票投资中的盈利收益率(PE的倒数)或股息率(相当于净利润全部分红)，而资本利得则是股票内含估值或业绩增值的部分。
房产的投资收益率主要依靠资本利得，其租金收益部分几乎可以忽略不计。
以杭州的房产市场而言，2015年卖出前我计算过自己房产的租金收益率，仅为1.5%/年，其倒数为66.7年，这对应到股票资产的话，相当于市盈率PE=66.7倍的股票，应该说是极其高估的。
而根据网上的统计数据，2022上半年国内重点50城的租金收益率为1.94%，售租比为51.4年。
因此，我对房产投资一直有个困惑：PE这么高，人口红利与城市化降速的背景下(相当于股票的业绩没有高成长预期了)，这样的资产有没有价值？
另一个房产价格的估值指标是房价收入比，这是指房价与居民家庭年收入的比值，通常用于反映房价水平与居民收入水平的匹配程度。
按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如美国房价收入比最高的是纽约和旧金山，在6.5倍左右。
而中国作为全球经济执牛耳者，在2007年全国大城市的房价收入比就已经达到7.3倍。当时据此指标来看空中国楼市的，全部被打脸。
根据诸葛找房数据研究中心监测100个重点城市平均房价收入比情况来看，2022上半年房价收入比为12倍。坐标杭州，该指标则为18倍，即一家两口人工作的18年税前收入之和可以买一套房。
这个指标计算其实也是误差极大，一方面家庭收入是被平均的，另一方面象杭州的房价，包括了下面新并进来的临安区、以及偏远到绍兴市附近的大江东房价，把杭州主城区的实际房价整体拉低了至少1/3。
以安居客的数据为例，全杭州最近12个月平均房价如下图，基本在3.4~3.5万元/平方米。
而其中，主城区的西湖、上城、滨江区都在4.9~5.1万元，拱墅区在4.1万元左右，其它周边的区如余杭、萧山区在2.8万元，富阳区2.4万元，临安区2万元。
房价收入比之所以常年都能保持比国际指标高出很多，有各种分析理由，包括“六个钱包”理论、GDP高速增长、快速城市化、人口红利、农耕民族特性、儒家文化传统，等等。
不需要去评论这些论据是对是错，这就象2020~2021年新能源股票大涨时，有各种理论去证明其大涨的合理性；而到2022年下半年大跌时，又出现各种为空头解释的理论。
很多都是用理论依据去解释涨跌，而我们要关心的是背后的价值逻辑及后市预测。
我想“均值回归”理论应该适用于所有理性化投资的领域，中国楼市也是如此，只是楼市的周期远比股市长，但价值回归只会迟到、不会缺席。
因此，虽然国家政策层面已对2023年的房地产进行松绑和鼓励，但作为散户投资者的我们，需要理解国家想要的是在金融风险可控的前提下更好地促进经济发展，鼓励的是新房销售，从而把开发商的高杠杆逐步转移给有资金实力的个人。
而新买入的一手房，必须要在二手房市场上高价变现，才能实现华丽的投资回报。看看现在的二手房市场就知道想高价变现，基本上是很难了，除非货币政策搞大水漫灌。
第三节 住宅房产的中长期回报预测
关于住宅房产后续是涨还是跌，一直是一个吸引眼球的话题，网络中也到处充斥着激烈的争论，这也源自10余年前就有类似的争论、甚至对赌，但最终看空派全都被直接KO。
房地产是个长周期行业，但再长的周期也有黯然落幕的一天。
如果没有国家政策的强力干预，也许象上世纪90年代海南楼市的泡沫，或者资本主义世界楼市周期性繁荣与衰退，才是住宅房产市场的真实写照。
从理性的角度来看，住宅房产的利空因素已经很多：
a)“房住不炒”政策持续。
b)房产税迟迟没有落地。
c)大疫三年的背景下，经济和居民收入预期悲观，购房意愿到达冰点。
d)人口增长拐点出现，并且结构老龄化，红利吃尽。
但这些利空因素是针对全行业的，因此后续很难再有全面大涨，就类似当资金面不足时，股市很难会有全面大牛市一样。不过全面牛市没有，结构性行情还是可以演绎的。
针对住宅房产而言，也是如此。
对于一线城市、强二线城市，虽然行业有上述利空，但优势城市都有自己的特长，如：
a)优势城市继续从全国虹吸着人口，存在结构性的人口红利。
b)经济优势、尤其是新型经济优势强的城市，其人均GDP、人均收入仍在不断增长，这既能抬高居民对住宅房产单价的忍受能力，从而在时间层面上逐渐化解高房价，又能够吸引更多的年轻人来到这些城市创业、工作、生活，形成一个正向循环。
c)疫情放开后，大家发现南方温暖气候对新冠感染者的影响明显小于北方寒冷天气，人口会更加愿意往南方移动，南北差异越来越大，对于南方城市来说是个利好，而对北方城市则是大利空。
因此，从中长期的回报预测来看，我觉得：
1)一线城市、强二线城市的房产投资，后续应该还能够有一定的收益回报，但不会太高，我估计大多在5~8%左右，特别优秀的可能达到10%。
5%的复合年化，14.2年可以资产翻番；8%的话9年可翻番，10%则不到7.3年就可翻番。
2)其次是长三角、珠三角的三线、四线城市，以及大部分的非强二线省会城市，房价长期回报估计能与CPI持平或略高，如3~5%。
3)至于三线、四线城市，尤其是非长三角、珠三角的三线、四线城市，房价长期回报估计无法跑赢CPI，甚至还可能会亏损。
上述说的长期回报是至少以10年为周期的，如果是短期的涨跌，只要国家政策在2023年把一线城市限购限贷放开，可能就会有一波突突的行情。
不过住宅房产的低流动性，会导致这种突然的行情里，你要么只能抓到一次机会，要么是买入机会，要么是卖出机会。想先买入、然后吃到涨幅后再卖出，太难了。
第三章 适用对象
“宣花斧(住宅房产)”适用的对象包括：
(1)喜欢加杠杆投资房产的人群
江浙一带以炒房为业的人不少，尤其是温州炒房团更是闻名宇内，哪怕前两年的限购也没影响他们的积极性，他们会想方设法去绕开政策壁垒。
最近几年各地严格执行“房住不炒”政策，他们稍稍消停了一阵。但随着2022年底开始逐个城市在放松限购限贷等政策，我想2023年投资炒房的人群可能又会逐渐回归。
(2)希望通过房产投资来对抗通胀的人群
人们普遍认为房产投资可以对抗通胀。前几天回老家过年时，与一个远房亲戚聊天，他就谈到做生意赚了钱之后，就不断在老家绍兴买房子，觉得只有房子是比较安稳、保值的，暂时卖不出去也可以自住或出租。
(3)有刚需的人群
刚需人群由于要结婚、子女要接受教育，有时不得不买房，很多时候这是家庭最大的一笔投资，需要慎之又慎，综合比较和抉择。
(4)有改善需求的人群
人们都有住得宽敞、住得舒适、交通便利、优秀学区等需求，因此长期而言，住房改善需求的人群不少，只要房价别高得他们承受不起，还是会有很多人愿意改善居住条件的。
相信以后这些存量改善的占比应该会越来越高。
(5)女性相比男性更愿意投资房产
与商铺类似，从我周边接触到的人群来看，女性也相比男性更愿意投资住宅房产。
原因可能仍然是：房产的低波动性会让女性有种安全感，哪怕房产一下子无法高价变现，至少还可以留下来出租，或者是传承给子女，远比一堆看不见、摸不着的股票数字好多了。
第四章 标的选择
(1)看城市
住宅房产的投资，首先看的是城市，比如去看城市的限购政策、城市的人均GDP和人均收入的增长情况、城市的人口流入情况等。
凡是限购政策严的，一般就是好的目标城市。
或者简单一点，就按照城市的经济排名情况，首选一线城市，其次是强二线城市，然后是弱二线城市，最后是长三角、珠三角有一定经济实力的三线城市或还算可以的省会城市。
从全国城市的人均GDP、人均收入排名来看，长三角、珠三角的一些三、四线城市都比西部、北方很多省会城市高。
(2)看规划
看政府对该城市各个区块的定位与规划，以及各个区块的长期发展潜力。
这个老实说是比较难的，但在限购的政策下，我觉得市区单价高的区块可能会好过远郊单价低的区块，不说上涨多少，至少比较抗跌，而且流动性也会相对更好一些。
(3)看地段
地段、地段、地段！
地段包括交通(尤其是地铁)、学区、医院、CBD、公园等各种配置，这也是一个众说纷纭的指标，不是业内人员估计很难说得头头是道。
从我个人买房的经历，我总结了几点：
(1)选择自己熟悉的城市，最好就是自己长期居住地
当然，我是坐标杭州，虽不是一线城市，至少也是个强二线城市，而且风景秀美，浙江全省的土豪老板们都喜欢为子女在杭州买房。
(2)选择有潜力的区块
仍然坐标杭州的话，之前10年里，钱江新城是最土豪的区块，单价7万以下的楼盘基本没有；未来科技城因阿里而起，发展很是迅速，我2016年2月买的一套住宅才1.6万单价，2020年12月卖掉时已经4.2万多了；西湖区教育资源相对集中，多学区房；…………
这些信息多关注留意当地的新闻就应该能够收集到。
(3)选择地铁加持，并且有尽可能多的配置
离地铁站1km以内，哪怕单价高一些都是划算的；如果能够有学区加持，周边有大型购物中心、医院、公园等，那就更完美了。
第五章 时间选择
之前的2000~2020年是房地产最火的20年，在这20年的前15年里(2000~2015年)，就不存在择时问题，属于买到就是赚到。
2020年之后，随着“房住不炒”、大疫三年、经济和收入预期到达冰点，住宅进入一个前所未有的“速冻”期，好象一切的二手住宅都被瞬间冻结了。
其实这也是国家希望看到的，通过鼓励新房销售可以带动很多相关产业(如钢铁、水泥、基建、家电、建材、装修装饰等等)，为地方政府带来大量的土地财政和GDP，而二手住宅则只会带动房东的资产增值。国家是看宏观、看总盘子的，根本看不上二手房交易的那点儿税费。
因此让新房被接盘，同时二手住宅价格又能够控制住，用时间换空间，价格稳定个5年、甚至10年，随着收入水平的提升，房价也就不会觉得贵了，整个社会有房者与无房者之间的矛盾与对立也会被逐渐减缓。
当然房价也不能大跌，一旦房价大跌，极易引发金融危机，银行手头上的优质贷款资产就会大量变成坏账了。
因此，对于住宅房产，从投资的角度，我并不太看好，但如果从资产配置的角度，住宅房产还是需要的。
比如家庭资产的1/2配置在房产上，剩下1/2用于权益类和债类投资，两头都不落空，我觉得就比较稳健。
当然，具体的比例取决于家庭净资产的多少，以及不同人的风险偏好、投资爱好与能力，不能一概而论。
坐标仍为杭州，对于一个净资产1000万的家庭，我觉得配置1/2的房产是需要的；但对于一个净资产1亿的家庭，如果还配置1/2的房产，就比较浪费了，不如只配置3000万的房产，剩下7000万用于权益类投资。
第六章 渠道选择
从渠道的角度，住宅房产其实就2个选择：要么是一手、要么是二手。
之前不少热门城市都有一手房摇号和限价政策，与二手房相比有较大的折扣，此时当然是买一手房划算。
而现在二手房成交冰点之下，可以仔细对比一下一手房与周边二手房的情况，很多二手房的挂牌价看着高，但房东诚心卖，可以打个较大的折扣，比如10~15%，甚至更多。因此，合适的二手房也是可以考虑的。
第七章 心法招式
第一节 心法
【第一招】放低预期，放平心态
“2023年1月17日，中国国家统计局发布数据显示，2022年年末全国人口(包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)141175万人，比上年末减少85万人。全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。”
“中国人口近61年来首次出现负增长。”
当这样醒目的标题刚上了前几天的新闻头条时，手头上有一大把房子的投资者不知道会不会瑟瑟发抖？
楼市短期看金融，中期看供给，长期看人口。
过年20年的黄金岁月，短、中、长期优势叠加共振，发育出全宇宙的三大从未破灭的泡沫：美股、日债、中房。
而现在，长期的人口预期不在，人口结构也迅速老龄化，短期的金融政策转向，中期的供给也与政策息息相关，但政策的发力点都是新房市场，而投资者的套现都是在二手房市场。
因此，手握一大把房产是否能够抗通胀、是否能够长期保值增值，这个真不好说，取决于楼市所在的城市、区块、地段、小区品质等各方面因素。
而且即使能够保值增值，也不可能象之前20年那样出现15%以上的复合年化收益率。
投资也要听党的话，跟着党走。
国家要引导更多资金往资本市场走，把权益市场做大做强，这样可以增加中国经济的韧性、鼓励创业创新、提升科技能力、提高产品附加值，让中国正式迈入发达国家行列，同时还可以借此解决养老金缺口的大问题。
这是一张明牌，也是今后较长时间的大趋势，因此，与之相逆的住宅房产投资，一定要放低预期、放平心态。
放低预期是指把预期收益率从以前的15%，放低到5~8%；放平心态是指要做好资产买入后直接“速冻”、不得不持有10年以上的心理准备。
【第二招】楼市已经进入收益率、流动性、资金额度三角的拐点区间
黄金期的楼市，收益率高、流动性好，虽然对投资者的资金额度要求比较高，但前两者完全能够抵消占用资金额度高的缺点。
而当下的楼市，收益率已经下降，即使是一二线城市，收益率也只能说是中等；而流动性方面，凡是卖过二手房的都知道，极差，哪怕是象杭州这样的城市，挂个半年也不见得能卖出去；在资金额度方面，由于房价高企，资金要求是越来越高了。
因此，就我个人而言并不看好楼市的后续。
对标一二线城市的话，我觉得自住型房产还是需要的，而投资型房产就不太建议，因为有可能陷入流动性极差、占用资金额度极高、而收益率平平的境地。
第二节 招式
【第一招】看城市
优先选择一线城市、强二线城市、经济发达地区及城市，其它就别考虑了。
【第二招】看规划
优先选择该城市更有发展潜力的区块。
【第三招】看地段
优先选择地铁、学区、医院、CBD等配置加持的地段。
【第四招】看房子本身
小区本身的开发商、小区品质、房型、楼层、朝向、开面、采光、……
关于房子本身有一大堆要注意的内容，可以多找几套房子看看，再结合自己日常居住时的不满之处，应该是比较容易有感觉的。
【第五招】关于杠杆
关于买房要不要尽最大比例贷款、贷款后有闲钱要不要提前还贷的问题，需要结合个人的实际情况来看：
(1)贷款要看自己是否可以承受各种变故，多把情况往悲观的方向去想想，能够规避掉不少风险。
比如自己的工作是否有失业的可能？如果失业了，是否可以快速二次就业？如果不行，房贷还款如何解决？
杠杆本身既意味着收益，又意味着风险。不要把自己的弦拉得太满，万一真的风险事件出现了，怎么办？
(2)需要提升自己的投资理财能力。
如果通过自己的投资，长期下来能够稳定战胜房贷利率2~3%以上，那么就不要轻易去提前还贷。200万的贷款，如果每年能够战胜房贷利率2~3%，就能多赚4~6万元，相当于给自己发年终奖了。
(3)如果自己没有这方面的投资能力，那么不如提前还贷。
市场上目前基本没有既稳健无浮亏、又能超过房贷利率的投资品，因此如果不懂投资、不会投资，那还不如提前还贷。
第八章 经验教训
2002年买的人生第一套房，自住性质，一直到2015年把这套房卖掉，当时的卖出逻辑就是年租金收益率不到2%，相当于市盈率PE超过50倍，对比美国、日本等发达国家，不管是租售比指标，还是房价收入比指标，都是相当离谱的，因此我主张卖掉旧房、去买一些稍偏一点的低单价一手房，这些一手房等周边交通发展起来后，资本利得部分可能更高一些。
2010年为了孩子读书，买了一套市中心西湖边的老破小学区房，买的时候刚好是房地产调控前期，价格在高位，一直到2015年时房价才超过成本价，相当于被套5年，不过好在是自住读书性质，持有至今。
2015年在未来科技城买房，2020年卖掉后置换到钱江新城区块，主要是为了改善居住条件。
另外还曾经在周边城市买过2次房，很早就卖掉了。
托中国楼市黄金20年的福，上述所有的住宅房产投资全部成功上岸，未上岸的都是自住的。
如果说要总结经验教训的话，我觉得有以下几点：
(1)理解投资品背后的逻辑，这是成功投资的关键
如果投资品背后的逻辑都不通，那么即使成功可能也是偶然的。
以前住宅房产投资的逻辑是中国的城市化、人口潮对应的适婚人士增加、居民收入水平每年都在上升，这些都对住宅消费起到推进作用。而与此同时，地方政府需要土地财政和GDP，开发商需要赚钱。整个游戏里看着谁都是赢家。
而现在呢？土地财政是涸泽而渔式的一锤子买卖，不可能长期持续，因此必须把地方政府的土地财政从狩猎方式，转变到农耕方式。
狩猎方式饥一顿饱一顿，而农耕方式则每年都能够有收成，理论上可以“子子孙孙无穷匮也”。
房产税的征收，可以完美解决这个问题，帮助地方政府增加稳定的财政收入。
而在当下平均2%租售比的基础上，如果再叠加房产税，那住宅房产的吸引力会进一步下降。
对于有投资能力的人来说，与其买房子，不如直接租房子，把买房子多出来的钱进行有效地投资。
比如杭州一套房产，租售比为2%，房价长期增长为8%，贷款利率为5%，首付3成，那么如果出租后，扣除掉贷款的实际投资收益率为8%+2%-5%*(1-30%)=6.5%。
而如果投资者的长期投资复合年化收益率能够保持在10%~12%，投资资金的2%用于租房，剩下还能有8%~10%的收益率，相比买房增加了1.5%~3.5%的收益，这绝对是一笔包赚不赔的买卖。
要知道杭州的一套房产如果以100平方米计算，基本都是500万起步的，1.5%~3.5%就是7.5万~17.5万，快抵得上一个劳动力的年薪了。
(2)有时候成功的投资是偶然的，不要用偶然性去解释必然性
以前20年的住宅房产投资都是成功的，但不是说这些成功是投资者多么英明神武，个人都只是趋势下的跟随者，跟对趋势成功一定是必然的。
反过来说，当趋势逆转的时候，个人也无法去改变趋势。
因此，住宅地产黄金期已过，不要用过去赚钱的路径依赖去指导未来的投资之路。
(3)当行业趋势逆转时，稀缺性才是价值所在
曾经在周边地市买过2次房，1次是嘉兴市区，另1次是江苏的一个县城。从结果来看虽然都是成功的，但实际上收益率并不算高，而且如果一旦全行业的风险来临，县城、地级市的房价一定不如省城、一线城市的房价坚挺；新的远郊低房价区域一定不如核心的高房价区域坚挺。
这有点类似于股票市场，当全市场大跌时，业绩优异的核心资产(如贵州茅台、招商银行等)一定是比较抗跌的。
企业利润或净资产收益率是上市公司股价的“锚”，而稀缺性则是住宅房产的“锚”。
第九章 结语
住宅房产在最近20年绝对是国内最佳的投资品种之一，“房叔”的神话很多年都是互联网舆论的焦点，手握好几套房产的城郊拆二代们一直是新杭州人羡慕的目标。
但随着“房住不炒”政策的持续多年，房产税的达摩克利斯之剑迟迟未落地，以及三年大疫导致的居民收入预期悲观，住宅房产已经熄火了整整两年。
房地产政策回暖后的2023年住宅房产将如何演绎呢？让我们拭目以待。