第一章 历史溯源
“钺”这种兵器大家是很少见的，其形制似斧，以砍劈为主。
《说文解字》曰：“大者称钺，小者称斧。”
由于钺形体笨重，杀伤力远不如戈、刀、矛，所以渐渐脱离战场，成为一种礼兵器。
在周灭商的牧野之战，周武王“左仗黄钺，右秉白旄”做战前的誓师动员，因此“黄钺”就是古代帝王专用的礼兵器，应该是长这个样子。
“黄钺”作为兵器，具备以下特点：
(1)上古时候就有，历史很悠久，但后来就基本被废弃，只成为一个礼仪的象征。
(2)曾经代表无上的权威，是权力的象征。
在2020年写《低风险投资的十八般兵器》时，我把“分级B套利”作为具备“黄钺”特点的低风险投资方式，但随着分级基金的退出历史舞台，需要换一种投资品了。
思来想去，我觉得在当下，仍具备与“黄钺”类似特点的投资品就是“商业地产”了。
商业地产范围很广，种类也挺多，但对于散户投资者可以投资的，基本上就是商铺。因此，本篇主要介绍的就是商铺投资，顺带着把2021年开始出现的国内REITs基金投资介绍一下，这其实也是商业地产的延伸。
(1)历史悠久，且逐渐演进与废弃，与“黄钺”很类似
商铺的投资历史悠久，尤其是在上世纪90年代开始，随着国家改革开放、民营经济的发展，各种各样的商铺都被投资者抢着一扫而光。
但从2010年开始，随着电商的普及，以及商铺供应量大增，也逐步没落了。
(2)曾经的无上荣光，与“黄钺”很类似
商铺领域，在1990~2010年代，“一铺养三代”的观念深入人心，谁家里如果有个商铺，就相当于有个额外的劳动力在赚钱，绝对是家庭富裕有财力的象征。
第二章 回报预测
在开始聊“黄钺(商业地产)”之前，我首先需要声明几点：
(1)虽然我投资过商铺，但这些投资与其它的权益类、债券类、货币类资产投资不同，其它的投资品每笔交易金额都不大，交易次数很多，而且是在不断投资的过程中学习提高。
而商铺涉及金额很大，我总共就操作过1次，并且是在完全零基础零经验下去操作，其实风险是极大的。
(2)我对商铺的投资经验不足，也没有系统性地学习过相关理论知识，因此只能谈谈我自己朴素的想法。
(3)对于REITs产品，我除了新REITs上市时的申购过，也没有去场内买卖REITs产品，主要是觉得目前国内的REITs产品被高估了。后续如果性价比凸现，我也会投资的。
下面分开来聊聊商铺和REITs。
第一节 商铺
(1)商铺的分类
我最早了解商铺，是在读初中的时候，当时老房子拆迁，祖父母之前的老街店面换了一个10来平方米的商铺，出租后每年都能够有好几千元的收入，相当于有了一笔养老金。
再大一些的高中时代(1995年前)，经常听到母亲在跟父亲抱怨，说她一直想在柯桥轻纺城(全球最大的轻纺织品交易集散地，位于我的故乡浙江省绍兴市)买个商铺，说是现在商铺已经涨了多少之类的，但父亲一直不肯，说得把钱留着以后给我买房用。
因此，在我儿时的印象中，商铺就是一个好买卖。
可惜，等我开始工作并且逐渐有些积蓄、理财意识觉醒开始投资时，发现商铺受到电商冲击较大，已经逐渐从高高在上的形象快速滑落尘埃。
我个人觉得现在的商铺投资，已经越来越难了。
商铺大致可以细分为以下几类：
a)小区底商：一般在小区一楼，可能临街，也可能只临小区内部道路
b)临街商铺：很多也是小区的一部分
c)大型购物中心、地铁站、商业街内的商铺
d)各类批发或贸易市场内的商铺：比如柯桥轻纺城的商铺、杭州四季青的商铺、深圳华强北的商铺等
e)承诺返租的商铺
从投资的难度来说，a)、b)相对确定性更高一些，毕竟小区底商、临街商铺，主要是服务于小区及周边居民，因此人口基数、流量相对稳定，不说能够赚到大钱，至少保持每年4~6%左右的租售比还是可以的，就当作买了个4~6%年化回报的、基本卖不出去的理财产品。
c)、d)就比较考验投资者的专业水准了，我很难评估，因为这跟整个购物中心、专业市场的运营情况紧密相关，哪怕你再是旺铺，如果整个购物中心、专业市场经营都不理想，那商铺也只能是被砸在手里。
e)基本上都是个坑，往往前几年有返租，过几年后开发商一破产就什么也没了。
(2)商铺的流动性缺陷
商铺除了选铺要求高外，还有一个很大的缺陷：流动性极差。
大家在日常都能够看到一手商铺的推广信息，也会在一些房屋中介或“贝壳找房”、“安居客”、“我爱我家”等APP上看到二手房交易信息，但估计很少有人看到过二手商铺的交易信息。
如果说现在二手房产卖出难度为10的话，二手商铺的卖出难度是100。
商铺的流动性差，我觉得主要是两个原因：一是因为其涨幅远落后于住宅房产；二是其二手交易税费极高。
第一个原因是显而易见的，我2016年8月买的商铺，当时单价是高于同小区的住宅20%；但到2023年的现在，单价都不见得比同小区住宅更高。
投资者永远都是追涨杀跌的，越涨越有流动性，越跌越无人问津。
第二个原因我来细说一下。
基本可以这么说，你买入商铺之后，就别想着再卖出了。
我仔细查了商业性质房产的交易税费，相当复杂，又去问了本地的房产中介，详细如下：
a)契税：买入合同金额的3%
b)营业税及附加税费：按买卖合同差价的5.3%计算
c)土地增值税税费：买入合同金额的1%(这一项有可能不同地方是不一样的，中介跟我说的是本地的情况)
d)个人所得税：买入合同金额的2%
e)中介费：100万以下部分买卖双方各1.5%，100万以上部分买卖双方各1%，分档累计
比如我在2016年买入的商铺，买入总价为309万，加上各项税费总成本在318万。假设现在能够以450万元卖出(这个价格不确定是否能成交，但算是一个相对合理的报价)，那么对应的买方税费为：
a)契税：450万*3%=13.5万
b)营业税及附加税费：(450万-309万)*5.3%=7.5万
c)土地增值税税费：450万*1%=4.5万
d)个人所得税：450万*2%=9万
e)中介费(买卖双方合计)：100万*3%+(450万-100万)*2%=10万
上述五项合计为44.5万，而我的净收益为87.5万，相当于资本利得部分的33.7%用于交税费，剩下66.3%是自己的净收益，税费居然能够吃掉1/3的收益，这在住宅房产市场是不可想象的。
从上述计算可以看到，商铺(包括各种商业房产，如前几年很火的公寓性质大平层)，其二手交易税费极高，不管这些税费最终是由买方还是卖方来承担，都会计入在总的成交成本中，从而极大地限制了二手商业房产的交易。
(3)商铺的回报预测
因此，商铺的回报预测，主要应该是租金回报率，一般在4~6%左右，比住宅房产要高。毕竟商铺的资本利得收益极少，主要靠的就是租金回报的现金流。
第二节 REITs
(1)什么是REITs
REITs是Real Estate Investment Trust的简称，中文叫做房地产信托投资基金。
REITs最早起于美国金融市场，简单来说，就是成立一只基金，把募集来的资金用于购买房地产、主要是商业地产，比如购物中心、写字楼、酒店、物业等，然后把这些商业地产每年的收租收入，扣除掉基金本身的运营成本后，剩下的净利润中拿出90%按照份额给投资者分红。
REITs本质就是商业地产的证券化。
其优点在于：把原来需要一大笔钱才能买入的商业地产，通过基金份额的方式，让中小投资者也能用少量的钱参与，既能分享每年的租金红利，又能在证券市场上进行交易，从而具有流动性。
(2)港股REITs
国内的REITs产品起步较晚，我们先来看看香港市场。
下表为集思录网站上提供的港股REITs产品信息按复合增长率降序排列。
表中涉及到的几项重要指标，简单说明如下：
1)复合增长率
即股价复权后的复合增长率，这是该REITs基金上市以来的年度复合涨幅(含派息)，因此可以通过该指标简单评估其长期业绩表现。
比如复合增长率排名第一的“领展房产基金(00823)”的年K线如下图，其在2019年达到最高点99.8元，而后受疫情影响一路下跌，目前为63.8元，足足跌去了36%。
即使如此，从其上市以来复合年化增长率也有12.89%。
2)股息率
与股票的股息率一样，按照最近一年每股派息之和/股价来计算，象“领展房产基金(00823)”是每半年派息一次，因此是把两次派息相加。
3)PB
即市净率的概念，是指其市值除以净资产。
4)资产负债率
REITs基金往往会通过借贷融资，去收购一些新的物业，从而实现拓展。
资产负债率与股票市场中的概念也相同。
对于负债较高、但这些负债并没有为其带来更多股息增长的REITs基金，需要小心。
5)股息复合增长率
指股息本身的增长率。
当分红率固定不变时，股息复合增长率其实也就是运营净利润的复合增长率，能够反映出该REITs基金的运营发展情况。
如果说前面的“股价复合增长率”反映了投资者的实际收益，那么“股息复合增长率”其实就是对应的“锚”。
这就象经济学里学过的价格与价值的关系一样，价格不可能脱离价值区间太高或太低，REITs产品的“股价复合增长率”也不可能偏离“股息复合增长率”太远。
6)借贷平均利率
指的是REITs基金借贷融资的利率水平，当REITs基金发展良好时，往往能够以更低廉的利率借到资金。
7)基本管理费
基本管理费收取标准是按照当年物业总价值的一定比例收取，可收取现金或基金份额。
8)浮动管理费
浮动管理费收取标准是按照当年物业租金总收入的一定比例收取，可收取现金或基金份额。
象“领展房产基金(00823)”采用内部管理人模式，不涉及收取管理费，而是对管理公司员工采纳长期股权激励计划；
从上面这些指标可以得出几个比较直观的印象：
a)REITs基金有点类似于股票市场中的高股息股票，每年收取一定的现金分红，随着盈利的增长，分红额还会逐步提高。
b)REITs基金并不是稳赚不赔的，象长期年化表现最好的“领展房产基金(00823)”，最近三年也跌了36%，与恒生指数的跌幅不相伯仲。
c)上述表中所有港股REITs产品的复合增长率算术平均值为3%，股息率算术平均值为8.4%，股息复合增长率算术平均值为0.8%。如果分散购买这些产品、把其作为一个等权重REITs指数的话，相当于是一个每年获取8.4%股息收入、但年复合增长仅为0.8%的产品。
(3)A股REITs
最后我们再来看看国内的A股REITs。
2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，并出台配套指引。这标志着中国基础设施领域公募REITs试点正式起步。
不动产主要指两种类型的资产：一种是商业写字楼、零售物业、酒店、公寓等持有型房地产；另一种是传统及新型的基础设施。
其中，传统基础设施包括机场、港口、收费公路、水电气热、污染治理等；而新型基础设施则包括5G基站、数据中心等和信息产业相关的基础设施。
从2021年开始，国内发行公募REITs，REITs基金产品正式走入普通投资者的视线。
上表是集思录网站上提供的A股已上市REITs产品按折价率降序排列的清单。
相比港股REITs，A股REITs产品有几个完全不同的特点：
1)A股REITs产品能提供的相关财务指标较少，透明度不太高。
比如说，由于上市时间太短，有很多只REITs都没有“股息率-TTM指标”，而且网站上也没有直观的股价复合收益率、股息复合收益率、资产负债率、借贷平均利率、运营管理费率等信息。
这些指标有的可以去股票软件F10中查看季报来计算，但有的信息季报里也没有，其透明度不太高。
2)A股REITs产品绝大多折价率为负数，即有溢价。
折价率其实与港股REITs中的PB类似，市净率=P/B，而折价率=1-P/B。
因此可以看到，港股REITs产品PB全部小于1，即相当于都有正的折价，而A股REITs产品中，只有3只产品PB小于1，占所有REITs产品的12.5%。
因此，A股REITs基金由于是新产品，秉持大A股炒新的优秀基因，新上市的REITs基金也被一轮爆炒，导致其PB估值普遍较高。
3)项目类型完全不同。
港股REITs基本都是持有型房地产项目，而A股REITs则都是基建项目。
如上图把目前已上市的24只REITs产品按项目类型进行分类，可以看到除公租房这类政策导向型项目外，其它几乎都是基建项目。这完全符合我们“基建狂魔”的特点。
但是作为真金白银要投入进去的投资者，我们需要仔细思考一下这背后的逻辑。
第一问：为什么A股的REITs产品没有商业地产类型的？
这与国家抑制房地产的政策直接相关，而更深层次的原因是，REITs产品如果发行的是商业地产项目，其实并不符合国家发展REITs市场的初衷。
第二问：那么什么是国家发展REITs市场的初衷呢？或者说为什么是2020年以后A股开始有公募的REITs产品呢？
国内的REITs产品最早在2002年就有了，不过都是私募产品。而之所以在这个时点要发展公募REITs市场，看看这些产品的项目类型就可以想明白。
以前国内的基建项目，比如成本高昂的高速公路，其资金大都来源于政府专项拨款和地方政府债，而现在随着各地政府债越积越多，风险已经增加、不能再加杠杆了，此时还想进行这些基建项目怎么办？
通过公募基金公司一起发行REITs产品，投资者投入真金白银获取每年的分红回报；基金公司赚到管理费用；地方政府完成基建项目、增加地方GDP；如果基建项目是比较靠谱的、当地及周边区域的人口都能从中受益。这真的是“一举四得”的好办法。
那这一整套机制中，其实只有三方是几乎无风险地确定性受益的，即基金公司、地方政府、当地及周边居民；而投资者则承担了整个项目是否能够长期、稳定盈利和增长的风险。
因此，投资者必须擦亮双眼，仔细分辨其中的利害得失，看看相关的REITs产品是否具备投资价值。
A股24只REITs产品中，已进行过至少一次分红派息的REITs共有12只，其股息率算术平均值为3.9%，PB算术平均值为1.17倍。
港股的10只REITs产品PB算术平均值为0.42倍。
以股票市场上A股与H股的折溢价平均值来估计，目前所有A、H两市同步上市的公司共143家，其H/A比价算术平均值为0.575，相当于A股比港股有74%的流动性溢价。
以此数据为基准参考，A股REITs产品的PB合理估值应该等于“港股REITs产品的PB*(1+流动性溢价)”，即0.42*(1+74%)=0.73倍。
对照目前的1.17倍PB、3.9%的股息率，如果A股REITs产品的PB能下跌到0.73倍，对应的股息率可以达到3.9%*1.17/0.73=6.25%。
这应该是一个相对合理的区间，因此，我觉得理性市场下，A股REITs产品每年的分红收益率应该在6%以上。
至于长期的股息复合增长率，这个需要看项目的靠谱程度，按照所有REITs产品的平均值来估计，大概也就3%~5%。
第三章 适用对象
“黄钺(商业地产)”适用的对象包括：
(1)手握大把现金，又不愿意承受权益类市场高波动、债券类市场低收益的人群
商铺的价格不菲，对于手握大把现金，但又害怕权益类市场波动、无法忍受浮亏的人群来说，仍然是有吸引力的。
(2)希望稳定收取租金、并且有对抗通胀需求的人群
商铺可以稳定收取还算可观的租金，同时又有一定对抗通胀的属性。
(3)女性相比男性更愿意投资商铺
从我周边接触到的人群来看，感觉女性相比男性更愿意投资商铺。
我猜测其中的原因可能是：商铺每年都会有现金流，能够让她们有包租婆的舒适感，而且哪怕商铺一下子没法以更高的价格卖出，至少还留下来实实在在的商铺放在那儿，这比虚幻的股票资产好多了。
而男性的风险偏好普遍更高，更愿意去投资股票等更高波动的资产。
(4)REITs产品虽然是把商业地产证券化后的一种形式，但我直观感觉，愿意投资商铺的人与愿意投资REITs的，并不是相同的人群。
从原理上来看，REITs产品是商业地产的延伸，但由于其每天都会有交易报价，更象是一个交易品种，比如场内的股票或ETF基金每天都有波动、有价差，因此钟爱投资商铺的人群，可能无法接受REITs产品；能接受REITs产品的，往往都是喜欢投资股票、指数的。
第四章 标的选择
第一节 商铺
(1)看城市
商铺首选城市。城市发展不理想、没有未来的话，商铺更不可能有未来。
这就象不看好中国经济，就别投资股票同样的道理。“皮之不存，毛将焉附。”
商铺看城市，有人口长期流入、人均收入高、对应人均消费也高的城市才能更有价值。
而如果看错城市，商铺可能连租都租不出去，也没有任何自住价值。你不可能因为有个商铺砸手里了，就去开个奶茶店、开个小超市、开个蛋糕店吧？
(2)看规划
如果是社区底商或小区沿街商铺，需要了解该块区域的中长期规划，比如有没有新的购物中心、市场、地铁或其它信息，对商铺周边2km内的各个区块情况了如指掌。
(3)看人流、看业态
看对应商铺位置每天各时段的人流情况。
看其业态是服务于周边几个小区、还是对更大范围内的片区有辐射。
看商铺所在区域是处于新建、成长、成熟、还是衰退期？
对于特别老的城区，如果没有更丰富和特色的商业引入，就已经迈入成熟期、甚至可能已经是衰退期，仅仅服务于周边几个小区的人口，其商铺租金基本就到顶了，后续能不能跟上CPI是个未知数。
前几天过年回老家，跟姑妈聊起她几年前买的一个二手沿街商铺，就在绍兴老城区，但已经不是城市的新核心了，投资后几年下来，租金也没上涨过。我帮她计算了一下年租金回报率，仅为3%，现在她想以几年前的买入价卖出，也无人问津。
(4)看商铺与周边或所在住宅小区的对价
一般而言，商铺的价格应该略高于所在住宅小区的价格，最近几年商铺越活越回去了，也可能只能与住宅单价持平。
(5)看商铺具体的位置、门面进宽、是否可重餐饮等
同样一个小区的沿街商铺，在人行出入口的位置、在拐角的位置就更理想；
同样的面积，商铺门面越宽越好；
能够做重餐饮的商铺，可选择的租客范围更广；
…………
(6)思考一下商铺租客线下能够从事的生意
随着电商和互联网+的深入，需要替商铺租客思考一下，哪些生意还是需要线下铺面的？
a)泛餐饮
如小吃、餐馆、快餐、奶茶、咖啡店、蛋糕或面包店等，有大量的线下消费。线上的美团、饿了吗只会助力其生意更加兴隆，而不会反过来倒逼其线下关店。
b)需要线下消费服务体验的场景
比如健身、足浴、理发、KTV等都需要线下消费体验，不会被电商所取代。
c)日常化消费场景
比如连锁小超市，象杭州这边的全家、罗森等连锁社区型超市还是挺红火的，即使其单价会比大型超市贵一些，但也有很多人在消费，图得就是一个方便。
毕竟大多数场景下，只是想买个面包、买包零食、买瓶酸奶、买个冰淇淋、买点关东煮，都不会想去大型超市里兜一大圈的。
d)重体验的非标准化产品或高价值产品
象3C、服装、书籍等相对标准化产品，京东、天猫上都很丰富，线下根本无从竞争。
而一些重体验的非标准化产品或高价值产品、频次较低的消费，比如奢侈品、化妆品、阳澄湖大闸蟹、高端烟酒等等，线下场景能够看到实物，从购物放心程度来说可能更佳。
e)必需的线下网点
如银行、电信运营商、房产中介等，都会有很多小型的线下网点。
这些都是商铺潜在的租客类型。
第二节 REITs
再来说说REITs基金的标的选择。
如下图是已上市REITs产品折价率分项目类型统计。
可以明显看到，高速公路、公租房这类公共设施的REITs产品，其折价率较高，说明市场目前不太认可这些产品，而更愿意去追捧产业园区、仓储物流等认为更有增长空间的产品。
市政设施、电厂、垃圾处理及发电由于都只有1只产品，数据有可能会出现统计意义上的偏差。
从我自己的投资理念来看，首先相信的是高股息(即拿到手的真金白银)，其次相信高ROE(即标的对象的盈利能力)，最后才会去相信高增长(即标的对象的未来发展能力)。
对应到REITs产品上也是一样，我目前没有太多经验，但如果一定要让我选，我可能会优先选择长期稳定高股息的产品。
至于说对标的产品的了解，其实我觉得REITs产品比股票还不容易了解，因为公开信息比较少，追踪的投资者也少，因此这些REITs产品到底本质如何、后续是否有发展前景，感觉很难评估。
第五章 时间选择
第一节 商铺
从目前来看，我是不建议投资商铺的。
而如果真的是对股票等权益类投资没兴趣(象我前些天和一位从事商业地产10余年的老同学聊天，她就喜欢投资商业地产项目，而不愿意投资股票资产)，一心想买商铺收租的，我觉得基本没什么择时的问题，只要看是否有好的标的就可以。
第二节 REITs
从国内的REITs产品来看，估值普遍较高，从择时的角度目前我不太建议。
当然，如果想尝试，也可以小仓位地买一些试试水。
第六章 渠道选择
第一节 商铺
从渠道的角度，商铺投资其实就2个选择：要么是一手、要么是二手。
单纯从商铺的角度，就象其“黄钺”的定位一样，我是不建议投资的。
不过如果一定想投资商铺，那么一手和二手各有各的优缺点：
(1)一手商铺
优点：
a)交易费用便宜，没有二手商铺那么多的税费。
b)一般都不是成熟区块，处于区块发展的初期，因此充满了可能性，如果发展得好租金涨幅不菲。
当然，硬币的反面就是其缺点：
a)商铺周边情况往往未成熟，对于后续是否能够达到预期的人流量，不可确定。
b)商铺的租金能够到多少，也没有一个相对准确的参考标准。
(2)二手商铺
优点：
a)业态相对成熟，往往已经签有租约，通过租约的金额及商铺的交易价格，能够很容易计算出对应的年租金回报率。
b)周边交通、地段、人流情况比较明确。
缺点：
a)税费很高，计算年租金回报率时，需要把这些成本都考虑进去。
b)如果该区域未来充满了发展潜力，当你知道时这种预期往往已经体现在交易价格中了，因此如果想要买到既有发展潜力、卖方又未预期到该种发展潜力的标的，就需要投资者有“预期别人的预期”的能力，很有难度。
第二节 REITs
REITs产品都是在场内交易，因此与买股票、买场内ETF基金的形式一样，没有其它渠道可选，最多是在不同的券商了解一下相应的费率，找最优惠、方便的渠道。
第七章 心法招式
第一节 心法
【第一招】商铺投资需要做好长期被“套”的心理建设
商铺投资很有可能长期被“套”。
这里说的被“套”，是真的被“套住了”，即瞬间失去流动性，你根本卖不出去。
而股市里的被“套”，其实并不准确，往往只是有浮亏，如果真的想卖，还是可以立即卖出的，其流动性并没有失去。
因此做好这种心理建设后，才可以去投资商铺，这也是常说的“预期管理”。
【第二招】做好租金长期不涨的心理准备
商铺租金是否能够上涨，不仅取决于商铺本身，还与宏观经济形势、租客运营能力等息息相关，因此投资者需要做好租金长期不涨的心理准备。
【第三招】REITs投资也有可能会暴跌
REITs由于其90%的超高分红率，因此有稳定的现金流和比较优秀的长期表现，能够抗通胀、分散投资风险。
但如果投资者买贵了，或者出现一些黑天鹅事件导致市场大跌，或者REITs项目本身出了问题导致租金收益下降等，都会让REITs基金暴跌。
第二节 招式
【第一招】商铺投资看城市
优先选择一线城市、强二线城市、经济发达地区及城市，其它就别考虑了。
【第二招】商铺投资看规划
优先选择该城市更有发展潜力的区块。
【第三招】商铺投资看地段
优先选择地铁、学区、医院、CBD等配置加持的地段。
【第四招】商铺投资看人流
大致统计每天不同时段、每周不同日期的人流变化情况，分析其内在逻辑。
对于未发展成熟的新区域，需要有一定的前瞻预见能力。
【第五招】商铺投资看业态
看商铺辐射范围，看周边区域处于哪一发展阶段。
【第六招】商铺投资看门面
看具体门面位置、进宽及相关信息。
【第七招】商铺投资看对价
二手商铺往往成交很少，需要与所在小区或周边小区住宅价格进行对照参考。
【第八招】商铺投资看生意
商铺的核心价值就是做生意，租客的生意红火了，商铺自然就会增值，因此投资商铺，其实要操的就是租客老板做生意的心，不容易呀！
【第九招】REITs投资看项目
这是比较难的一步，因为REITs产品的项目往往不直观、不透明，投资者不太清楚其内部的运营机制及预期收益。
【第十招】REITs投资看股息率
高股息率是对投资的一种保护，如果能够有10%的股息率，哪怕不再增长，不考虑时间价值的话也可以用10年时间收回成本。
【第十一招】REITs投资看估值
PB或折价率是估值的重要参考指标，用更低的估值去买入才能让自己的投资有充足的安全边际。
不要太相信什么成长的鬼话，如果想要成长性，那还不如去买成长股或科技板块的指数。
【第十二招】REITs项目是社会化运作，投资者需要自负盈亏
国内的投资者被保护得太好了，尤其是银行理财、债券、信托、包括以前的P2P投资者，一有问题就会去闹，但这些产品本身的风险属性是需要投资者自己去评估的。
顺带提一嘴，我以前也买P2P，其中有一只暴雷了——“团贷网”，至今连本带利都没了。好在因为其承诺收益率高(超过10%)，我投得很少，而大部分资金都投了更稳健、收益率更低(费后8%)的平安旗下陆金所，2019年时已全部安全上岸。
银保监会领导都发话了，“承诺收益超过6%就要打问号、超过8%就很危险、10%以上就要准备损失全部本金”。
因此，即使REITs产品对应的是政府主导的基建项目，但其仍是社会化运作的，比如高速公路项目，如果规划不合理、或者有其它竞品出现分流了车辆，导致客流量和过路费萎缩，地方政府也是束手无策的。
另外象公租房、产业园区等，也都存在类似的可能风险。
因此投资者一定要提前做好功课。
第八章 经验教训
商铺投资源于2016年G20峰会前，买的位置在杭州萧山区奥体板块，当时规划是2022年开亚运会的区域，奥体板块的住宅房价上涨迅速，我买的一手商铺离最近的地铁站步行刚好1km，单价比所在小区一手房价高一些，而出租的租金年回报率是5%。
一晃6年多过去了，亚运会已经推迟到2023年9月召开了。在这6年多时间里，楼市变化很大，而商铺的租金则经过2位不同的租客，并且受到疫情的影响，还是5%(不计贷款利息、时间价值等各种隐性成本)，并且如果想卖出，按中介的说法，价格合适的情况下可能要卖至少1~2年，基本没有流动性。
换句话说，我买了一个每年回报5%、并且不可卖出的产品，在不计贷款利息、不算时间价值的情况下，要20年才能收回成本。
与其如此，我还不如买点高股息率的大型银行股，有的股息率高达7%以上，而且流动性会更好。
至于REITs基金，我只申购过“嘉实京东仓储基础设施REIT(508098)”，其网上配售率仅0.46%，只有几乎可以忽略的资金配售到，并且目前也还未上市，就先不谈了。
第九章 结语
在魏晋南北朝时期，“假黄钺”都是重臣、权臣的标配，相当于代表皇帝行使征伐之权的意思，尊崇至极，但其已经从兵器退化为礼器。
因此，我把曾经尊贵至极的商铺投资归为“黄钺”，在当下的市场大环境下，不太建议去投资商铺。
而从商业地产延伸出来的REITs产品，长期是比较看好的，因为这个市场可能会不断地扩容、发展与壮大，给投资者多一种选择。不过短期来看估值较高，不太建议介入。