工作人员回复称,目前暂无对应的政府职能部门或相应政策对工业地产“二房东”现象进行规制,若房东正常授权“二房东”进行分租,厂房租金的高低则由市场调节所定,而“二房东”与租客合同协议出现分歧,可通过协商沟通或法律途径自行解决纠纷。
2.炒厂房者足迹遍布珠三角
根据知名地产咨询机构仲量联行发布的《2017年广东产业地产发展白皮书》披露,随着传统住宅与商业地产整体存量过剩、市场竞争激烈,产业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐,一跃成为近些年来房地产投资热点。在产业升级的大环境下,产业地产具有广阔的发展前景。随着广东省楼市调控继续推进,部分资本涌入产业地产。
仲量联行华南区工业地产部总监张宁介绍,随着珠三角地区城市加快传统产业升级、促进工业经济转型,增值服务较低的加工制造业逐渐出走深圳、广州,朝东莞、惠州、佛山和中山分南线和西线两条路径迁移,而工业物业租赁市场的投资热点亦伴随左右。
南歌来到广州市中润物业租赁有限公司在番禺区石碁镇的办公楼,该公司的招商顾问吴小姐说,公司光是在番禺区和南沙区租赁的工业园区就达九个。据公开资料显示,该公司董事长熊先生来自湖南,其“工业地产”远不止这些,名下的公司还有广州市楚东物业管理有限公司和广州市君澜物业管理有限公司。此外,该负责人又以投资人身份投资了广州市瀚澜物业管理有限公司、广州市扬子物业管理有限公司、广州市中楚云谷物业管理有限公司、厦门中创盈科物业管理有限公司以及广州荷花酒店公寓管理有限公司,其圈厂的足迹从深圳、东莞辐射顺德、佛山珠三角地区,绵延至厦门等地。
新塘镇合东物业管理有限公司的小列向南歌介绍,据他多年从事工业地产中介的经验,目前广州市工业地产“二房东”类型的物业管理有限公司数量超过100家,公司内部多设有由拥有地产中介工作背景的人员组成的市场调查队伍。“嗅觉灵敏的他们能在比地产中介还要早的时间找到闲置厂房,并快速揽下。”
“二房东一下把空厂房全包下来了,他们通常多人合作,交给我们的三个月保证金很快就能从租客手中再收回来,实际上都不用拿出什么本钱来做生意。”番禺南村某工业园区房东何女士去年将自家厂房以每平方米20元租金整租给“二房东”,不到一个月厂房便被分租完毕。她坦言,因担心空置,如今房东们也更愿意把厂房租给投资客,“相比办厂的,他们的实力更雄厚,租金从不拖欠且不用我们耗心费力进行日常管理。”
尚酷物业管理有限公司何先生告诉南歌,一些房东在出租物业时合同中也有不允许转租的条款,但“二房东”仍有各种方法迫使其“接受现实”,譬如谎称公司资金链断裂,只能通过转租填补租金漏洞等,该类手法行业俗称“暗包”或“阴包”。而对于房东来说,只要能收到租金,租给谁其实他们并不在意。
据何先生分析,由于近年经济景气回升,加之住宅地产频频受到宏观政策调控,而且很多旧有厂房被改造成商业用途,工业地产的升值空间变大,很快便招致“掘金潮”。目前,广州工业地产中介领域以广州市昊信工业地产有限公司规模最大。而在工业地产租赁市场,广州中兴伟业物业管理有限公司、广州市中润物业租赁有限公司以及广州百众物业管理有限公司三家“二房东”占领市场份额最大。这些“二房东”往往也要通过地产中介来寻找房源和租客,而对地产中介来说,他们在给房东找“二房东”以及给“二房东”找租客的过程中,可以分别收取两次中介费,这在客观上也助长了一手房源紧张的情况。
东莞锦捷物业投资公司谭先生透露,聚焦珠三角地区工业地产租赁市场的投资客中大部分人为湖南人,以湖南娄底地区最多,在深圳、东莞和惠州“圈厂”最甚。他们甚至成立了一个商会,逢年过节相聚一起交流各地区产业发展风向,以便进一步投资。
3.炒作市场还是风险投资
“市场内十米高厂房仓库招租,空地大”、“独院厂房仓库招租”、“找厂房就找我”,南歌在广州市增城区新塘镇东洲水产品批发市场大门对面看到,一闲置仓库的外墙被各类工业园厂房出租的广告填满。
“在新塘镇,像这样面积达12000平方米、高12米的厂房找出来总共不到10个,而现在空出来的顶多3个。”小列告诉南歌,厂租价格的上涨一定程度上是工业地产租赁市场“供不应求”所致,而部分企业对生产条件和货品储存有硬性要求,厂租根据厂房高度和车间距离不同会有差异。
东莞锦捷物业投资公司谭先生介绍,他们手中的厂房主要通过私人签约、“招拍挂”以及与村民合作的方式而来。私人签约通常采用六押一付的租赁模式,若空置期过长,则转给实力更好的“三房东”、“四房东”,公摊面积也会不断增加,直到将厂房出租出去。与村民合作的方式则占主流,只要村里有土地缺资金,他们便可注资合作搭建厂房,再用以出租。
“我们不是投机取巧哄抬物价,也没有挤压制造业生存空间,”面对中小企业主的集体声讨,广州市中润物业租赁有限公司物业管理黄经理感到“很委屈”。他解释,物业管理公司负责提供保安配备、监控、厂房翻新、安全宣传等基础服务,本身无形中也投资了不少钱。此外,还得承担比租客更为繁重的押金负重以及厂房空置风险,“二房东”的出现并盛行本就是一种符合市场需求的风险投资行为。
在广东省房地产研究会副会长韩世同看来,受地价上涨过快的影响,厂房租金跳涨是一种必然趋势,目前许多新型产业园实际上都已经写字楼化,形态落后的工业地产逐渐商业化,甚至转化为商业地产。而加工制造业作为工业产业链的末端,伴随产业升级进程的推进,众多中小微企业必然面临外迁转移或转型升级。“二房东”投资行为在符合市场规律的情况下,不断推动周边二三线城市产业经济开发,在某种程度上亦推动了地区城镇化发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,“二房东”盛行现象很大程度上说明了各类资金正在进入工业物业市场。从引入资金的角度看,投资客的出现是可以鼓励的,它有助于盘活传统厂房项目。“当然,后续要对工业物业的使用进行规范,即坚持既有产权属性,防范随意更改项目用途。相关部门也应加强规划,以有助于真正实现此类租赁项目和产业项目的协同发展。”
某上市房地产公司的运营总监也指出,厂房资源向部分公司集中是好事,反而会促进制造业发展和产业升级,这就像规模农业有利于粮食增产一样,大量资金进入工业地产只会提高招租效率和运营规范,如果租金过高自会有市场来调节。
而广东财经大学流通经济研究所所长王先庆却持不同观点。他指出,过去珠三角地区“三来一补”加工业创造的“户户点火、村村冒烟”农村集体经济发展模式,促使大量粗放型工业区建成,而产业升级又催生了如今工业物业租赁市场。一般地产投资和物业服务收取合理租金是正常的市场现象,但在珠三角地区,庞大的“二房东”群体在正常租金背后还加收各项费用,依附土地不劳而获,是一种逃避监管的地下灰色经济,损害了国家利益并阻碍区域经济发展。“政府应重视这一被长期忽视的问题,必须进行专项研究,全面清查二房东市场的现状和弊端,分析其存在的深层根源和危害,让工业地产市场阳光化、透明化、法制化。”