文 | 慕容风
昨晚，义合控股$义合控股(01662)$ 发出一个须予披露公告，根据公告内容，义合透过其子公司义合青创与广州混城资本管理签订协议，承租广州华新集团旗下物业华新汇1号及2号楼长达12年10个月，两幢物业总建筑楼面面积约达12,000平方米，涉资人民币约1.81亿元(折合约2.22亿港元)。租赁协议已获得本公司持股合共65.6%的主要股东书面批准。
已有大半年没有跟进此股，当笔者记忆仍停留在义合控股两年多前收购深圳华大基因子公司华大海洋从而赶上生物科技股的港股B股热潮时，原来义合却在这半年来个大变身。
过去大半年，义合控股市值由20亿回调到不足6亿。忆昔两年前，义合宣布进军海洋生物制药，并于逐步并入华大海洋后，市场一度憧憬义合控股可以由市盈率转为利用生物制药股的估值方法---DCF未来现金流折算，来重估义合的价值。其后，随着华大基因集团董事长汪建入股而令市场期待华大注资、义合改名或者汪建增持等等，义合股价一度升越3元以上。
不过相比生物科技股只只过百亿市值，参与机构心里早盘算着如何击鼓传花，与原本以建筑及土木工程为本业、注重基础稳健的义合控股总是不合，而随着生物科技股开到荼蘼，而市场时不我待，义合控股似乎也需要一场“不忘初心、砥砺前行”的自我改革。
出售华大海洋录收益 集中资源发展分租业务
回归初心已有端倪。去年10月，义合发出公告，宣布江苏吉贝尔有条件同意向目标公司出资人民币6,000万元入股深圳华大海洋旗下深圳华泓海洋生物医药有限公司三成股份。紧接于同年12月，义合公告出售所持有70%华大海洋股份(连同华大海洋9间附属公司所有持股)予第三方，作价价人民币8,600万元（相当于约港币1.03亿元），出售事项预期将确认出售事项收益约港币5,140万元，并解除义合于向华大海洋提供的负债担保。
资本市场上，拖泥带水往往得不偿失，当机立断才有助华丽转身。今年一月，义合正式完成出售华大海洋，连同交易带来收益，以及甩走责任担保，义合终可重新集中资源发展其余下两大核心业务。
而在集团今晨发出的新闻稿，集团亦“非常低调地”强调“本集团于中国进行水产品研发以及养殖及销售…已随着出售其非全资附属公司深圳华大海洋科技有限公司而终止，使本集团更能集中资源，发展上述两项对本集团而言更具协同效应的业务。”
使用权资产分租业务规模急增
两大核心业务之中，较有亮点的应为“使用权资产分租业务”。计入最新签订的广州华新汇1号楼及2号楼租赁协议，再综合义合过去1年租入的其他大型物业，义合于一年间，于广州巿取得的分租总建筑面积已超过39,000平方米。集团预期未来将持续关注租赁物业巿场的潜在机会，择机进一步增大相关的分租物业组合。
义合控股公告称，集团拟通过订立租赁协议进一步发展分租业务。目前，该等物业皆位于中国一线城市广州，租赁市场稳定，商业风险较低。
翻查过去一年公告，可以发现义合由去年三月份开始，已开始着力于中国内地寻选优质物业资产，透过签订长期租赁协议以开展分租业务，其中包括：
- 2021年3月25日：与广州健康小镇产业园有限公司若干物业分租业务订立协议。
- 2021年3月31日：与深圳市深梦投资集团有限公司就广州若干物业分租业务订立协议。
2021年9月23日，与广东民大投资集团有限公司就广州若干物业分租业务订立协议。
笔者尝试将一年来的公告稍加整理，形成下表，等大家更容易理解这个使用权分租业务的明细：
返扑归真不失能持盈保泰、至于做收租佬更加是传统智慧。笔者早前也推介过一些回报不俗的房产信托股份。
须较房托更具资金灵活性及增值能力
但房产信托与收租股、分租股又有不同，房产信托派息高，当然如无并购刺激，业务增长有限。收租股可以留存较多租金收入以增加资产，派息甚少如房产信托般高，至于分租股，其特点倾向轻资产，更似是物管公司，赚取现金流流出流入的规模与“差价”，情况更像是银行赚息差的操作。
至于义合控股这个“二房东”生意规模，如果想越做越大，相信下一步可能染指基金管理业务，透过市场的“平钱”进一步加速扩大管理组合。
至于如何赚得更多差价，相信就取决于公司的“管理及增值”能力了。包括优质租户、租金收入的议价能力等等，至于如何增值，笔者就不自作聪明，还是引用新闻稿的总结等大家自行判断吧：
“本集团拟利用香港上市平台以及粤港澳大湾区积极融合发展之契机，进一步梳理及整合本集团所签订租赁协议的物业资产组合，透过平台化管理及租户组合优化、结合本集团的平台增值服务，于分租物业组合优化租户支援体系、包括但不限于为租户提供包括元宇宙营销及业务管理在内的多场景硬件、人才及技术支援，以取得最佳的分租回报。”
咦，“元宇宙营销”，笔者虽已老迈但也有兴趣助一臂之力，预期薪金多少? 好说好说，先做再说。