文 | 知嘹财经 老张
8月31号，国务院新闻办公室召开新闻发布会，住建局在会上发声要解决城市新市民和青年人住房问题。在过去不久的6月下旬，国务院办公厅还印发了一份《关于加快发展保障性租赁住房的意见》通知，再加上最近深圳土地拍卖新规，发现三件事都指向同一内容，那就是：保障性租赁住房。
这几年政府为调控房地产市场，让房价持续横盘，避免金融系统性风险，并提出了房住不炒的口号。这里有三个概念需要重新明确一下：
头一个容易混淆的概念是“房住不炒”。说句题外话，两口子房住不吵才是应该提倡的，而房住不炒在宣传层面的真正用意，并不是要让房价全面下降，也不是要让大家都买得起房，是只让少数人负担得起，大多数人最后都只能选择政府公租房。房住不炒，其实说的是让人有房住，但不是让人人都能买房住。
第二个容易误解的，就是政府在制定房屋指导价时所采取的标准。如果按国内目前房价水平，明显高于国人平均收入，而一、二线城市的核心地块房价每年都在稳步上升。这些购买力显然来自的是精英阶层。一、二线城市的房产定价标准，采用的是不到1亿人的中国精英阶层购买力数据。正是这少部分人的住房需求，却足够能支撑起全国一、二线城市核心地块的房屋价格。而这1亿人的购买力变化，才会决定这些城市核心地块的房价变化。不要觉得有一天，上海、北京的房子也会没人要，没人要的只是一些精英们看不上的边缘地块罢了。随着公租房逐步推出，未来的二手房交易也必然会被限制，将来这些人也逃不掉被房产税收割的命运。
第三就是房产税靴子的落地。房产税在上海的试点，还要运行相当长一段时间，短时间内不会被在全国推广，且地方政府也需要在房产税创收前，先用保障性租赁住房进行过渡，再收割一波。
因此未来房地产市场极有可能出现的情况就是：一、二线城市的核心地块被央企垄断进行开发，房价每年保持稳步上涨，继续充当着资金蓄水池的作用；而城市边缘地块将会由中小房地产商进行开发，强制配备政府保障性租赁房。虽然地方政府的土地财政收入将有所减少，但却可以通过租金收入弥补这部分损失。
人口流动将继续向着一、二线城市聚拢。人们选择向政府长期租赁保障性住房，还不用面临经常搬家的风险，很多进城务工的外来居民，会非常愿意接受这种公租房模式，这部分租金，也必然会被设计成一个韭菜们能接受的上涨空间。如果按目前国内房屋租赁市场的房屋租售比来看，政府何时才能弥补财政损失呢？
为刺激经济，我们会一直印钱，但房地产这个蓄水池，已经装不下这么多水，这很可能会引起未来物价和房租的全面上涨。日前，住建部要求把房租涨幅限制在5%以内，是为了打压现有的房屋租赁市场。不知道这是否为了便于为地方政府这个未来最大的包租公预留出市场空间呢？
买不起房的现实，终将导致城市中两个阶层的固化。有房者可以享受城市户口带来的各种优质资源，而无房的流动人口，则在本地社会资源的使用上处处受限。
新一轮深圳土拍把地块的最高溢价率从45%降到了15%，让步不可谓不大。深圳往往是各种政策的试验田，其他城市的土拍新规，很可能会参考深圳模式陆续跟进。结合政府6月份出台的关于加快发展保障性租赁住房的意见，要求各地政府利用存量闲置的各种住房资源新建公租房，以保障流动人口住房需要。
公租房和百姓的私租房，很可能会朝着两个走向发展。前者偏向长租，而后者很可能会主要攻占短租市场。由于目前的租房合同条款多对租客不利，且房租也多以押一付三的方式缴纳，租客很可能倾向于选择用政府信用做背书，且可能配套学校、医院等一系列社会资源的公租房，某种程度会让租客感觉更为安定。一般房东都会对租客有一定要求，一旦达不到，房东宁愿选择空置房屋，所以私租房会把长租模式这条赛道让给公租房。
由于公租房成本低廉，首年租金价格一定会低于当前市场价，但长租则意味着未来的涨价机制存在着操纵空间。谁知道呢？但愿真的如其名，是真正意义的保障性长租房吧。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。