2019年的3月2日，深圳大运体育馆，中超联赛开幕式首次落户深圳。
筹办方佳兆业集团请来了湖南卫视导演团队操刀，当红明星胡彦斌和Angelababy助阵，CCTV5主持人张斌解说。现场采用了当时还非常先进的3D全息投影技术，16台巨型投影机映射绿草茵，播放深圳改革开放四十年历程的影像。
揭幕赛，深圳佳兆业足球队主场迎战河北华夏幸福，这也是时隔7年深圳球队重返中超。
毫无疑问，这场开幕式不是一场简单的体育盛会，对这座中国最年轻的一线城市来说，它的历史意义非凡。
开幕式的前几天，一个流言在深圳业内传开：佳兆业的郭老板要回来了。
2014年底，佳兆业因涉“蒋尊玉案”爆发锁房风波（项目楼盘被政府锁定禁售），美元债违约，董事会主席郭英成辞任公司执行董事兼董事会主席等职务，避走香港，从此一去不回，在深圳河的对岸远程遥控销售额数百亿的地产公司。
据说，郭英成确实非常想去中超开幕式的现场，它不仅对深圳意义重大，对佳兆业来说，也是检验其金元足球成果的一天。虽然财力尚未恢复，但佳兆业急需通过体育事业快速修复与地方上的关系。
但最后郭英成还是没有出现，佳兆业3:1大胜华夏幸福的场景，他没亲眼看到。
时间过了2年，郭英成还没回来，佳兆业又出事了。2021年底，佳兆业理财爆雷，接着美元债违约。佳兆业又一次倒在债务面前，股票紧急停牌。
这周最后一个交易日，停牌11个月后的佳兆业复牌，仍没有郭英成返回内地的消息。《凤凰WEEKLY地产》从佳兆业内部人士处得知，郭英成的女儿郭晓亭在理财爆雷后就前往了香港，郭英成的儿子郭晓群留在内地，郭家在内地又少了一个人。
于情而言，佳兆业不应成为这拨爆雷房企的一员，它在2015年创下了中资房企首例美元债违约，对信用崩塌的理解应是最深刻的。
于理，佳兆业重走老路，毫不意外。2017年复牌之后，佳兆业以新债抵旧债、重新拿地、多元化扩张，杠杆迟迟没能降下来。根据最新补发的业绩报告，其总借贷金额从“锁盘”风波前的300亿元扩大至去年上半年的1300亿元，足足增加了1000亿，被隐藏的债务也浮现出来。
表外债浮出水面佳兆业在爆雷的前一天，还是粤港澳大湾区的“模范生”。
据其2021年的半年业绩报，2021年上半年，剔除预收款后的资产负债率69.9%、净负债率93.7%、现金短债比1.53倍，“三道红线”全部达标。
“模范生”怎么在半年之内突然塌房？问题可能出在表外债。
佳兆业在最新披露的财报中自曝了这些债务。截至2022年6月30日，佳兆业就集团主要从事物业开发的合营企业、联营公司的负债提供财务担保为人民币99.36亿元，融资所得款项主要用于合营企业、联营公司的物业开发项目。
再据最新披露的2022年半年报，佳兆业于去年中期，期内亏损77.58亿元，流动负债（包括已违约或交叉违约或包含提前按要求偿还条款的流动负债）为2102亿元。佳兆业在财报中称：“亏损主要源于降价销售导致毛利率下降、降价出售已落成项目导致亏损、预期信贷亏损等原因。”
2021年底时，佳兆业在手现金及一年内可变现的资产，还能覆盖流动负债的15.71%。半年后，2022年6月底，其现金和一年内可变现资产变为负值，短期债务新增94亿元。
2022年上半年，佳兆业到底发生了什么？
有一个数据出现了明显变动。佳兆业在合营企业的权益在2022年中期仅剩余80.29亿元，在联营公司的权益原先在2021年底下降，后又在2022年上半年大幅反弹至255.6亿元。佳兆业在2022年上半年转让了部分项目，包括体量巨大的金沙湾国际乐园，联营权益的陡然上升，或正好证实了明股实债的存在。
财报自曝之前，佳兆业表外债的首次被动曝光是理财爆雷。
2021年11月，锦恒财富披露到期未兑付3亿元，理财产品总金额约127亿元。虽然名义上佳兆业与锦恒财富只是战略合作关系，但锦恒财富理财产品的底层资产都是佳兆业的开发项目，发行由佳兆业担保。锦恒财富的集团主席万兵曾担任佳兆业集团的执行副总裁。
锦恒财富的127亿元，既没有披露在佳兆业集团财报公布的担保内，也没有出现在佳兆业的借款余额内。这些扯不断的关系，是佳兆业隐藏在报表之外的金钱滚动。
《凤凰WEEKLY地产》此前曾报道，美元债正式违约后，佳兆业在深圳的四个关键项目被转让，分别是蛇口东角头项目、金沙湾国际乐园、佳兆业航运红树湾和佳兆业科技中心，接手方都是中信城开。中信城开的背后是中信信托，这些项目在开发初期就已抵押给了信托，期满后自动转让，抽屉下的债务随即曝光。
除此之外，从2020年开始，公开能查询到的信托产品中，名字带“佳兆业”的就有24只之多，累计融资金额约50亿元。2021年佳兆业在全国范围内交付的项目是41个，如果按照行业普遍的8—12个月的建设周期计算，大致可以推算出有一半的项目在一年前使用了前融。
佳兆业很有可能是在一环套一环的抵押融资中，突然断裂的。
历史总是惊人的相似。2014年佳兆业被锁盘之后，被爆出一大批担保但未兑付的通过信托、银行、基金公司发行的融资产品。法务会计公司富事高的财务调查报告披露，佳兆业有近400亿元的隐瞒负债。
“即使按‘三道红线’进行管控,也难以完全限制房企债务融资。无论是通过少数股东权益进行明股实债融资,还是将债务放到表外。”天风证券曾在报告中称。
一路被推着走的境外债重组佳兆业的复牌来得比较突然。
按照港交所的除牌程序，留给佳兆业的时间还有7个月。目前，佳兆业的美元债还没有任何重组的进展，理财产品的兑付一地鸡毛。没有任何利好之下复牌，佳兆业的股票果不其然在本周最后一个交易日大跌21%，盘中一度跌幅达40%。
佳兆业是中国美元债券发行量第二大的房地产开发商，仅次于恒大集团。可能是债多不压身，佳兆业的美元债重组和许多房企都不太一样，其他房企已经和债权人博弈数轮，佳兆业则是一路被推着走。
2021年11月佳兆业美元债刚爆发危机时，债权人曾主动向佳兆业发出一份约20亿美元的重组方案，包含境内以及境外、有担保及无担保的7个融资选项。随后不久，该融资方案更新为8个选项，新增选项为收购佳兆业在国内的不良银行贷款。
2022年9月，债权人小组再次向佳兆业抛出了一份注资救济方案，方案内容包含债权人以20亿美元的价格接管佳兆业在中国境内的停滞项目，以盘活其境内优质地产项目。同时债权人愿意对离岸债券进行约23亿美元票面减记，并且提供一项高达5.5至7亿美元的股份增发计划为其注入新的资本。
这些方案都没能得到佳兆业的回应。
2022年11月，佳兆业推迟了与境外债权人的债务重组谈判。据当时媒体报道，原因是佳兆业高级顾问谭礼宁希望能推迟谈判，直到房地产行业的政策措施变得更明朗，原定于10月开始的谈判可能要到第二年上半年才开始。
佳兆业方面最新对《凤凰WEEKLY地产》表示，初步解决方案的时间安排在2023年7月前。
“因为境外债务存在跨境执行困境，实际上很难对业务和资产都主要位于境内的内房股造成实际威胁，而在保交楼的行业氛围下则更是如此。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜说。
债权人肯屈身让利的原因，无非是看中了佳兆业在大湾区的大量土储。很显然，佳兆业也在赌这些土储，在赌手头的货未来可以变得更值钱。
佳兆业在境内的债务处理更为积极，其多笔境内债务已完成展期，理财的兑付在最近有了新的进展。
一名锦恒财富的投资人对《凤凰WEEKLY地产》透露，近日佳兆业已对30万以下理财额度的投资人完成了兑付，实物兑付名单中增加了一些楼盘。
“佳兆业目前主要的精力都在应付理财兑付上，它当初最大的问题是没有金融牌照，往大了说，可能涉及非法吸收公众存款，上一个因为这个罪名被抓进去的是河北孙大午。”深圳一名房地产公司的高层对《凤凰WEEKLY地产》表示。
佳兆业上一轮起死回生占尽了天时地利，深圳房价领涨全国，佳兆业土储价值急速升值，表外债等问题很快被掩盖，一家背债数百亿的地产公司，从未调慢过扩张的齿轮。而且不仅是地产，佳兆业在过去几年买了不赚钱的足球俱乐部，买过拿不到控制权的广东双林生物，还买了亏损的佳云科技，最后倒在销售冲破千亿后。
深圳佳兆业城市广场实景图
上一轮里，佳兆业还有“人和”。
佳兆业锁盘危机时，融创以秃鹰的形式出现，差一点就成功收购了佳兆业。最后郭英成举报孙宏斌，逼退融创，二人的关系就此决裂。
据说，孙宏斌当初坐在佳兆业的禁烟办公室，一开会就不停地抽烟，引起佳兆业员工私底下的不满。但有一个当初在办公室的佳兆业前员工对说《凤凰WEEKLY地产》说：“现在回过头来看，孙宏斌其实是佳兆业的贵人，只要他坐在佳兆业办公室，就对外界释放了一个信号，佳兆业还是值钱的，无疑给郭老板争取了更多和债权人谈判的时间。”
佳兆业还有一个真正的“贵人”——生命人寿。生命人寿的前董事长张峻是郭英成的普宁老乡，锁盘危机刚爆发时，生命人寿增持佳兆业成为其第二大股东，郭英成旗下的国民信托股权也转让给了生命人寿，颇有些托孤的意思。2015年4月，生命人寿向佳兆业提供13.77亿元的贷款，以避免金沙湾国际乐园地块因延交土地金受罚。
如今，生命人寿早已湮没进历史尘埃，融创自己还在等待白武士的救赎，佳兆业还能遇见新的“贵人”吗？