乐居财经讯 严明会5月5日，标普将中国宏泰发展（06166.HK）长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”。
稳定展望反映了标普的观点，即中国宏泰发展的经营业绩将在未来12个月内逐渐恢复，从而使公司的现金流和杠杆率略有改善。
标普下调了中国宏泰发展的评级，因为该公司疲软的流动性不太可能在未来12个月内得到实质性改善。这反映了标普认为龙河高新区的土地销售前景面临挑战，这将限制中国宏泰发展通过产生运营现金补充流动性的能力。尽管管理层已经确定了一些潜在的土地买家，并计划在2022年大幅增加待售土地供应，但标普只预计龙河高新区的土地销售将逐步恢复。考虑到在当前不利的市场条件下，房企对土地收购的意愿可能会保持克制。
中国宏泰发展未来12个月的收入和现金流仍然高度不确定，因为该公司的土地开发业务模式固有的波动性，通常会导致销售执行产生波动和现金回款不稳定。由于龙河高新区的土地销售疲软，中国宏泰发展的经营业绩受到严重影响，2021年土地销售同比大幅下降64%至14亿元人民币。
标普将中国宏泰发展流动性评估从稍有不足（less than adequate）调整为疲软，以反映该公司现金产出减弱。该公司薄弱的流动性来源（包括截至2021年12月31日约11亿元人民币的现金余额）以及预计的经营现金流，将不足以覆盖其2022年12月前到期的约27亿元人民币债务。
这就是说，中国宏泰发展应该能够将其大部分剩余2022年到期银行贷款进行展期，上述贷款大部分由土地资产和房地产作为抵押。该公司还可以通过拍卖土地或出售相关项目房地产的收益偿还部分到期贷款。该公司在2022年第一季度新筹集了4.51亿元人民币的银行借款，超过了同期需偿还的到期银行债务金额。
2022年中国宏泰发展的杠杆率可能会继续升高。该公司的债务/EBITDA比率从2020年的5.1倍跃升至2021年的11.5倍，原因在于土地开发收入大幅下降。标普的基本案例表明，收入适度反弹将推动中国宏泰发展的杠杆率在2022年降至6.5倍至6.8倍。然而，鉴于市场情绪疲软和一级土地开发固有的下滑风险，上述预期仍然存在一些下行风险。在未来一到两年内，该公司将继续节约现金，并收紧对龙河高新区的投资，公司总债务将出现中等程度下降，这将缓解中国宏泰发展信用指标的压力。
大量使用银行融资将继续影响中国宏泰发展的债务到期状况。该公司对银行贷款的依赖（约占其总借款的三分之二）限制了其整体加权平均到期期限，截至2021年底该期限仅为2.2年。如果标普不计入该公司向中国金茂控股集团有限公司（China Jinmao Holdings Group Ltd.，简称“中国金茂”，00817.HK，BBB-/稳定/--）发行的可转换债券，平均债务到期期限将更短。这是因为中国宏泰发展的大部分银行贷款都是流动资金贷款，通常在一到三年内偿还，这使该公司面临持续的再融资需求。
标普预计中国宏泰发展将从其与中国金茂的项目合作中获得运营协同效应。标普认为，中国金茂对龙河高新区的持续直接投资将稳定中国宏泰发展的土地开发业务。2021下半年中国金茂在龙河高新区收购了五块地块，按价值计算，这些地块占了中国宏泰发展在龙河的土地销售额80%以上。中国金茂计划在园区内收购更多土地，为中国宏泰发展产生现金流提供一定的可视性。
鉴于其国有企业背景，从长远来看，中国金茂可以帮助中国宏泰发展加强其银行关系。2021年6月中国宏泰发展用现金偿还了1.8亿美元的高级票据后，中国金茂全额认购了中国宏泰发展于2021年7月发行的1.23亿美元三年期可转换债券，帮助中国宏泰发展以相对较低的6%成本维持了现金缓冲。此外，中国金茂还为中国宏泰发展的6600万美元可转换债券和2022年12月到期的票据提供了29.9%比例担保，这是该公司2022年唯一到期的债券。
稳定展望反映了标普预计中国宏泰发展的经营业绩将在未来12个月内逐渐恢复，从而使该公司的现金流和杠杆率略有改善。虽然标普预计中国宏泰发展的流动性将保持紧张，但该公司应该能够在未来12个月内管理其到期债务。
如果中国宏泰发展的流动性显示出进一步恶化的迹象，标普可能下调其评级，这可能表现为：（1）该公司的现金余额出现实质性损耗；（2） 由于龙河高新区的土地销售大幅下滑，未能保持经营现金流为正；或（3）在维持融资渠道方面面临巨大困难。
若发生以下情况，标普可能上调该公司评级：
流动性和资本结构获得改善，使其流动性来源/使用的比率持续高于1.2倍，同时增加手头现金以覆盖短期债务；
将加权平均到期期限持续保持在2.0年以上。如果公司拓宽融资渠道并获得长期融资，则可能会出现这种情况；和
杠杆率（按债务/EBITDA的比率衡量）相较2021年水平有所改善。
ESG信用指标：E-3、S-2、G-4
治理因素是标普对中国宏泰发展进行信用评级分析时的一个负面考量因素。公司治理的制约因素是其董事会结构及其控股股东王氏家族（持股44.08%）的强大影响力。该公司在管理其债务到期期限方面也表现出缺乏规划和犹豫不决，这导致其流动性有时收紧。
环境因素是一个中等负面因素。然而，与行业同行一样，该公司也面临着环境和社会风险。
文章来源:乐居财经