乐居财经 范慧茹 发自深圳
发展于1986年的中海物业(HK:02669)，几乎与中国物业管理行业40年发展历程相伴，且隶属于央企，不管从阅历还是资历来看，都算得上是物管行业的“老大哥”。
走过35个年头的中海物业，愈发想要摘掉“老干部”的标签。
“岁月不居，弦歌不辍”，8月17日，在中海物业2021年中期业绩发布会上，主席兼执行董事张贵清再次提及7月底对外宣布战略转型升级的发布会主题。
中海物业试图走出舒适区，在规模拓展上成效初现。截至上半年，中海物业在管面积达2.33亿平方米，较去年底的1.87亿平方米增加4540万平方米，增长24.3%。其中，新增在管面积的82.1%来自独立第三方。
而在加速外拓的过程中，本就不高的毛利率继续下滑。上半年，中海物业毛利率为16.1%，同比下降1.9个百分点，比2020年行业平均毛利率30.3%低约14个百分点。
在线上业绩发布会中，投资者提问最多的问题依然聚焦在外拓和毛利率方面。
全员外拓
“规模外拓缓慢、对母依赖严重”，是中海物业此前被“诟病”较多的问题。2020年，中海物业在1.87亿平方米的在管面积中，87.4%来自中海集团，剩下12.6%来自第三方。
痛定思痛后，中海物业在年初业绩发布会中提出了内生与外拓要达到1:1，在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%，到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍的目标。这意味着，接下来中海物业每年新增面积至少要在6400万平方米。
2021年过半，中海物业外拓提速显著。上半年新增在管面积4540万平方米，完成全年预期6400万平方米目标的71%，而且新增在管面积的82.1%来自独立第三方。
截至今年6月底，中海物业总在管面积为2.33亿平方米，其中第三方在管面积占比从去年的12.6%增加到26.2%。
据管理层介绍，在外拓方面，中海物业2021年上半年新签订的第三方合约面积为3093万平米，同比上升166%，并实现新的业态突破，其中37%是住宅，9%是产业园，4%是商写，另外50%包括了几个新的业态，如购物中心、医院、学校、政府、工业、公园、口岸、道路、桥梁、公共场馆及其他公共设施。
为加速规模增长，中海物业调集全员力量外拓。业绩发布会上，管理层介绍，“中海物业中标的项目来源广泛，其中通过招标平台、员工推荐及甲方邀请等渠道获取的项目占比较高，外拓能力显著提高，这其实也足以证明公司的激励政策有足够的推动力，让员工去积极找项目。”
上半年中海物业开启了项目总合伙人制度，张贵清曾表示，这是面对成本逐年上涨、市场竞争愈演愈烈、业务边界不断扩大的行业趋势，中海物业必须通过管理模式创新，突破发展瓶颈，盘活更大存量，开拓更广增量，实现持续、均衡、健康、高质量发展。
车位买卖业务激增
规模的快速扩充，最直观的利好就是带来营收的快速增长。中报显示，2021年上半年，中海物业实现收益约42.96亿港元，同比上升50.7%；经营溢利约5.45亿港元，同比上升39.1%；公司股东应占溢利约3.93亿港元，同比上升40.4%；每股基本及摊薄后盈利为11.96港仙，增长40.4%。
中海物业营收的增长除了面积的推动外，各个细分业务的拉动作用也不小。中海物业主要分为三大业务板块，分别为物业管理服务、增值服务、停车位买卖业务，其中增值服务又分为，非住户增值服务和住户增值服务。
三大业务中，除了物业管理服务收入占比有所下降外，其余两大业务收入占比均有所提升，且收入涨幅可观。
截至2021年6月30日，中海物业的物业管理服务收入为30.44亿港元，同比增加36.5%，占总收入的70.9%，较去年同期下降7.4个百分点。
中海物业的增值服务收入占总营业收入的比例达到了27.5%，比2020年同期的21.4%提高了6.1个百分点。其中，非住户增值服务收入增速约为89.4%，从2020年上半年的4.21亿港元提升至7.97亿港元；住户增值服务收入增速达102.4%，从2020年上半年的1.9亿港元提升至3.85亿港元。
除此之外，停车位买卖业务也是催肥收入的一大因素。中海物业自2018年下半年开展停车位买卖业务，截至2021年上半年，停车位买卖业务收入较去年同期大幅增加6.8倍至6940万港元，利润飙升至1940万港元，利润率高达27.96%。
拉动低位毛利率
加速外拓、提升多元化业务，中海物业迈开了走出央企舒适区的步伐。不过，低迷的毛利率还没有达到立竿见影的效果。
乐居财经统计，中海物业自2017年开始，毛利率已连续四年持续下跌，从2016年毛利率24.82%，一路降到2020年的18.3%。
2021上半年，中海物业毛利率为16.1%，同比下降1.9个百分点，是近年来的最低值。其中物业管理服务毛利率下跌至13.8%，较2020年同期16.2%减少2.4个百分点，增值服务毛利率下跌至21.1%，较去年同期24.4%减少3.3个百分点。
美银证券发布研究报告称，公司上半年利润胜预期，但毛利率受压，同时该行担心公司能否达到其5年目标，即每年新增6000万平方米管理面积。
对于毛利率的下滑，中海物业管理层总结了四点原因。第一点，新冠疫情的反复，导致物料以及人工费的支出继续增加，而国家并没有像往年一样大规模的出台全国性的政策或者行业性政策，个别区域有一些地区性的政策，但是这些补贴微乎其微。
第二点，作为劳动密集型的行业，人工成本高位运行，物业费的市场化定价机制进展缓慢。
第三点，中海物业外拓入账项目增长较多，这些新业务的整合，需要时间形成过规模效益，新项目导入增值业务还需要时间。管理层认为，这些外拓项目中还包含一些新业态，而进入到新的业态领域，需要投入的学习成本增加，也是导致毛利率下降的一个因素。
总体而言，中海物业认为毛利率的微降是在意料之中，并有信心通过持续推进的项目改革、通过规模化的运营，降低综合成本的占比；通过对物业科技的应用，降低人工物料和能耗来提升毛利率水平。
文章来源:乐居财经