乐居财经 徐酒眠 发自杭州
“有利于巩固在长三角地区的市场地位”，上市后的第一宗收购，佳源服务（01153.HK）落子在了上海。
4月16日，佳源服务公告称，其间接全资附属公司浙江佳源物业服务集团有限公司（简称“浙江佳源”）拟以约1.41亿元（可予以调整）收购上海保集物业管理有限公司（简称“保集物业”）100%股权。
卖掉保集物业的是两个独立第三方，上海槟达企业管理中心（有限合伙）（简称“上海槟达”）和陈平，二者分别持有保集物业99.99%、0.01%的股份。穿透股权可知，保集物业的实控人为郑磊，最终受益股份约42.03%。
于交易前，仁和智本有限公司作为上海槟达的普通合伙人，拥有其约42.31%的股权，而其余57.69%股份分别由上海石一投资咨询有限公司（简称“上海石一”）与10个个人股东持有。
PE33倍与15倍之差
“企业营收要达2000万以上的水平，通过佳源服务的管理优化和赋能之后，净利率水平要达到10%以上，同时物业费的定价标准、团队整体的人员活力等，也是兼并重组这家公司着重关注的点。”20天前，佳源服务2020年度业绩媒体发布会上，执行董事牟立园谈及未来兼并重组目标关注点时如是表示。
乐居财经了解到，此次收购的标的营收规模已突破亿元水平，较上年度的各项业绩指标，数据均呈增长之势。根据公告披露，截至2020年12月31日，保集物业未经审核的资产净值约为2301.1万元。
2020年，保集物业营收约1.03亿元，税前净利润1034.7万元，税后净利润808.3万元。利润率方面，近两年的税前净利润率分别为8.12%、10.03%；税后净利润率分别为7.78%、7.83%。
此次浙江佳源给出的1.41亿元收购价，如果按照保集物业2020年除税后净利808.3万元计算，市盈率约17倍。不过，佳源服务并没有按此计算，而是按照在管物业估算，市盈率约为14.58倍。佳源服务当前的市盈率约33倍，两者相差超2倍。
按照双方框架协议，本次交易分为两期支付。第一期支付0.51亿元，第二期的0.63亿元再分为两次支付。而本次交易的估值调整款将不超过27.11百万元。
对此次股权收购，大股东上海槟达还给出了关于面积输送和项目续约两项承诺。
具体为：第一，完成交付4个规划总建筑面积约为0.82百万平方米的待开发物业项目予以保集物业，得到浙江佳源认可后将按照估值在交付次月向上海槟达支付对应代价；第二，在最后可行日之前，完成于股权转让协议所列的某些过期物业管理项目的续约，并得到浙江佳源的认可。
保集物业的合同物业管理项目主要位于江苏省、浙江省、江西省和上海市。截至2020年12月31日，保集物业已签约待交付的总面积约1.29百万平方米，所管理的建筑总面积4.07百万平方米；而同期，佳源服务的合约建筑面积约49.7百万平方米，在管建筑面积约为31.5百万平方米。
紧随收购完成，佳源服务合约建筑面积将突破5千万平方米。
“和具有一定规模的物业企业兼并重组，在今后3年到5年的发展中是一个着重点。”此前的业绩发布会上，佳源服务董事会主席、执行董事朱宏戈表示。
最新业绩报显示，截至2020年末，佳源服务手握现金约6.18亿元，减去对保集物业的收购费用，佳源服务的现金还有超5亿元。
保集提前退出持股
保集物业是保集控股集团（简称“保集集团”）多元化产业布局的其中一块，但此次出售物业股权，却并非出自保集之手。早在4个月之前，保集集团就将其转手他人，
去年12月7日，保集控股集团有限公司退出了对保集物业的100%持股，转由上海槟达和陈平各自持股99.99%、0.01%。
随着保集集团退出，保集物业从内到外发生了一系列变更。
首先，上海槟达成为最大股东，陈平作为个人投资者也进入保集物业的股东之列；其次，企业类型也从“有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)”变更为“其他有限责任公司”；紧接着实控人和最终受益人也从“裘东方”变更为“郑磊”。
不到一个月，保集物业新晋大股东——上海槟达也发生工商信息变更。上海智肯企业管理有限公司、高菊退出股东之列，仁和智本、上海石一、夏英等进入股东列表，郑磊在保集物业的最终受益股份比例也从“91.47%”下降到了“42.03%”。由此，保集物业与佳源服务交易前的股权关系形成。
关于退出对持股的原因，保集集团并没有对外作相关说明，交易的价格也无从得知。
今年58岁的裘东方是保集集团的创始人。
1996年，裘东方成立了以房地产开发为主营业务的上海保集（集团）有限公司，总部设在上海；四年后，下属上海保集物业管理有限公司成立。
发展近25年，保集集团已成为一家集地产、贸易、金融、产业为一体的多元化集团企业，并在香港、日本、澳洲、法国、美国等地拥有近40家全资子公司。
官网介绍，保集地产开发聚焦长三角，建在售分布在上海，浙江，江苏，云南，河北，山东等地。如今，在佳源服务这笔过亿的收购中，保集集团却选择“沽清”股份，退居幕后。
“其实，这笔交易中，上海槟达充当了‘二传手’的角色，真正交易的还是保集集团。”一位业内人士分析道，不少物企在收并购时都会采用这种“找人搭桥过河”的方法。
“为地产增值及产品溢价，为集团投资性物业创收、增效”，是保集集团曾为作为配套业务发展的保集物业定制的发展思路，而今将物业转卖给佳源服务，保集物业与保集集团看似没有股权关系，背后透露的是，早在4个月之前的交易筹谋。
文章来源:乐居财经