观点地产网 对投资者和市场来说，改变都是一夜之间的事，2020年环球股市波动，处于不稳定的状态，恒指年初至今跌逾2000点。而不动产的价值却可以永存，甚至在几年间获得数倍的升值空间。
REITs作为不动产证券化的重要手段，在海外盛行半个世纪后，这股浪潮终于要拍打到内地的海岸。
2020年4月底，证监会联合发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着国内公募REITs正式破冰，给商业地产带来一丝曙光，一时舆论再起。
囿于商业地产开发周期长、沉淀大量资金，且周转速度过慢等，国内商办物业资产的退出机制尚未成熟，让不少开发商望而却步，内地物业资产通过REITs赴港上市的企业少之又少。
目前，香港上市的REITs有11只，对比新加坡、东京和纽约的REITs数量分别为43只、62只和78只，香港REITs市场规模仍有很大的提升空间。
值得一提的是，近期，香港行政长官林郑月娥的第四份《施政报告》和香港证监会均针对REITs上市的投资灵活性作出相关回应，这对试图通过REITs赴港上市的内地开发商而言不失为一则利好消息。假以时日，香港REITs市场或将更加多元化和极具竞争力。
将不动产通过资产证券化实现退出，这一方式也逐渐成为人们的共识，开发商翘首以盼，期望从“沉甸甸”的商办等自持物业中获得更好的流动性。但在这之前，底层资产的增值与优化升级能实现收益最大化。
越秀房产基金或许可以作为一个观察的典型样本，通过对内地的商办项目进行改造升级，重塑商办资产价值，实现资产最大化，在资产分布与产品迭代中寻找平衡。
香港放宽REITs投资，基金发展天花板松动
继林郑月娥的第四份《施政报告》透露正研究适度放宽房地产投资信托基金的投资限制等措施后，于11月27日，香港证监会发表修改《房地产投资信托基金守则》的咨询总结，旨在为基金在进行投资时提供更大灵活性。
随后，香港证监会明确表示已采纳有关建议，对某些特定规定的适用范围作出了厘清及修订，经修改的《房地产投资信托基金守则》将在刊宪后生效。同时，在生效日期前订立的关联交易，当局将给予房地产投资信托基金6个月的过渡期，以便它们遵守经修改的规定。
此次《守则》修改的内容包括，容许房地产投资信托基金在取得单位持有人的批准及符合其他条件的情况下，在投资物业发展项目时，可超过现有的资产总值10％的上限。尤为关键的是，房地产投资信托基金的借款限额由资产总值的45％提高至50％，借贷比率的提升能够进一步给予REITs上市平台在拓展项目与融资结构上有了更大的调整空间。
香港证监会就REITs上市提供更为宽松的政策环境，促进资本市场更加往良性循环发展，所带来的投资吸引力将会被放大。作为最早在港交所上市的内地中资REITs，越秀房产基金或将乘着香港政策红利迎来新的发展机遇。
今年正值越秀房产基金上市的15周年，走过漫漫长路，其在管资产规模也较以往有所突破。近年来，该公司先后进入上海、武汉和杭州，资产布局逐渐趋向全国化，对一线及新一线城市的商办市场展露了雄心。
事实上，越秀房产基金的成长历程可以划分为几个重要节点。2005年，越秀房产基金成功登陆港交所上市，是其发展的高光时刻之一。作为中资REITs赴港上市“第一股”，越秀房产基金从一开始就颇受资本市场追捧和看好。
回顾上市盛况，越秀房产基金股价较招股价涨幅达13.8%，此前IPO获得资本市场认购股份的成绩也较为亮眼，香港部分超额认购496倍，国际配售部分超额73倍，高于同期上市的领展（超额认购19倍）及泓富产业信托（超额认购259倍），反映出境外基金对首只投资于国内房地产基金的热捧。
反观越秀房产基金本身的优势，其定下的年息回报率要比同期在港交所上市的REITs高出不少，加上红筹股背景及四项位于广州的优质物业，成为当时港交所上市的优质白马股。
香港引入REITs产品至今已逾15年时间，目前仅11只REITs在港交所上市交易，总资产超5,100亿港元，市值约2,100亿港元，含国内资产的REITs有6只，占据了半壁江山。直到现在看来，越秀房产基金的上市路径对一些具有类似背景的内地企业仍具有参考意义。
在2020观点商业年会上，林德良微笑着表示，“投融管退也好，开发运营退出也好，就是通过不同的路径做资产价值最大化。”上市只是第一步，随后越秀房产基金的管理规模和物业估值实现了“三连升”。
越秀房产基金和越秀地产形成良好的互动关系，地产平台将“沉重的”商办物业注入到REITs上市平台，实现退出。而越秀房产基金通过对四项物业资产进行运营和升级改造，每年产生稳定增长的收益和分红，为投资者创造回报。
就下表的估值数据看，2012年，越秀地产旗下优质商业项目广州国际金融中心注入越秀房产基金，该年越秀房产基金在管物业规模和估值直接跃升至200亿阶梯，实现跨越式成长。
三年后，越秀房产基金“出羊入沪”，走上全国化布局的道路，其在2015年收购上海宏嘉大厦（后更名上海越秀大厦），随后将在管资产范围延伸至武汉，物业组合规模和估值突破300亿。
到了2018年，通过对自身资产的审视和评估，“有进有出”，先后调整了资产组合和布局，出售位于广州的新都会项目，收购位于杭州的杭州维多利中心，进一步深入长三角经济区。
据观点地产新媒体了解，今年越秀房产基金的总资产规模超360亿，自2005年上市以来资产规模增长7.5倍，年复合增长超过14%。
朝着更大目标前进，离不开越秀房产基金资产管理方面采取积极进取的策略。在如何实现资产价值最大化方面，越秀房产基金颇有心得。
资产最大化蹊径：资本化改造与产品升级
不少人认为，2020年是资产管理的元年，实现资产价值最大化，是地产开发运营的最终目的。所谓资产管理，并非简单的租赁或运营管理，而是从开发、运营到金融化，都要做到每个环节价值最大化。
对于商业地产开发商而言，其核心竞争力之一便是通过资产效率最大化和成本最低化，来释放投资回报价值，在越秀房产基金运作旗下商办项目时，这一点也不例外。
若具体到项目层面，便能清晰窥见，越秀房产基金上市时注入的四项广州物业资产，如今已成为长期稳定收入的来源，这四项资产包括白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场，按年估值及营收情况均实现正增长。
值得一提的是，自2005年到2019年，上述四项物业项目的估值几乎全部实现翻倍增长，其中白马大厦的估值翻了一倍，从25亿港元增长至如今超过50亿港元，财富广场、城建大厦和维多利广场的物业估值也从“个位数”跃升至两位数。
作为香港上市的中资REITs平台，越秀房产基金以内地物业资产，不断实现资产增值和优化组合。上市后，越秀房产基金相继新获取的项目如国金中心、上海越秀大厦、武汉物业等，不仅为自身发展注入新鲜血液，优质资产附带强劲的租金收入增长，为投资者创造了较好的回报收益。
2019年，越秀房产基金旗下项目，营收贡献排名前四的分别是国金中心、白马大厦、武汉物业及上海越秀大厦。随着优质项目国金中心的注入，越秀房产基金的业绩也大幅迈进，该项目营收撑起了“半边天”。
自注入广州国金中心资产，过去7年时间，越秀房产基金的物业经营总收入从7亿港元到2019年的20.58亿港元，年复合增长率16.37%，国金中心的营收则从2012年的1.7亿港元迅速增长至11.33亿港元，年复合增长率达到31.12%。
对于千里之外的“魔都”上海，同样是越秀房产基金看重的资产选择标的城市。收购上海宏嘉大厦（后更名上海越秀大厦），被看作是越秀房产基金跨区域发展的第一步。
越秀房产基金将布局拓展至上海的更大意义在于，不仅降低了原先布局单一区域的风险，还扩大基金规模，资产组合更倾向于全国化布局，彼时管理层还表示，此举能提高基金的分派能力，且只要能达到基金相应的投资要求，都会考虑进入国内的其他热点城市。
进一步考虑市场因素，越秀房产基金在收购上海越秀大厦时的租赁回报率存在巨大潜力，不仅租金表现在区域内领先，相比邻近的“小陆家嘴”平均租金水平还尚有上升空间，同时陆家嘴吸引了很多金融及相关行业的租户企业，形成较好的集聚效应。
戴德梁行研报显示，上海作为内地重要的金融中心，上半年上海全市甲级写字楼租赁需求排名第一的行业便是金融业，而陆家嘴板块作为最受欢迎的办公选址地点，租赁交易面积占到接近50%。此外，陆家嘴对于专业服务业企业来说亦有较强的吸引力，租赁成交面积占到全市的14.7%。
而商办项目资产按年收入实现稳步增长，其主要原因更在于越秀房产基金每年有计划地对部分物业进行更新和资本化改造，使物业保值增值，为租金最大化创造坚实基础。
上海越秀大厦地处浦东大陆家嘴腹地，是金融行业的聚集区。该项目由一栋25层高的纯甲级办公楼及3层高的商业裙楼组成，总建筑面积6.21万平方米，可出租建筑面积5.95万平方米，标准层面积1795平方米，大堂层高10米。
收购完成后，上海越秀大厦累计投入超过1000万元，采用“一体化”的商业运营模式，实现了资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化。
针对上海越秀大厦的升级改造，越秀房产基金还开展了逾10项资本性改造，包括上海越秀大厦一楼大堂空调末端改造及供配电低压柜扩容工程、增加大堂闸机系统保障楼内租户安全、升级空调系统提升租户办公舒适度等，每年投入升级改造，持续为项目保值增值。
越秀房产基金收购上海越秀大厦后，上海越秀大厦按年贡献的收入维持在稳定水平，2019年期末出租率更是保持在92.2%，估值增长16%；项目估值32.1亿元，较2015年估值27.7也大幅提高，反映收购后基金管理人对资产管理的成效。
2019下半年，越秀房产基金重点投入对广州国金中心、白马大厦及上海越秀大厦等资本性改造工程，直到2020年，对旗下物业资产进行资本性改造工程表现得更加重视和关注。
如今，通过后期的招商运营，上海越秀大厦吸引了多家知名金融及行业龙头企业进驻，包括中粮期货、创兴银行、中诚信托、纳博特斯克、华泰证券、红塔证券等，租户构成逐渐走向多元化。
不仅将粤系房企的经验成功复制到上海，越秀房产基金同样针对武汉、杭州项目的情况进行资本改造和后期深耕运营。基于贯穿始终的资产最大化与产品优化组合、升级改造的理念，越秀房产基金在后疫情阶段展现出较强的韧性和极强的抗风险、跨越经济周期能力。
今年上半年，越秀房产基金物业整体出租率约为92.1%，较2019年同期的90.5%同比增长1.6个百分点。其中，广州国金中心等成熟型物业出租率94.5%，武汉越秀财富中心等成长型物业出租率86.7%。
优化资产组合：业态多元化与扎根一二线
在商业地产的众多业态中，写字楼资产作为后疫情时期最坚挺且率先恢复的业态，其资产价值一直备受开发商和投资者认可，稳定的租金回报给开发商注下的强心剂。
越秀房产基金对物业资产衡量有他独特的思考，首要遵循的一条原则是，只要有稳定的回报率都会考虑去投资，未来收购项目的序列大致为写字楼、综合体、商场。
据观点地产新媒体了解，写字楼资产作为商业板块的稳定器，在越秀房产基金所有的物业组合中的占比超过50%，在广州环天河体育中心的越秀系写字楼占到了区域总量的1/3。对写字楼的前瞻性布局，亦是巩固发展越秀房产基金的基本盘。
早在去年12月，越秀商业正式发布越秀写字楼3.0，以“智慧(Intelligence)+健康(Care)+社群(Community)”为核心理念，聚焦社群、健康以及智能，提升写字楼物业的抗风险能力、保持稳定的收益增长。
越秀写字楼3.0时代，其内部定义为产品竞争力的整体提升，迭代升级，提供更具个性化与差异化的产品，致力打造更智能、更健康、更社群的办公产品。
细数此前发布的办公产品体系，越秀写字楼1.0产品是以广州城建大厦、财富广场为代表能满足初期集约办公的写字楼，2.0时代则是以广州国际金融中心、上海越秀金融大厦为代表的接轨国际标准写字楼产品。
如今推出的写字楼3.0产品，为办公市场带来了更多结合科技和大数据的创新体验，如智能清洁、人脸派梯、智能停车、机器人24小时巡逻、空气及温湿度监测等，更加关注全程互动和社群办公，打造全新的写字楼3.0商务生态体系。
未来，越秀商业还将在广州南沙、武汉CBD的新项目继续拓展，丰富越秀写字楼3.0产品系列。据悉，2021至2024年，写字楼3.0产品系列中，越秀商业还将打造的区域级地标包括广州天河商旅、武汉精武路项目、广州南沙灵山岛尖以及广州南沙国际总部广场。
目前，越秀商业在营持有型写字楼项目8个，写字楼总建筑面积为66.5万平方米。预计到2025年，写字楼项目数量将增加至13个，写字楼总建筑面积达到110.2万平方米，写字楼规模将翻倍发展。
具体为，2025年，越秀商业旗下广州写字楼项目数量将增加至8个，占比高达70%，华中和华东分别占比21%及6%。广州新增项目中，30%的项目将位于新兴商务区金融城和南沙。
这些极具投资潜力的写字楼资产，待项目开发及成熟运营后，未来都有可能成为越秀房产基金收购的潜在资产项目，进一步扩大越秀房产基金的在管规模。
此外，基金管理人对于越秀房产基金的定位十分清晰，不能为了盲目做大规模而去做地产开发，其投资规模不应超过基金总资产的10%。地产信托投资基金要回归到产品，对项目进行投资、运营和管理，不断优化REITs的物业资产组合。
上市十五年间，越秀房产基金相继从越秀地产和第三方手中收购了不少商办资产，其物业组合由写字楼、批发商场，逐渐转向甲级写字楼、商务型商场、豪华酒店、服务式公寓多元化方向发展。
近几年，写字楼物业组合的租金收益正面临下行风险，零售市道受挫导致租金收益总额及每基金单位分派下跌，双重打压下，越秀房产基金在区域布局和资产优化调整上也做了很大转变。
一个很典型的例子，越秀房产基金两年前开始对旗下资产重新配置，腾挪资产以分散区域布局集中的风险，进而优化资产组合。 先以12亿元出售广州越秀区新都会大厦，遂再以6亿元购入杭州核心区域的甲级写字楼项目——杭州维多利中心。新都会大厦的出售较评估价溢价约5.8%，项目的回报率在4.2%左右，尽管比其他很多物业的投资回报率要高，但其在基金物业组合中成长性较差。
越秀房产基金每年都会对旗下物业进行成长性评估，通过“有进有出”的资产调整逻辑，可以布局更有发展潜力的物业，开疆拓土，实现资本的循环再利用，优化物业组合和资产结构，助力越秀房产基金持续前行。
随着资产优化配置的程度不断加深，越秀房产基金在区域和城市间的营收占比也有了新变化，广州以外的华中及华东区域逐渐成为越秀房产基金营收和利润的增长极。
2019年，越秀房产基金总营收20.58亿，广州物业占比83.8%，广州以外物业占比为16.2%。2020上半年，广州占比调整至80.3%，广州以外物业占比进一步提升至19.7%，其中上海越秀大厦占7.1%，武汉物业占10.7%，杭州维多利占1.9%。
即使是遇上疫情这只“黑天鹅”，林德良对于内地商办资产通过REITs赴港上市的价值依然看好，对商办资产的运营和升级使得越秀房产基金有了更多底气，对于未来的展望依然充满信心。
文章来源:观点地产网