乐居财经讯 狄旻珺 10月30日，由明源地产研究院主办的“2020年中国房地产总裁峰会”在上海盛大开幕，弘阳地产集团联席总裁袁春出席了本次盛会。
袁春表示，现在主要聚焦新一二线城市，一是因为一线城市没有机会：深圳基本上拿不到地、北京一个月内付清50%的地价、上海供地量太少，唯一有点机会的只有广州。二是某些新一线城市已经超越一线城市了，比如杭州，还有新的二线城市，比如都市圈里面的一些节点城市，这些城市可能就是机会点。
在袁春看来，关于服务，不能等到交房以后，更多的是要从前端开始设计。因为服务是跟产品挂在一块的，产品里面本来就应该含着服务。而地产绝大部分还是自上而下的管理。袁春认为以前一个产品可以所有地方通吃，现在不行了。现在就得靠一线深刻洞察，做好产品打动本地客户群体。
以下是根据弘阳地产集团联席总裁袁春的现场演讲整理出的金句：
1.现在招拍挂市场上，大家合作很普遍。因为大家投模都一样，基本算法都一样，无非对价格的预期和融资成本不太一样。至少在前百强或者是五十强，没有谁比谁的眼光好一点。这一点上，确实需要深入思考了。
2.数字化到底能给地产带来多少增量？地产做了三四十年，头部房企中海、万科，市值可能就三千亿，而贝壳这样的轻资产企业，才做了十年，一上市，市值就比你高。这是很有意思的一个现象。
3.房地产有个最大的特点，门槛非常低。基本有资本就可以玩，没有特别多的专业壁垒。这么多年做下来，规划也好，户型也好，没有什么专业可言。唯独就是你拿了这块地，围墙一圈就是你的地了，别人进不来。所以大家才会说投资还是最核心的。
4、最近这几年，每个房企都特别重视大运营。为什么大家越来越重视呢？因为很多杠杆，现在很难去用了。第一投资杠杆，因为现在大家对于土地的认识趋同，发掘价值洼地的空间越来越小。第二融资杠杆，融资杠杆有一个词，大家叫腾笼换鸟，就是我现在做得不好，我可能还通过借钱、融资，然后去拿到新的地。但是现在大家发现，库存很难去化。
这一次三条红线，直指房地产的核心玩法。不能踩三道红线，不能增加负债，这个就变得很难。
5.所谓的提质增效果的核心还在于决策效率，是在房地产企业，并不在施工单位，并不在外部资源。因为一味压缩外部资源的速度是不现实的。一个项目的建造和交付，就是二十个月。你要提高到18个月，就要有新技术。
6.大家如果关注今年的招拍挂市场，一二线城市拿地，溢价是非常高的。它核心点很安全，因为政府限价。如果资金的角度来说，很安全的。绝大部分房地产企业出问题，一定不是输在利润上，一定是输在现金流上。
7.这个行业最大的特点是负债太高，造成了它风险太大。为什么它的估值和市值没有轻资产企业高，我个人认为，以资本市场的看法，肯定是抗风险能力差。
8.现在我们主要聚焦新一二线城市，一是因为一线城市你没有机会。深圳基本上你拿不到地。北京一个月内付清50%的地价。上海虽然有机会，但是很难。因为供地量太少。唯一有点机会的就是广州了。所以一线城市，已经不是兵家必争了。
二是某些新一线城市已经超越一线城市了，比如杭州。还有新的二线城市，比如都市圈里面的一些节点城市，这些城市可能就是机会点。
9.弘阳这几年发展比较快。也得益于全国化的红利。当然未来我们自己也很清晰，这个增长率不可持续。因为你的规模越大，周转越来越低。也不可能达到这样一个增长率。未来我们对自己有一定的要求，发展要高于行业平均增速。如果你要低于行业平均增速，说明你没有往前走，你大一点点，都说明我们还是在往前走的。
10.今年我们把投资布局做了优化，首先是大江苏持续深耕。因为在一个区域深耕，确实有很多的红利。我们江苏，我们有基础，12个地级市，除了连云港我们没有进。有一些城市我们下沉到乡镇了。因为这些地方你会发现它乡镇房价会过万。它人均GDP的收入甚至超过很多中西部的节点城市。第二个，我们深耕长三角，不可能六十多个城市都深耕。第三个我们要做强中心城。比如一些高铁节点，当然省会、计划单列市，这个要重点研究的..
11.这两年新盘开盘难度越来越大。现在客户对于房价的预期是理性的。他知道限价。甚至有客户知道，这一段时间的备案价不可高于上一段时间的网签价。所以客户不着急。但是有一点可以抓的是什么呢？你的产品。同一区域里面，你把你的产品的展示力做出来，客户还是愿意买单的。这个跟制造业真没有区别。
12.关于服务，不能等到交房以后，更多的是要从前端开始设计。因为服务这个东西跟产品挂在一块的。其实产品里面本来就应该含着服务。
13.地产绝大部分还是自上而下的管理。我觉得未来要改，不改不行。活是一线干的。以前一招可以打天下，现在不行了，以前一个产品可以所有地方通吃，现在不行了。现在就得靠一线深刻洞察，做好产品打动本地客户群体。
14.授权要带着能量，你要教会他。其实现在很多房企授权，还是比较粗犷，甚至有点粗野。给一线赋能就是建立好标准，是做老师，不是裁判和运动员。鸡血少打，我们多一点人血，也就是弘阳董事长说的在商言人，诚者致远。
文章来源:乐居财经