您好，根据您提供的信息，以下是对当前房地产市场政策效果、库存情况、价格走势及开发商表现的概述：$房地产ETF(SH512200)$

### 政策效果：

- **放松限购**：如杭州、上海、北京，来访量增加，但大多数是之前已关注的客户，新客户较少，政策放开后市场边际增量有限。

- **收储存量房**：类比棚改，可形成正循环，但主要集中在城市外围，政府收储以市场化为主，目的在于稳定而非大规模拉升市场。

### 库存与去化周期：

- **库存增加**：多数城市库存进一步增加，尤其是长沙、杭州、南京、宁波、苏州等。

- **去化周期长**：北京27个月、上海14个月、广州24个月、深圳29个月，普遍接近36个月红线。

### 开发商推盘情况：

- **推盘量增加**：5月最后两周推盘量增加，但质量不高，去化率低。

- **销售策略**：开发商在推盘策略上较为纠结，担心库存积压。

### 价格走势：

- **一线城市**：房价上涨，主要是上海高价房源网签加快。

- **二线城市**：房价下降，主要是市区优质项目供应不足。

- **三四线城市**：房价略有下降，降幅空间不大。

### 绿城销售情况：

- **去化率**：4月46%，5月提升至78%，主要依赖于杭州项目。

- **项目表现**：杭州绕城内项目去化率高，其他地区表现一般。

### 市场展望：

- **政策走向**：近期政策效果有限，主要是稳定市场，防止进一步下滑。

- **供应与成交**：供应面积下降，成交量未显著增加，市场处于两难阶段。

- **价格重构**：部分城市如重庆、武汉已进入价格重构阶段，价格调整倒逼市场。

### 建议：

- **开发商**：若要快速去化库存，可能需要大幅降价。

- **政策**：引入资金收购土地储备，增加市场流动性；新房供应策略提升房价预期。

总体来看，市场短期内可能会出现小幅波动，但长期房价和成交量的提升需要更有效的政策措施和市场信心恢复。同时，城市更新和核心地段房产供应变化也将对市场产生影响。$