本文由加拿大多伦多著名金牌房地产经纪人，顶尖Broker ，Daisy黄岚原创于2023年2月
2022年的加拿大楼市,有亢奋有低谷，可以说与过山车无异。这一年中有人庆幸，有人担忧；有人笃定，也有人伺机而动。在2023新春之际，Daisy黄岚依旧以黄岚地产榜贺岁篇的形式与大家分享一些深入分析与感悟。本期就以“认知、洞察、和大局观”为题吧。
是的，多伦多整体楼市去年一年先高后低，但认知到此是远远不够的。真正的高手都会针对细分市场刨根问底。就像北美驯鹿任凭风雪依然不紧不慢地刨开雪层四处寻找青草，并第一时间感知春天会在哪里最先到来一样。
说到细分，我们来看一下下面的【黄岚地产榜大多伦多地区各市镇2022年12月同比2021年12月涨幅及均价二维图】(横轴代表均价，纵轴代表同比涨幅，圆圈面积代表该市镇的成交数量)。可以看出多伦多中区均价涨幅坚挺；长期以来均价最高的King市有16%的跌幅；而去年涨幅最大的两个远郊市镇Innisfil和Uxbridge跌幅达到了40%和45%。
基本上大多伦多地区的33个市镇呈现出均价低的跌幅大，均价高的跌幅小，有的甚至有小幅上涨。长期关注黄岚的朋友可能已经注意到去年此时的黄岚贺岁篇同样的一张图片显示，2021年市场疯涨时均价越低的涨幅越大而均价越高的涨幅越小。那是不是如同股市中股票β值一样，不同地区不同均价的“股性”活跃度(风险性、波动性)不同且有一定规律呢？答案是：YES。
让我们再从另一个角度验证一下。Daisy黄岚进一步把均价和涨跌幅二维图中的四个代表性市镇的历史均价延申至1996年，可以看出二十五年来，远郊地区市镇均价上下活跃度高而多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）的基本不为外界因素所动。此次加息周期使得过去涨幅巨大的远郊地区经历了巨大回调，而多伦多中区则继续我行我素地同比均价增长了7%，就像啥事都没发生。
至此我们可以看出，聪明的楼市参与者不会对某个现象一概而论，楼市中永远有机会，一做细致分析，机会就出来了。 做个不一定科学的类比，多伦多市中心的房产好比股市中的代表传统产业的道琼斯指数，四平八稳、回报稳定；而大多伦多远郊市镇房产好比纳斯达克指数，起伏大，风险相对市中心也高，但如果能看准抄底，回报非常丰厚。换句话说，如果您炒房，那多伦多远郊的市镇比较适合，如果您长线持有或您有刚需，则多伦多及其邻近的市镇是很好的选择。
有了概念上的认知还不够。市场瞬息万变，我们必须基于数据，对市场的时间和空间有足够的了解和分析，抽丝剥茧，层层深入，才能形成洞察。为此Daisy黄岚每年为大家奉上大多伦多地区房价热图，图中颜色越深均价越高，帮助读者对地理位置和价格一目了然。先来看下面的【2022年大多伦多地区房屋均价及三甲】
King市长期以来一直稳居年度均价排名第一，主要原因是国王市是占地面积超大的豪宅聚集地，而且距离多伦多也在一小时车程内，因此讲求奢华的高净值人士经常会居住于此。Oakville奥克维尔常年来稳居均价第二，其优越的人文和美丽的湖滨是保证高品质生活的基础。大多伦多西北部的Caledon镇超越Richmond Hill占据了均价第三名，该镇和国王市相似，也是大地块豪宅林立，而华人聚居地Richmond Hill列治文山退居均价第四。
由于整体均价包含了各类别的住房，颗粒度较大，那我么就提高清晰度来看看细分的独立屋的均价排名。【2022年大多伦多地区独立屋均价及三甲】如下：
独立屋均价排名显示多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）超过King和Oakville，来到第一名。看来有中城区Mid Town顶级独立屋豪宅压阵，其均价全大多地区第一真不是吹的。关于多伦多中城区Mid Town（含跑马径、玫瑰谷、森林山等地区）Daisy黄岚另有文章介绍，这里就不做赘述。
我们再把目光投向公寓Condo市场，多伦多市以及紧邻的卫星城密西沙加、旺市、列治文山、和万锦市是大多伦多地区的主要Condo市场。【2022年多伦多及周边公寓Condo均价及三甲】热图如下：
多伦多的C02区、C12区、C09区分别摘得了2022年condo均价排名的前三。看来分别包含森林山、跑马径、和玫瑰谷的这三个顶尖豪宅区不光独立屋价格傲居大多伦多地区之巅，连Condo也是如此。可见地段永远是决定房价的最大要素。
最后我们来聊聊大局。当前的时间点，加息进入尾声，资本市场已经回暖一段时间了。道琼斯等传统产业指数在整个加息过程中一直横盘整理，主要因为传统产业有刚需基础上的定价优势，加息的影响被通胀导致的定价上升所对冲。而前期跌幅较大的高风险产业的纳斯达克指数也开始逐步企稳走高。与此同时，反应稍迟的房地产市场也已经已经蠢蠢欲动，美国的房地产也在2023年一月份展现出见底复苏的初步迹象。
房价走势最终还是看需求和供给，加拿大来自世界各地的人口流入的趋势不会改变，而房产供应还是难以跟上。加之通胀是和去年的同期比较，由于去年此时物价已经居高，因此同比通胀必然会下降。加息停止已经可见，市场也必然会逐步习惯于高利率，并从底部走出，在需求的推动下走上复苏之路。这将是今年的主基调。
谢谢您的时间，祝您兔年顺遂，我们下期见。
（原创：Daisy黄岚，律师出身，加拿大多伦多资深专业房地产经纪人）
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