前边我和大家分享了房地产信托跑赢股指的秘密，今天我们进一步，聊聊如何给REITs估值。
估值之前，先说一下REITs的分类。
REITs分为权益型和抵押型，二者最大区别是：是否对房产拥有所有权。房产的所有权是界定REITs是权益型还是抵押型的唯一依据。
●抵押型REITs
不拥有房产的所有权。抵押型主要是向房产所有者或开发商提供抵押贷款，或者通过购买抵押贷款债券，间接提供融资。
抵押型REITs的估值方法，参考债券估值方法就可以了。
●权益型REITs
拥有房产的所有权，收益主要来源是租金、房产增值、物业服务。目前市场中，绝大部分REITs产品，都是权益型的。所以我们着重谈下如何对权益型REITs进行估值。
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对股票估值，存在绝对估值和相对估值两种方法。绝对估值是通过对公司基本面的分析，寻找公司的内在价值。相对估值横向比较股票的某一指标，如市盈率P/E、市净率P/B等。
同样的，对权益型REITs进行估值，一般也会遵循上述思想，有绝对估值和相对估值两种方法。
●绝对估值法：NAV
NAV=房产的当前价值-负债。
NAV是Net Asset Value的缩写。房产的当前价值，一般是对未来预期收入的贴现，类似DCF模型。绝对估值法，只能应用于入住率、租约、租金比较稳定的成熟房产上。
●相对估值法：P/FFO
FFO=净收入+折旧+摊销-非经常性损益。
FFO（Funds from Operations）的意思是经营产生的现金流，P是REITs的价格。如果P/FFO比其它REITs高，则认为该REITs价格高估。P/FFO的估值方法，应用比较广泛。
下面是一个计算FFO的例子：
净收入（NET INCOME）=7,825,000
折旧（DEPRECIATION）=1,500,000
摊销（AMORTIZATION）=0
非经常性损益
（GAIN ON SALE OF ASSETS）=500,000
FFO=7,825,000+0+1,500,000-500,000
FFO=8,825,000
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上面的计算实在太烧脑了，有没有现成的数据呢？
答案是有的。REITs公司会在财报中，定期批露这个数据。在美股上市的REITs，直接去美国证券交易委员会的网站sec.gov查询就可以了。
比如我们想查询写字楼REITs 海伍兹物业HIW的P/FFO数据，就在快速检索框中输入代码hiw
在搜索结果中，找到10-Q，10-Q翻译成人话叫做季报。
点击Documents图标，会得到一批文件，点击后面的htm文件链接，终于打开季报了。。。
在季报中搜索Funds from operations，就可以找到FFO相关的数据表格。
从表中可知，本季度每股FFO是0.87。
当前HIW的股价，除以最近4份季报的每股FFO之和，就可以得到当前P/FFO的数值。
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美国权益型REITs的历史P/FFO，大约在8~22之间。我粗略计算了一下当前时间点，各类REITs的P/FFO，结果是这样的：
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