万科没有救了。$万科A(SZ000002)$$保利发展(SH600048)$$绿地控股(SH600606)$ 我在去年6月份发帖看空万科，彼时的股价还在13元附近，如今将近一年过去了，万科的股价又下跌了将近40%。此时，万科的股价跌到底部区间了吗？
24年3月的最后一天，万科做了一个业绩说明会，里面的信息非常丰富，但给我最深映像的有几个内容。
其一是，万科未来两年将削减有息负债1千亿，削减金额占当前有息负债总额的30%。其实，万科是最早发声地产风险的公司，万科在19年就喊出“活下去”！的口号，但也仅仅是喊喊而已，万科20年至23年的资产负债率分别为81%/79%/76%/73%，从数据来看，虽然口号喊得很悲壮，但实际减债水平并没有太多。
24年终于把化债目标明确了，未来两年将减少公司30%的有息负债水平，但在整个地产宏观环境下行的基础上减债，能成功的几率看来不乐观。
从万科20年到23年营收数据来看，分别为:4191亿/4527亿/5038亿/4657亿。疫情三年，万科的营收并没有受到太大的杀伤，年化营收还都能维持增长，这恐怕也是公司管理层存在侥幸心里，两三年前虽有机会脱身，但不愿大幅减债的的一个因素。
直到23年营收开始跳水，管理层似乎才惊觉要认真对待债务了。虽然在营收端，直到23年才出现危险，但看企业净利的情况，在21年就已经出现危险的信号，公司20年到23年，年净利分别为:415亿/225亿/226亿/121亿，很明显有两处断崖式下跌，20年的415亿到21年的225亿，净利接近腰斩，然后就是22年的226亿到23年的121亿，也是接近腰斩的下台阶，净利在下了两个大台阶后，管理层才愿意认真对待。
如果从企业净利指标还觉得可以拖一拖，但从现金流来看，也到了非常危险的境地了，20年年化经营现金流还有531亿，23年的现金流缩小至39亿了，面对一个现金流动性即将枯竭的未来，实在拖不下去了。
其二，从以上数据分析，公司的财务基本面真的不乐观了！而公司未来的发展前景又在哪里呢？管理层给出的方向有几个:城中村改造，保障房建设，平急两用这三大国家工程。实话说，这几项都是国家未来重点发力的大型基建工程。但这些工程都有一定社会公利性，并不会产生太高的利润，对于资产负债率达70%以上水平高杠杆的商业地产公司来说，这些其实都是山大无材的鸡肋项目，对公司的利润水平很难产生巨大的影响和改变。潜台词就是管理层对公司的未来，在主业方向并没有发现更好的成长性逻辑。
最后，就是公司的融资模式会改变，过去是总对总的信用融资，占比达到90%左右，从此以后公司的融资模式转变成项目融资模式，也就是公司90%的项目资金来源都要打一个问号了，银行对每一个项目都会认真仔细评估了。这样，公司将来会有多少项目符合银行白名单标准？如果自我造血功能确实，外来输血受阻，最终的结局恐怕真心不能乐观了。
未来如果公司摆烂，银行是否能网开一面？恐怕很难，因为金融行业的大环境即将发生深刻变化。中国金融机构的利率差也的确太高了，表面上看，银行似乎也不差钱，24年已经迎来的第一轮降息，这是一个好兆头，相信后面还有空间；未来银行的暴利时代将结束了；更为引人注目的，是金融的大门在缓缓地开启，国家政策开始允许外资在中国办银行，可以得到１００％的控股权。而国内银行一边要面对息差降低的现实，另一面又要面对国际银行的挑战，胜算几何？至少银行要提前强身健体，才能迎接未来不确定的冲击，而银行先行清算资产负债表中的水份，恐怕是当务之急的一件大事，而国内整个房地产行业已经从小甜甜到牛夫人的逻辑转变，也会影响银行看待房地产的嘴脸。无论如何，对于银行来说，房地产行业现在已经变成避之不及的累赘了。
回到万科，从以上的分析，无论从企业所处行业的融资环境气候，还是企业自身未来的发展逻辑，亦或者企业自身面临的财务困境，似乎都没有一个很好的脱困可能，卖资产可能是一个比较理性的选择，而资产和负债水平都将在未来下降的基础上，估值的下行，看来还将持续，既然已经没有了反转的逻辑基础，什么时候离开，都是明智的选择。