人口指标：在吐出房子，需求减少
1. 人口14亿天花板
2. 城镇化率65%，相当于欧美的75%了
3. 人口老龄化，21%，预计2035年到30%以上，2050年后到40%甚至50%。。（还是更可能走出日本的趋势，长期的headwind）
现状：
4. 库存：地产商一年以上没卖掉的6亿，老百姓有20%的投资房产，总400亿，90年后卖掉的老百姓手里300亿，其中60亿平是空关闲置的
5. 人均住房，2020年50平，欧美到50就是天花板了，40年前5平
6. 年度投资2000年1亿平，2017年17亿平，全世界70亿人口，中国之外造了20亿，中国造了17亿（按照这个比例的话，中国应该是14/56 * 20=5亿？跟后面说的10亿平有出入。。考虑到老龄化这些因素，可能5亿这个数字更合理）
其他：
7. 土地价格和房产价格，20年翻了四番，年化7.2%，跟GDP其实差不多是同步的
8. 危旧房改造，基础设施建设差不多了
9. 城市学校医院建设也到头了，大学过剩了，人均学校用地50平已经到了
10. 金融：房地产商负债率基本都在90%
中国房产开发的新常态5个调整：
1. 全世界房产商负债率不超过50%
2. 根据市场需求结构性开发，而不是大搞建设
3. 房产商跨界做商业什么的不再胡闹
4. 房产商乱生子公司会减少
5. 造50万，可能25万卖掉，25万租赁（发REITS降负债率）
需要这样一次痛苦的阵痛。
未来逐渐从17亿平到10亿平。550亿平，折旧2%，那就是10亿左右，形成平衡状态。预计房价每年上涨幅度低于GDP，但不应该折半再折半：
1. 房地产还是支柱产业，占GDP 5%到10%，要稳定
2. 民生产业，老百姓60%财富是房产
3. 半金融企业，影响金融行业
4. 与供应链上的工业企业有密切关系
追求房地产业的稳定很重要，软着陆，重组：
1. 房地产商自我重组，壮士断臂
2. 优势房产商收购兼并
3. 国企拿出资本家成为战略投资者入股到优质房产商
4. 地方政府拿出钱回购地
5. 政府回购库存房，低端保障房和高端人才房
希望通过这些政策房地产上进入良性循环状态。