快递物流这个行业有一个特征，标杆企业比如中通、圆通因为受传统朴素观念的影响，不断提高自持转运中心、自持干线运输车辆的比例，最终通过多年实践证明在快递物流领域重资产模式反而能够有效的拉低成本。
为什么重资产的模式能够拉低物流快递行业的成本呢，核心在于以下几个方面：
1、自持的更长期限的折旧摊销VS租赁的租金更具有性价比
自持的转运中心，自持的情况下，房屋成本至少要在未来30年内折旧，土地成本在未来50年内摊销。
目前物流快递转运中心租赁的基本上都是高标仓，很少有使用农民仓的。如果是租赁别人的仓库，高标仓的回收期一般在10-15年的样子。那么租金的价格肯定是要围绕10-15年的这个期限去制定的，虽然疲软的租赁市场行情有可能会低于这个值，但是租赁市场也不都是疲软的。
所以同样的位置同样的仓库，建造成本也差不多的情况下，自持能够在未来几十年内去平摊成本，而租赁就只能随行就市，场地这块的成本大概率是要高过自持物业的。
当然咯，自建的仓库也要控制好闲置面积，不然弄不好还不如租赁算了。
2、自持仓库的可以安心的安装提升效率的自动化分拣设备
物流快递行业为了提高运转效率，降低分拣错误率，降低人工成本，一直在推广分拣自动化，分拣自动化是需要安装设备的，一套设备少则几百万，常见的是若干千万的。投资不可谓不大。
这些设备的折旧期限一般也需要5年左右的时间，另外分拣设备都是按照库型定制的，不同仓库间设备的通用性不是特别高。
所以自持物业的好处也就出来了，可以随意折腾，放心大胆的上更牛的设备，来拉低运营成本。不用担心租赁期限或租金谈不拢的问题，不用面临要么需要重建分拣设备、要么被迫接受高额租金的窘迫状况。
3、自持仓库的区位可以避免转运中心越搬越远，导致物流运输成本上升。
快递物流的转运是最优节点的，这样的节点设置会综合考虑干线运输、城市配送的运输成本的。随着城市的发展，原本处于郊区的物流园区可能会逐渐体现出区位优势，此时，如果是租赁的物业，则可能会面临租金上涨的问题。如果搬离，租金是会降低，但是日后在该地运费总成本可能会升高，另外搬迁的费用，重建分拣场地的成本也是一大笔费用。
自持物业则不用担心这些问题。
前几年申通快递的经营一直处于困难状态，跟其自持的转运中心偏少有很大的关系，这几年申通一直在补旧债：收购加盟商的转运中心外加自建了一批转运中心。其他几家本来就很有优势的快递公司也没有放松，还在持续的投入。
此时德邦快递却反其道而行之，与控股股东“德邦控股”一起将建好的物流仓库清仓出售给鼎晖资本，不仅让人好奇。
看材料感觉德邦决定出售自己的物流仓储项目应该有两个明面上的渊源：
1、2020年6月，德邦股份需要再融资（向韵达快递定向增发），因为德邦股份与德邦控股均持有物流仓储资产，有可能会形成同业竞争，为项目获得审批，其控股股东“德邦控股”做出承诺：
①竣工验收后 90 个工作日托管给德邦股份运营管理；
②未来5年内需要将其建设的3个物流地产项目处置掉，要么卖给上市公司要么出售给第三方。
2、24年德邦快递开始与京东物流融合，接收京东物流快运板块的中转中心业务，共计83 个转运中心。当然这里接收的不是京东的仓库厂房，而是仓库内的设备以及装修等资产。当前的情况下接受股东爸爸的安排肯定是最好。
德邦出售仓库的情况
总共有8个，其中3个原来是德邦控股持有，另外5个由德邦股份持有。
其中已有5家公司交割至鼎辉（粉红色）。
尚未完成股权交割的几家公司大约是以下情况：
1、郑州德熙仓库24年2月刚完工，应该尚处于德邦与总包商交接过程中，未投产，按照德邦目前的情况看，该项目投产后，德邦应该会继续处置掉；
2、青岛项目被称为“德邦物流山东总部项目”，分为2期，1期已建成已投产，但是2期的土地在23年12月末完成土地招拍挂。另外，德邦股份在23年10月已公告出售青岛德金，所以该项目可能仍在办理交割，股权变更尚未完成；
3、成都项目从德邦股份的公告看，该项目应该已经投入运营，但是可能跟青岛项目类似，股权交割需要获得政府批文，正在办理吧。
当下的物流仓储的市场行情并不好，鼎晖也是不是二傻子，德邦为了能让这些仓库顺利处置掉，在仓库运营模式上给鼎晖吃了定心丸：
德邦孙公司“上海德蜀”整租已经出售给鼎晖的几个仓库，整租的租期10年，德邦股份为这10年租期产生的租金总额提供履约担保。
鼎晖未来10年能获得的确定的租金收入大约是其购买物业的价格的9折，有经验的朋友也可以预估一下对应的资本化率区间能到多少。
德邦出售这几个仓库是可以提前收回这几个项目总投对应的资本金以及一些项目处置收益的，但是丧失的是自持物业较租赁物业拥有的长期成本优势，另外出售了自持物业也可以免除自持物业的空置风险的，但却因为德邦很奇葩的跟鼎晖签了10年的整租协议，又帮鼎晖把这些仓库的运营风险给扛下来了。
所以德邦最终获得的好处是什么？所以德邦跟鼎晖谁亏谁赚呢？还有这些仓库为啥不卖给京东产发呢？