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作者 | 王泽红
翻看新城控股（601155.SH）财报，财务基本面依旧安全。
根据其3月28日披露的年报，2023年实现合同销售金额759.83亿元，营业收入1192亿元，归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元，毛利率19%。
在去年聚焦于“有回款的销售”策略之下，全年实现回款金额812亿元，回款率107%，位居行业前列。截至2023年末，在手现金余额190亿元，在手现金充裕；经营性现金流净额为102亿元，连续6年为正。
此外，新城控股还将“保交付”工作列为运营管理的重中之重，去年交付超14万套物业。更为重要的是，始终坚守 “零违约”记录，对于当下的民营房企而言，做到这一点颇为不易。
地产下行之下，房企业绩普遍下滑，就当下的房地产形势而言，评估一家房企的标准，早已脱离业绩这单一范畴，而是聚焦在财务和现金流安全，以及“保交付”等层面，这也是新城控股多次被纳入“示范生”的关键所在。
如果剖析背后深层次原因，与两大因素强关联：一是坚守底线思维，财务安全意识时刻紧绷；二是“住宅+商业”的双轮驱动战略。
坚守底线思维，压降债务142亿
从财务层面来看，新城控股一直在严守信用安全，确保每一笔债务提前或到期偿付，去年如期偿还境内外公开市场债券107.45亿元，有息负债持续大幅压降，获得了监管机构和资本市场的认可。
到2023年底，其期末融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位，合联营权益有息负债也降至52.08亿元。
正是这种坚守财务底线思维、 “保信用”行为，又在反向反馈其融资，获取增量资金，自“金融16条”、“三支箭”实施以来，新城控股多次获得监管机构、金融机构支持。
去年6月，新城控股获 “央地联动”模式增信助力，成功发行11亿元公司债；7月和12月，又在中债增全额担保支持下，发行两笔8.5亿元中期票据；此外，7月还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。
此外，其还在境外发行1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还到期美元债。在营吾悦广场也为其融资性现金流带来重要补充，去年通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其他融资约140亿元。
2023年融资端的不断突破，助力新城控股拉低了整体平均融资成本，去年进一步下降32个基点，达到6.2%。
财报显示，到2023年底，其获得各大银行授信总额度还剩1090亿元，其中公司及子公司已使用授信281亿元，其可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
据悉，2024年新城控股需偿还境内外公开债仅51亿元，也将一如既往确保每一笔债务的如期兑付。
商业运营收入113亿，增厚财务“安全垫”
在坚守财务安全底线与融资之间，新城控股形成一种双向反馈，互相反哺。但在这个过程中，住宅与商业业务的双轮支撑，才是新城控股财务安全的根本所在。
到2023年底，住宅板块已售未结转面积达到2170万平方米（含合联营项目），已经提前锁定未来业绩。
商业板块在管规模进一步扩大，去年22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。其中，自持项目14座，代管项目8座。
到2023年底，新城控股在全国已布局198座吾悦广场，分布在135个城市。其中，已开业吾悦广场达161座，开业面积达1499.11万平方米，出租率达96.48%。
这也进一步促进了商业板块业绩的提升，去年实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；不含税物业出租及管理收入106.31亿元，占总营收的8.92%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元，占总毛利的32.73%，提升3.78个百分点，物业出租及管理毛利率高达69.9%。
“轻重并举”的商业模式，继续彰显成效，延续了往期的发展势头，为新城控股带来了长期、稳定的现金流。自2021年以来，其商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2023年这一比例达到2.55倍。
从2020年开业规模突破百座，到2022年运营总收入突破百亿，再到2023年商业运营的深度进阶，发布“深度运营策略”，聚焦吾悦广场服务能力和经营坪效的进一步提升，进一步释放潜能，商业板块已成为新城控股第二增长曲线。
而且，随着深度运营策略的不断落地，吾悦广场销售和客流持续向好。目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人。
商业运营实力和商业盈利能力，也在不断提升。据透露，2024年，新城控股计划实现商业运营总收入125亿元，计划新开业吾悦广场12座，这势必会进一步增厚其财务安全垫。
财报显示，新城控股2024 年计划新开工 51 个子项目，新开工建筑面积 408.19 万平方米，其中，住宅项目 169.66万平方米，商业综合体项目 238.53 万平方米；计划竣工 177 个子项目，预计竣工总建筑面积1358.85 万平方米，其中住宅项目 659.36万平方米，商业综合体项目699.49万平方米。
无论是从新开工，还是竣工面积来看，商业综合体均占比过半。
除此之外，自2022年底，新城控股还成立代建、代管业务平台“新城建管”，以轻资产代建和代管持续拓宽发展赛道，经过一年多的发展，已至少布局全国54座城市，管理项目达69个，业务规模稳步增长，正发展成为其新增长极。