作者 | 刘莹
出品 | 焦点财经
仅三天时间，朗诗地产（00106.HK）便接连运作了两次股权交易，且两度交易皆与在美国上市的间接全资附属公司Landsea Homes(NASDAQ:LSEA)有关。
两次交易中，LSEA一次是卖方，一次是买方。朗诗地产通过LSEA这个纳斯达克上市平台，一共套现7500万美元（约合人民币5亿元），用于归还公司的到期债务。在这两笔交易中，朗诗地产大展财技，LSEA也成为其在境外的“提款机”。
套现7500万美元偿债
在最近的一次交易中，LSEA的角色是“买方”。据朗诗地产6月2日公告，其旗下两家间接全资附属公司LHC与LSEA正式订立了股份回购协议。后者将以每股6.82美元的代价购买前者持有的LSEA 9.7%股份，总代价约3000万美元。
其中，LHC为成立于美国特拉华州主要从事投资控股业务的公司，而LSEA为成立于特拉华州主要从事房地产开发的公司。2021年1月，LSEA登陆纳斯达克上市，是朗诗美国地产开发业务的主要承载者。
在朗诗地产看来，上述交易可使公司在保持对LSEA控股地位不变的同时，实现投资回报，交易所得3000万美元款项将用于偿还公司债项及用作一般营运资金。
两天前的5月31日，LSEA也有过一次股权交易，但身份是“卖方”。彼时公告显示，LSEA的 10.7 %股份将被朗诗地产售予Green Investment AlphaLimited，售价为每股LSEA股份9.30美元，总代价4500万美元。
不过，“Green Investment AlphaLimited”并非朗诗地产旗下公司，而是一家由自然人Bao Xuefeng持有的公司，注册地为英属处女群岛，主要从事投资业务。此次交易所得款项也将被朗诗地产用于偿债以及支撑一般公司营运。
作为少数按时发布2021年年报且由普华永道出具无保留意见审计报告的民营房企之一，朗诗地产的债务压力有多大？财报显示，该公司截至2021年底的债务总额为84.9亿元，相比2020年末的65.5亿元有所增长，其中，短期债务占比为45.2%，较2020年末的13.1%上升约32.1个百分点。
2022年，该公司将有38亿元短债到期，且集中于6月和10月。这两个月，其将分别有1.47亿美元债务和1.65亿美元债务到期，偿债压力较大。不过，到了2023年及以后，朗诗地产的债务压力骤降，几乎没有还款需求。
上述两笔交易虽对朗诗地产渡过短债大考有利，但将时间线拉长来看，却会为公司带来亏损。朗诗方面也在公告中明确，该两笔交易预计会使公司2022年录得合共3204万美元的亏损。
底价收购内地资产
套现偿债之余，朗诗地产还将苏州朗坤置业这家于江苏苏州、从事房地产开发业务的公司收入了囊中。
5月31日，朗诗地产披露，其将以8275.6万元的总代价，分别从江苏华鼎、江苏紫金手中收购苏州朗坤置业22.5%股权。加上朗诗地产此前已间接拥有的苏州朗坤置业55%股权，收购完成后，苏州朗坤置业将成为朗诗地产的全资子公司。
就收购原因，朗诗方面表示，收购可使公司获得苏州朗坤置业的全部控制权，有助于公司更有效的运用后者的盈余现金。
翻阅公告可知，苏州朗坤置业在2020年及2021年的除税后溢利分别为2.28亿元和2857.18万元。其所开发的代表项目朗诗滨湖绿郡，位于吴江松陵大道与芦荡路交汇处，规划面积16.36万平方米，建筑面积41.86万平方米。截止2021年末，苏州朗坤置业的净资产为1.83亿元。照此计算，45%股权对应的价值约为8235万元，朗诗地产的收购近乎底价。
一面变现LSEA股权，一面收购内地资产，朗诗此举是否意味着其正将开发业务重心由美国向内地的转移。财报显示，2021年，朗诗地产的房地产开发与销售业务中，有65.11亿元收入来自美国，仅8.09亿元收入来自中国内地。美国地区的销售表现好于内地。
标普也曾预测，朗诗地产2022年美国业务的销售额将增长75%-80%，抵消中国销售额下降18%-23%的影响。这也将导致其总合同销售额增长10%-12%。标普认为，朗诗地产将继续在其中国业务中采用轻资产模式，并通过委托项目增加其管理服务收入。
也就是说，朗诗地产通过上述“一出一进”交易，推动业务重心由美国向中国内地转移的说法或并不成立。当前内地楼市市场虽尚未完全恢复，但利好政策频出，朗诗此举或也只是押注内地楼市发展机会的一次尝试。