2022 年 4 月 29 日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。
会议核心要点为在复杂严峻的环境挑战下，坚定实现全年5.5%的GDP目标，并配套了一揽子的政策，例如财政退税降税降费、各类货币工具等，用于提振投资、消费、生产、外贸。
此次会议关于房地产行业的篇幅不小，主要强调了五大要点，分别是管控行业风险、促进行业发展、灵活因城施政、优化资金监管、支持住房需求。
先回顾一下近四次中央经济会议有关于房地产行业的内容：
2021年4月30日：坚持房住不炒定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价
2021年7月30日：坚持房住不炒定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策
2021年12月6日：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环
2022年4月29日：有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
细心对比可以发现，这次会议把管控行业风险放在了房住不炒之前，用一句话来总结：「稳定高于一切」
具体来看几大要点：
①：“管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”
对比前三次政治局会议，管控风险这次放到了房住不炒的前面。
行业出清仍未结束，大企业暴雷和上下游危机传导的风险仍然较大，从这次建筑装配行业和中南建设的年报亏损情况就能看出，恒大这样的暴雷房企影响范围很大很广。
因此，政策的底线就是绝对不能容忍再出现一个恒大，从近期AMC纾困地产的消息就能看出，预计从第二季度开始不良资产和债务重组将会明显提速。
②：“优化商品房预售资金监管”
2021年末开始，广州、成都、南京等热点城市已经放松预售资金的监管，而这次从中央层面提出优化预售资金监管，是最高级别放松表态，预计全国范围内的预售资金监管政策将适度放松。这有助于缓解房企的资金压力，也有助于保交楼和保投资，直接影响GDP。
③：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”
自开年始，各地陆续适度放松了限购限贷、公积金贷款、降低首套/二套首付比例等措施。
一季度商品房销售面积和销售额同比下降 13.8%和 22.7%，土地出让收入同比下降 27.4%，房屋新开工面积同比下降 17.5%，从城市能级上看，三四线城市楼市最为疲弱，珠三角和长三角多个地级市新房成交面积同比去年一季度都出现腰斩。
预计未来一段时间内，因城施政会保持城市能级越低、放松力度越大的特点，三四线城市极有可能将出现刺激性的政策。
④：“ 要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具。要抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度，把握好目标导向下政策的提前量和冗余度 ”
这一条并非特指房地产行业，但将会影响接下来的货币预期。
据贝壳研究院统计，截至4月20日全国首套房平均利率降至5.17%，二套房平均利率降至5.45%，分别较上月回落17个、15个基点，创四年历史新低。根据西南证券的研究，回顾历次宽松周期，2008年及2014年均出现房贷利率执行基准利率0.7倍的情况，目前首套房利率较5年期LPR4.6%仍高近60BP，仍有较大下降空间。
这意味我们不能排除二季度降息的可能。
总体来看，一季度楼市虽然吹过阵阵暖风，但市场仍旧偏冷，总有些雷声大雨点小之感。此次会议的召开，进一步确定了房地产继续放松的基调，但效果如何仍需持续观察，重点关注三四线城市因城施政方向、民营企业风险化解进展和预收资金放松后促投资保交楼效果。