8月25日，佳兆业集团控股有限公司（股票代码：1638.HK）发布2021年中期业绩报告，对比目前已经发布中报的十余家房企，佳兆业的核心数据十分突出：
三道红线：全面达标，进入绿档阵营
销售端：前6个月合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%；销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%。
利润端：营业收入300.7亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利润率分别为30.9%、13.1%，排名房企前列；
土地端：城市更新未转货值约3450亿，上半年转化了700多亿货值的土地储备、下半年还将转化750亿、未来一两年再转化1400亿，连续三年被评为中国房地产城市更新优秀企业TOP1
这是目前为止最让地产投资者为之振奋的房企中报，两个交易日内上涨超14.16%就是最好的证明。
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房地产行业的红利逻辑正在改变，从过去的土地红利到现在的管理红利，进入比拼精细化管理的新阶段，更加考验房企的运营水平。
业绩会上，佳兆业集团联席总裁兼执行董事李海鸣表示：“从我们自身工作起，持续地实施PMO精细化管理体系，缩短从拿地到开盘的时间，拥抱科技创新，发力数字营销，持续提升产品溢价能力、加快签约回款，最大限度地以自有资金撬动公司运营。”
所谓PMO，即为Project Management Office（项目管理办公室），通过各职能部门共同参会协调项目进程，实现集团对各地项目的有效监控，提高项目运作的效率，万科、龙湖这样的三好生亦采用这样的工程管理模式。
特别是旧改项目，精细化管理和运营能力更是重中之重。
典型的地产公司是在平整好的土地上造一座小区，开发周期2.5-3年，而旧改项目周期则拉长至5-8年，这要求一家房企具备极强的城市资源均衡配置、 空间规划优化、产业统筹协调等能力。
高效率意味着从中标到结转的速度，也意味着中间耗费成本降低。上半年，佳兆业通过全面提升精细化管理水平，加强计划节点的铺排，在提升产品品质和质量的同时，实现公司收入、利润的稳步提升以及管销费用占比降低。
从利润率来看，佳兆业位列行业前列，和已公布中报的其他粤系房企相比优势明显，毛利率位居首位，净利率位居第二。
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房地产行业的市场逻辑同样正在改变，从过去的增量市场到现在的存量市场，更加考验房企的城市战略和多元化拿地能力。
从城市选择上，佳兆业前6个月合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%；销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%。其中，销售金额占比最大的分别是珠三角地区和长三角地区，占比分别达48.4%和22.6%，合计贡献近70%的销售额。
长三角和珠三角，无疑是兵家必争之地，成长力无限和供地有限的矛盾格局下，在上半年的集中供地中大多下辖城市的溢价率过高，这无疑加剧了房企和人民的成本压力。
实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目，风口之上，越来越多的房企将旧改的战略意义拔高，TOP10强房企从2018年开始纷纷成立旧改团队。
但要知道，佳兆业已深耕旧改22年。
截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。
可以说，佳兆业站在大湾区和城市更新的双重风口之上。
正如张磊在《价值》一书中所说：做任何生意，不要只看今天的收入和利润，这都没有意义。关键是看能给这个社会及所针对的消费者，创造多少价值。只要坚持了这个标准，时间和社会就一定会给予奖励，而且是持续、巨大的奖励。”
随着集中供地政策的实施，招拍挂市场竞争加剧，通过城市更新转化供地，已成为佳兆业核心竞争力。
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上半年，佳兆业城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。下半年预计还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。
这意味着利润将继续释放。
2021上半年，佳兆业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式相互补充，新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元，按权益代价计50%位于一线城市。
截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。佳兆业在大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元，土地储备规模稳中有增，质量不断提高，为业绩持续增长提供强力支撑。
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房地产行业的发展逻辑同样正在改变，从过去的迅速膨胀到现在的健康发展，更加考验房企控制杠杆的能力。
三道红线上看，佳兆业完美达标。其中，净负债率为93.7%，自2017年以来实现八连降；现金短债比为1.53；剔除预收款的资产负债率为69.9%。
2021年上半年，佳兆业拥有在手现金487.4亿元，同比增长20.4%，长短债比例更加优化，2年以上债务总额占比57%，同比增长10%。
境内融资方面，公司成功发行了包括尾款ABS、供应链ABS/ABN，长租公司债在内的标准化产品总计18.4亿元，发行金额较上年同期增长186%。
境外融资方面，公司不仅实现了还款周期的拉长，还实现了债务结构的优化：发行总计23.8亿美元的优先票据，偿还18.9亿美元的优先票据，并以HIBOR+210bps的成本获得了14亿港元的银行贷款。
在业绩报告会上，公司CFO吴建新也表示未来公司将继续主动控制有息负债规模、调节长短债结构，同时也会通过引入战略投资者和加快销售及回款等方式，实现公司债务结构的持续优化。
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无疑，佳兆业等来了地产寒冬下的第一缕春风。
精细化运营，带来业绩稳步上行
重仓核心区域加速旧改转化，带来销售快速增长
积极稳健控制杠杆，使得三条红线绿档达标
量足质优的土地储备将成为佳兆业未来几年业绩的保障，放眼行业，能够看到明确成长性的房企不多，具备韧性的房企更是少之又少，能够同时满足这两点，佳兆业配得上“稀缺”二字。