白银年代，真的来了。
去年的「三道红线」、开年银行业「两道红线」和近期央行表态的「商票监管」和「降准规避地产」限制了钱的来源，正式推行的集中土拍则限制了地的获取。
钱和地，可是房企的命脉！重重监管下，中小房企挂起了白旗。
一、资金端
各档企业在金融资源分配方面发生了扭转，从“金字塔”变为“倒金字塔”。
根据choice数据，2021年上半年排除物管公司，目前在港交所递交过招股书但仍未成功上市的房企尚有10家，其中海伦堡中国、奥山控股、万创国际等房企的招股书均已过期，上半年成功登陆港交所的房企仅有河南建业一家。
A股早已关闭地产上市窗口，港股上市堵车就封死了上市融资这条路，那么剩下的便是开发贷、信托、债券市场几条正经路子。
但从目前的情况上看，中小房企的处境并不乐观。以下两组数据都来源于央行，第一条针对房企的开发贷，第二条针对房企的野路子融资。
2021年上半年，房地产开发贷款余额12.4万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末回落3.3个百分点，比年初增加了3433亿元，占各项贷款的增量是2.7%，同比少增4012亿元。
2021年第一季度，影子银行类资管产品、非标债权、资金在金融体系内部的循环规模分别比历史高峰下降约20%、25%、20%
开发贷受银行房地产贷款集中度管理新规的影响，目前大部分银行的额度已基本用完或属于限制使用状态，大部分股份行、城商行等银行也对开发贷进行白名单准入管理，或对排名前三十强或五十强等优质主体进行额度倾斜，总的来说中小房企的开发贷大部分都被排除在银行的业务之外。
另一边，自从2020年5月发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》以及银保监会要求压降融资类信托规模后，信托开发贷产品收缩地非常厉害。另外受部分信托机构爆雷的影响，目前大部分信托公司对中小房企的准入都已明显收紧。
最后剩下的债券融资和社会资本两条路，同样崎岖。
先说债券，通过整理数据，我们发现行业债券融资端正出现两种趋势：
境外债券市场：大房企资金成本越来越低、中小房企资金成本越来越高
境内债券市场：中小房企借不到钱。
根据标普数据，2021年上半年“BB”档评级债券的票息为6%，较2018年下降90个基点，而相对的，“B+”或更低评级的房企发行的债券的票息从2018年的8.6%上升60个基点至9.2%。
从规模上看，发行利率低的BB档债券基本都是那些耳熟能详的大房企，例如金地、新城、绿城等，而发行利率高的“B+”或更低评级房企债券则是例如花样年、佳源国际、朗诗这样的中小房企。
根据我们的统计，上半年境外债券发行利率最高的六笔为花样年控股（2亿美元、票息14.50%）、方圆地产（3.4亿美元、票息13.60%）、上坤地产（1.85亿美元、票息12.75%）、隆基泰和（1.65亿美元、票息12.50%）、大唐集团、佳源国际（3亿美元、12.50%），无一例外，这些房企都属于销售榜中TOP50开外的中小房企。
高息代表着投资人认为发行方的风险过大，毕竟光是上半年境内债券市场违约房企就有6家，创历年新高。
这就好像老张向你借钱，你就想起群里正在讨论老李破产了，虽是多年合作伙伴，但行业目前一天一个暴雷，谁还敢借？
根据国内各级人民法院发布的破产公告信息，截止今年5月底，已有159家房地产开发商破产倒闭，平均每天倒闭1.13家；2020年更是有超过500家房企破产，平均每天有3家房企倒下。
于是乎，信任危机出现了
上半年境内债券市场发行十分重视房企的规模，根据我们统计，Top10梯队房企上半年全部成功发行了境内债，与之相对的，Top91-100梯队房企上半年没有一家成功发行境内债券，未发行境内债券（蓝色部分）自Top50开始逐步增加。
社会资本圈子同样出现了信任危机。
根据业内人士反馈情况来看，目前主要是小贷公司或金控类平台向中小房企提供抵押担保类融资，但融资成本基本都到了年化15%左右，即便如此，很多中小房企仍旧面临借不到钱的问题，尽管他们可以接受年化20%以上的成本。
当下，前融机构对中小房企的放款最担心的是还款来源的问题，若给中小房企提供的“保理+抵押”形式的放款，得对项目的销售回款做更加谨慎和细致的评估，深层原因还是回到最开始的两点：项目公司取得银行或信托开发贷的可能性越来越低。
环环相扣，中小房企的融资端水深火热。
二、拿地端
在拿地端，中小房企正在面临一种新的压力，这种压力的源头并非直接来自于大型民营房企，而是国/央房企。
这里举两个例子。
在竞争白热化的长三角地区南京，首次集中供地的1000亿土地款中，金额Top1的招商一家就贡献了15%，再之前的杭州拍地更加激烈，华润只出手一次，就一把掏出了111个小目标拿下了最贵的地，比拿下五块地的滨江，总投资金额还要多20个小目标。
而在土地资源稀缺的厦门，建发、中海、金茂、特房贡献了90%的土地款。
从数据来看，上述情况并非只出现在这些热点城市。
根据克而瑞数据显示，2021上半年新增货值前十名中，国/央房企占据8席，如下图所示，Top40阵营内红色部分包围了蓝色部分。
换一个方式统计，我们惊讶地发现其中14家国/央房企的拿地货值占Top40的48.9%，对比去年同期增长了10%。如下图所示，两条曲线正在贴近，二者原先高达两万亿的货值差距如今已经微乎其乎。
于是乎，由国/央房企入场带来的市场挤压出现了
受国/央房企的影响，今年多家大型民营房企调整了区域划分，「合并小区进大区」，是本次调整的重心。
根据我们不完全统计，今年以来已有数十家大型民营房企进行了区域整合。
新城将住宅开发事业部原19个区域公司的架构调整为14个大区；
中南将苏中区域公司和苏南区域公司合并，成立苏沪区域公司；
祥生苏宁皖区域的优化调整形成连宿（连云港、宿迁）、苏南、宣城、合肥4大事业部；
旭辉将成都事业部更名为华西区域事业部，负责四川、新疆的开拓和业务经营与管理工作，原新疆城市公司划入华西区域事业部。将西北事业部更名为西北区域事业部，负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。
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一二线热点城市抢不到，三四线城市即将面临外来强敌，真可谓：
神仙打架，殃及池鱼
根据克而瑞数据，TOP30 房企竞得双集中供地四成地块。从新增货值上看，TOP20房企新增货值占半壁江山，TOP51-100房企仅占比19%。
拿不到地的小房企，目前看来最好的出路或许是被大房企收购：
6月，远洋资本在结束对红星地产为期3个月的尽调之后，已与后者签订包含债权在内的资产包收购框架协议，截止红星被收购前，已落子在全国53座城市，积累项目百余个；
5月-7月，万科连续收购了蓝光发展江苏、浙江、广西、河北等项目公司，获得江阴蓝光雍锦园和蓝光中央名邸、常州牡丹蓝晶耀和蓝光黑钻、宁波高桥、蓝光芙蓉山悦、石家庄等项目；
4月，融创广西本地房企收购彰泰集团，此次交易的目标公司包含了彰泰在广西南宁、桂林等多个城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目
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时代总在前进，有人终要留下。