简单看了下华侨城的一季报，客观的来说没有惊喜。但是也没必要说怎么怎么不好，你我都知道地产行业的结算主要集中于四季度，以一季报就断言华侨城增收不增利太过武断，毕竟期间费用可能是线性的（至少期间费用的线性程度比营收高），而营收主要集中于四季度，那一季报呈现出“增收不增利”的情况就大可不必担心，毕竟集中供地才刚刚开始，行业整体下行才刚刚开始，华侨城的竞争优势才刚刚开始展现。
值得一提的是，华侨城的文旅业务还不错。2021年一季度，销售商品及提供劳务收到的现金流入为221亿元，而根据经营简报披露的一季度地产的合同销售金额为185亿元（销售回款额是小于185的数字），差值为37亿元，这部分差值大概可以认为是文旅业务带来的现金流入。作为对比，2020年这个差值是56亿（由于年报中披露了销售回款额为1032亿，销售商品现金流入为1107亿，差额为75亿，一季报中没有披露销售回款额）。当然，由于现金流量是收付实现制，利润确认是权责发生制，一季度文旅收入可能是低于37亿的一个数字。（更正：由于按揭款的存在，往期的按揭款可能一季度进入现金流量表，一季度的合同销售金额也可能第二第三季度才进入现金流量表，2020年11-12月合同销售金额为364亿元，占全年比例为35％。）比如，一季度客户购买了年票，那么只有一部分能够计入收入，但是全部都会计入现金流。当然，以前的年票也会有一部分计入一季度收入，却没有体现在现金流量表中。乐观者大可以幻想，这37亿就是一季度的纯文旅收入，谨慎的投资者大可以不受此影响，继续关注华侨城未来的季报半年报年报和经营简报。
可能又会有投资者不了解，区区37亿，满打满算一年不过120亿，一年十个亿的净利润（无任何依据，纯粹拍脑袋说的），简直不得一提。第一，讲个冷知识，宋城演艺570亿市值，2019年净利润14个亿不到，当然你如果认为宋城的净利润更易复制，那确实有可能。我绝对不会从预测的角度来反驳，我只需要静静地等待就可以了。第二，截至目前，我认为华侨城的竞争优势并不是文旅业务收入，或者说并不仅是文旅业务，而是其“新型城镇化”的能力（年报中的说法）。总有人将行业与估值一一对应，认为文旅行业就值得30倍40倍的估值，地产行业最多也就只值10倍估值。如果一家房企，它的利润质量极高，完全具备可复制性、可持续性，利润带来现金流的能力也强，那么为什么这家房企不能享受更高的估值。就仅仅因为它的高负债率？实际上高负债率只是为房企添加了更多的周期属性罢了，高杠杆能在景气时提供更高的收益，也能在不景气时带来更多的痛苦。那么我们再给这家企业附加一个条件：能够在不景气时依靠稳健的经营抵御风险，保证自己留在牌桌上。
至于剩下的内容，就是等待和跟踪华侨城是否符合上述提出的几个条件：（1）利润质量高：地产利润具备可复制性/可持续性，利润带来现金流的能力强，这与其拿地能力是分不开的，我们只需要跟踪即可，看它的“新型城镇化”到底如何，护城河到底有多深。（2）在不景气时能否稳健经营抵御住风险。（3）众所期待的彩蛋，文旅业务能发展到什么程度，当然我认为这只是彩蛋，或者说目前还只是彩蛋，有更好没有也无所谓因为还可以等它培育，毕竟华侨城现在的市值还配不上十几个亿的文旅净利润。
后注：本文起初关于文旅业务带来现金流的估计为37亿，可能与实际数字差异很大，是我把问题想简单了。差异来源：（1）一季度销售金额185亿，实际销售回款金额小于185亿且难以估计，2020年全年回款及销售金额分别为1032亿和1051亿，但一季度回款比例可能低于全年的比例。（2）一季度地产业务带来现金流入，不仅包含当季度，还包含去年按揭款到账，去年11-12月销售金额为364亿元。（3）应注意文旅现金流和文旅收入的差别。所以，文旅现金流可能是个低于37的数字，至于低了多少难以估计。另，全年的销售回款年报中会披露，例如2020年地产销售回款与销售商品现金流入的差额为75亿，该数字受2019年按揭款于2020年到账的影响，该部分按揭款具体是多少只有华侨城知道了。