在2只债券停牌前，天房集团7.54亿元的私募债回售已发生违约。昔日“天津地王收割机”已然进入发展的关键时期，一直期待中的混改能带它走出困境吗？
作者 | 雷晨
来源 | 债市观察
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7.54亿债券回售发生违约
继9月8日“16天房04”回售本息违约后，9月14日，债券受托管理人中信建投公告称，为保护广大投资者的利益，“16天房03”、“16天房04”将于2020年9月15日开市起停牌。
图片来源：公司公告
上述两期债券均由天津房地产集团有限公司（简称“天房集团”）发行，其中“16天房04”因发行人资金紧张，无法按期足额偿付债券回售日应付本息，导致债券发生实质性违约。
此前的9月10日，上交所披露的私募债公告显示，天房集团本应于9月8日（2020年度回售债券兑付日）支付“16天房04”回售债券本金7亿元，以及回售债券利息5390万元。
图片来源：公司公告
对于债券违约原因，天房集团表示，公司目前资金紧张，未能足额筹措兑付资金，无法按期足额偿付本期债券回售日应付本息，并就违约事宜向“16天房04”全体债券持有人致歉。
据了解，“16天房04”发行规模为20亿元，存续金额16亿元，票面利率7.7%，期限5年，附存续期内第3、4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，本期债券无担保。
企业预警通显示，目前天房集团一共存续8只债券，存量规模为77.35亿元，其中75.95亿元将于一年内到期，1.4亿元将于2023年4月到期。
图片来源：企业预警通
值得注意的是，今年9月21日和9月29日，天房集团35亿元余额的境内债券“15天房PPN001”和1亿美元境外债券将到期，票面利率分别为5.95%、4.5%。
就在“16天房04”违约前不久，8月25日，天房集团的子公司天津房信在上交所公告称，未能按时兑付“16房信01”利息及回售本金，涉及回售金额2亿元，利息1580万元。
时针拨回到两年前的2018年5月，中信信托一则《中信·天房2号贷款集合资金信托计划第二次临时信息披露报告》，将天房集团的债务风险公之于众。
公告称，天房集团应于2018年5月18日偿还的2亿元本金及利息可能发生违约风险。此后，天房集团因未披露2018年年报，还吃到了监管警示函。
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天房集团静待“白衣骑士”
据官网介绍，天房集团是天津大型房地产企业，迄今已有近40年历史。
上世纪80年代，天房集团成立之初便在天津兴建了体院北、小海地、王顶堤、万新村等十四片大型居住区，支持建设了引滦入津、天津站、中环线、天塔等重大地标工程。
2013年起，天房集团加大拿地力度，2013年至2016年多次拍下天津地王或创下拿地单价新高，一度被外界称为“天津地王收割机”。但在此之后，公司却陷入了亏损的怪圈。
知名地产分析师严跃进告诉债市观察，债务问题和其在地产业务方面发展较弱有关，没有可持续的资金，同时也受到当地楼市影响。另外过去大规模拿地，也使资金压力增大。”
早在2017年，天房集团就传出混改的消息，彼时碧桂园、万科、融创等房企巨头都曾与公司传出“绯闻”。2019年4月，天房集团宣布重启混改，此后几度传出战投消息，却无下文。
在等待“白衣骑士”的过程中，天房集团及子公司合同纠纷、债务违约、股份冻结、人事变动、股权转让等消息频出，天房集团也在积极寻找突破口。
据《中国经营报》去年7月20日报道，为保证现金流正常运转，天房集团高管只领取天津市最低标准工资（每月2050元）。为筹集资金设定“员工信托计划”，并公开出售旗下近百亿资产。
值得注意的是，今年9月1日，经过两次法拍，天房集团位于天津市南开区迎水道北侧的土地使用权成功拍出，成交价为15.7亿元，比三年前拿到项目时的30.72亿元少了一半。
对此，严跃进表示：“亏本处置说明公司资金压力大，企业比较窘迫。而此类处置本身也会使得其他投资者有顾虑，类似后续合作方面会更加谨慎。”不过，这笔资金多少能够缓解公司当前压力。
如今，天房集团7.54亿债券回售发生违约，你认为混改能带公司走出困境吗？欢迎在文末留言。