很多时候，对于有一定投资资产的投资者而言，大部分人的资产配置是一部分实业，一部分二级市场投资，另外留足几年家庭开支的现金资产等等。这当然也是一个比较合理的资产组合，但如果从投资的第一性原理来说，我们在选择投资实业还是二级市场时，就需要有一个统一的比较基准，否则，只是按一个比例来划分资产，是不科学的。
那用什么来做这个投资比较选择的基准？
既然都是投资，那唯一的比较基准就是到期所赚取的现金，即投资回报率。比如我们投资一个餐饮项目，如每年的收益率是30%，然后收益再投资，也是30%的投资回报率，那10年后到时持有的现金值是多少？比如投资一个商业地产，比如公寓或酒店项目，我们一般是说三五年回本，那10年后到手的现金值是多少？当然二级市场的就比较简单了，就是其投资复合回报率。
以下就以100万投资餐饮、商业地产、二级市场投资为例进行测算，所有项目均只按10年来计算。
1、餐饮项目：
餐饮投资主要是在店铺装修、租金押付等项目上，假定开店为一次性投入，本金残值为0，因为如果店没开起来，装修、押金都是归零的。开起来了 10年也基本上要翻新重装。
每年分红再投资餐饮项目，按30%收益率预估。为什么设30%？因为要考虑闭店，一般餐饮项目可以做到18-24个月回本，但如果考虑30%左右的闭店率，即开三个店有一个店失败或不赚钱，则持续有30%的收益率，是挺不错的了。为好计算后面再投资收益，引入固定资产折旧概念，按10年。则到第10年，持有的资产现金值约952万元，年化投资回报率25%，这是比较理想的情况。
经营难点：能否保持至少2年回本的收益率，能否保持70%的开店成功率。同时规模越大，对经营的压力越大，能否跟上，考验管理者能力。从市场看，一般的自营餐饮规模局限是比较明显的。最终大部分餐饮投资达不到30%的投资回报率。
2、商业地产：
商业地产项目，比如酒店、长租公寓等，投资主要也是在装修上，假定开店为一次性投入，本金残值为0。商业地产项目相对投资金额较大，分红收益不再投资项目，按10%，15%投资收益计算。
四五年回本的项目，大概的收益率计算如下：
按年收益率20%来算，回报率很一般，还不如投资确实性较高的二级市场公司。如1700左右的茅台。另外从10年的角度，再投资收益率对投资回报影响非常大，权重可能去到90%。
三年回本的项目，大概的收益率计算如下：
这二年接触了一些做商业地产的朋友，如果不用资本杠杆，绝大部分的项目回本期都要四五年，根本做不到三年。因为前期有装修期、经营爬坡期，满租率的问题等等，当然像酒店、公寓一般的租赁期有20年，但时间越长，项目整体收益率越接近再投资收益率。
3、二级市场：
二级市场的投资，核心的区别是本金是在的，不需要折旧，所以投资收益率是很纯粹的。
以上关于各项目的投资回报率，都只是一个推算，实际的经营中，肯定有各种各样的困难可能导致回报率降低，也可能有各种各样的好运到来，只要是投资，不论实业，还是经营，都是有不确定性的。
综上，我有一个简单的结论：如果能在二级市场保持15%以上的年复合收益率，我们去投资绝大部分实业项目回报均不如投资二级市场的。
当然，不是说不要投资实业项目，好的实业项目回报还是不错的，关键还是看项目，比如自己2010年五万本金开始创业，到今天虽然生意艰难，但总体投资回报率是很高的。我自己的情况，投资资产大约一半在实业，一半在二级市场。只是原来在搞实业时，压根就没有去算这些投资回报，只是毛估估，觉得人靠谱就投了，也当个资产配置。但而今，相对来说，资产多了些，但收益率却低了非常多，这就不得不去认真算算未来10年，20年的现金流，再来决定项目是否值得投了。如果实业投资回报率就是15%或20%内，那我肯定不会再投资，因为二级市场干净、可靠、透明多了。
或可这么说，在今天市场这么艰难的时候，我对二级市场的信心更足![[笑]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_01_smile.png?v=1 "[笑]"){kind=small}
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