【悬赏¥888】中国金茂有没有机会 成为中国地产股新龙头？

3月是年报集中发布的时节，地产股已经出台的年报褒贬不一，股价也是明显两极分化。市场对地产股最大的敏感点，还是在行业的永续性发展上。各个地产公司为保持企业健康持续性发展，也是牟足了劲，其中，中国金茂的“城市运营模式”被广为关注，在众多地产股中独树一帜。

那这种模式会是未来房企最好的“拿地抓手”吗？

中国金茂有没有机会，成为继万科A、中国恒大、融创中国之后的地产股新龙头？

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业绩解读供参考:

中国金茂，别人造房，我们造城

一、从2019年年报数字，看中国金茂未来业绩

中国金茂2019年年报出台，一如既往的稳健中，带着明显的亮色。2019年中国金茂收入433.6亿元，同比增长11.9%，归母利润约64.52亿元，同比增长23.8%。

相对于其他房企，金茂的产品都是精工细作，技术含量较高，结利的周期相对也要长一些。所以当期433.6亿的营业收入和64.5亿的归母利润已经不错，明年的年报中，营业收入会大幅提升，市盈率也会因此明显下降。

2020年，公司设定的销售目标是2000亿元，而2020年的可售货值可以达到3110亿元，去化率为65%便可以达成预定目标。预计2021年和2022年，可以分别实现2500亿和3000亿元的销售目标。top20房企都是销售额超过千亿的大型企业，未来三年能持续保持在20%以上的增速，实属不易。按照这个增速，5年后中国金茂有望跻身TOP10行列。

央企的一大优势，就是凭借良好的信用，拿到更低的融资成本。2019年，中国金茂平均借贷成本为4.94%，比2018年降低了0.17个百分点。在当前整体环境趋向低利率的大背景下，这个数字在2020年仍将进一步降低，直接提升项目的毛利率。

2020年，中国金茂新增土储1390万平方米，其中79%位于一二线城市，平均地价为7525元/平方米，同比下降了7.4%。其中，来自城市运营贡献的新增土储，占金茂全年新增土储的40%。未来，城市运营拿地的比例会进一步提升，预计占比可以达到60%，这将大大提升开发项目的毛利率，在招拍挂+限价的行业背景下，这种城市运营的能力，是一个核心竞争力。

二、中国金茂的城市运营，是地产开发最宽的护城河

关于中国金茂的城市运营，很多人恐怕会和一些特色小镇或者产业新城等概念相混淆，对中国金茂来说，这是未来发展的核心竞争优势，下面就详细阐述一下吧。

近几年来，地产股的估值一直不高，大部分都保持在10PE以下，越来越有银行化的趋势，这与上市房企动辄几十甚至数百亿的净利润形成了鲜明对比。究其原因，在于很多投资者都对商品房的增长前景保持悲观，认为房地产开发，尤其是房地产住宅开发，已经是一个夕阳产业，缺少永续性。

结合2019年商品房销售面积出现负增长的大背景来看，这种论调也不是没有道理。房地产开发业务确实已经过了高速增长期，开始进入平缓发展的状态。但行业是行业，企业是企业，有一家房企就走出了一条完全不同的道路。十年之后，我们耳熟能详的很多房企营业收入可能已经大幅萎缩，甚至其主营业务都会发生很大变化，但至少我们会有很大信心看到这家公司仍然出现在地产开发的最前沿，并会几倍于现在的业务体量，这就是中国金茂。

2019年，中国金茂销售额达到了1608亿元，位居上市房企的第18位，比2018年提升了6位。和增长了328亿销售额一样引人瞩目的是，2019年当年中国金茂回款超过了1500亿，年度回款率超过了93%，这在2020年这个现金为王的特殊年份，是一个非常大的优势，不仅可以确保债务安全，更有利于企业增速的进一步提升。

快速增长的销售业绩，和充沛的现金流，还不是中国金茂被看好的最主要理由。凭借“双轮两翼”战略，其独有的“城市运营”体系，才是地产界最宽的护城河。

很多人对商品房开发有很深的误读，仅凭表面的数字就判定，房地产这个行业已经进入瓶颈期，并认为这是由于房价高企造成的购买力不足所引起的。这是一个广为流传的误解，如果真的因为房价太高导致购买力大幅萎缩，还要这么严格的宏观调控做什么呢？房子都没人买了，还需要“限购”和“限贷”吗？更何况，在很多城市商品房销售额下降的同时，二手房成交额却连年上涨，这就是购房需求仍然旺盛的最好说明。

事实上，现在商品房成交数字增速下降，最主要的原因并不是出在需求端，而是出在供给端。全国一二线城市，经过了20多年的大力开发，核心城区的土地储备均已经严重不足，很多城市的商品房用地是连年下降的。有地才有房，有房才有客，连地都没有的房企，又怎么能担得起“地产商”的名号？

根据相关政策，新出让的土地必须要进行“招拍挂”，每一次热点城市配套较好的地块出让的时候，都是各房企之间的白热化大战。一块被看好的待开发用地，加价数十轮甚至数百轮都不足为奇。为了拿到足够的优质土储，各家房企研制了众多杀手锏，有发展商业的，有擅长文旅、康养的，也有热衷于打造特色小镇或者开发产业园区的。

这些方法，其实都容易复制，事实上现在每一种拿地套路，都有好几家企业做得不错。但这些模式都只是完成了一个“点”，而且诸房企之间也日渐同质化，彼此优势都越来越不明显。真正能建设出一个“面”，甚至是一个“体系”的，只有城市运营模式。而在城市运营层面上，形成了规模和口碑的，只有中国金茂一家。

一般的“产业小镇”或者”产业园区”，都是远离主城区的，其内容基本上就是厂房、办公室与住宅的结合。由于地段偏远，周边配套往往严重缺乏，开发出来的住宅就成了工厂宿舍区，品质往往较低。从售价和去化速度角度来说，也很难让人满意。

中国金茂的城市运营与此有着根本不同，是通过规划驱动和资本驱动，协助解决地方政府在技术和资金上的难题，再造一个全新的具有丰富城市配套的新城区。所开发区域里，不仅有产业、有住宅，还有商场、医院、学校这样的居住生活必须设施，有些还会有酒店、剧场等高端配套。

从无到有，凭借着中国金茂的央企实力与能力，短短数年便能在一张白纸上打造出一个新的城市中心区。其他开发模式，卖完住宅最多能提供一些商场或者文旅设施，而中国金茂的城市运营则在提供一个不断创造就业和税收的产业体系。

城市运营对企业的资金实力与资源整合能力要求都很高，从资金成本上基本就把普通民企排除在外了。即便是央企，具有如此专业能力和态度，也不是一件容易的事情。中国金茂的城市运营有以下几大特点：

1、先做城，后做产。

城，是要容纳人们衣食住行的，让人们愿意和自己的家人一直住在这里，这才是城市的意义。而人们长期居住在这个地方，自然需要相关的产业来提供就业和发展，这才有了“产”的概念和发展。所以先做城，后做产，这才符合人们的生活逻辑。

这个道理大家都明白，但前期用几年的时间来做城，期间没有回报，这对企业的能力和实力都是一个巨大的考验，仅此一项便让绝大多数房企对城市运营的模式望而生畏了，毕竟现在的主流开发模式追求的是高周转，即便是顶级房企，其负债能力也无法满足“先做城，后做产”的需要。

2、双轮两翼战略

做城需要一个态度。一个全部售出铺位的商场无法有效管理，一个缺少“持有”的城市也是无法保证长期发展和运营的。中国金茂“开发+持有”的双轮，与“服务+金融”的两翼，是城市运营的有效保障。只有地产开发和持有运营高效结合，才能真正打造出一个全新的“城”来。

在一个数百万平米的城市新中心区中，酒店、剧场、学校、医院这样的大型持有业态，是对整个板块居住品质最好的保证。这些业态不仅仅需要硬件的支持，更需要长期持续地经营和维护，它们是城市的基础架构，没有足够的耐心和能力，无法完成此任，更无法与市民们“对美好生活的向往”一起与时俱进。

3、城市运营为核心。

中国金茂的城市运营地块一般都在数百万平米甚至更大，对规划和资金的要求都是非常高的。中国金茂在接手地块之前，会从全国产业发展趋势的高度，结合城区内在机理的特殊性，进行全面的规划。生态模式中，可以有金融中心、产业基地，也可以有健康、养老社区，甚至农业硅谷。这些业态，完全是根据地方特色和需求而设计，并整合了全球性资源来落实，充分保证了其长期生命力。

在实施过程中，中国金茂还可以提供大量资金来支持规划的有效落实，直至打造出理想的升级城市。不管是以航运和客运为中心，容纳了4000家金融、保险、银行等企业的上海北外滩，还是以科技研发、医疗健康为核心的长沙梅溪湖，都已经成了经典的标杆之作。

4、绿色战略

真正的城市运营，不是为了短期经济效益而存在，而是要与市民们一起成长，一起发展，让城市的自我升级属性全面得到体现。在经过了数十年的透支性发展历程后，中国已经在全社会层面大力发展环保生态，这是长治久安的大方向。

绿色和科技，一直是中国金茂所开发产品的标签。这不仅仅能直接提升产业用户和普通住户的生活品质，降低对城市生态环境的负面压力，而且由于前期费用巨大，直接形成了一条宽广的护城河，只有中国金茂这样有能力长期持有并运营众多业态的房企，才能充分承担并转化高昂的前期投入。长沙梅溪湖的污水源热泵和上海北外滩的环保幕墙等典型案例，在实际使用中都已经产生了非常积极的效果，这些经验也将随着中国金茂的快速发展步伐，不断复制和升华。

自从2011年开始启动长沙梅溪湖项目以来，中国金茂在十年的时间里，年销售额从110亿提升到了1608亿，增长了14.6倍之多。依托强大的城市运营能力，快速积累的优质土储2019年就达到1.1万亿（权益金额约6350亿），至今已经确定的城市运营项目达到了20个，这足以满足未来3年中销售额年增长25%的要求，在TOP20房企中优势明显。而企业估值，也会随着大量的高效业态不断进入利润产出期，而得到不断提升。

比起那些等待分配土地的房企，中国金茂创造土地的能力，可以确保其始终拥有巨大的土地储备，而持有的优质业态则会在城市运营中不断得到价值提升。这一优势，正随着“城，人，产”模式的逐步完善而进一步增强，时间是有些房企的敌人，却是中国金茂的朋友。

中国金茂，别人造房，我们造城，未来就是这么创造的！