写在前面。
春节过后，气温回升，人心思动。朋友圈纷纷发送一票非核心城市、乃至县级的抢房新闻。
北上广深的价格没有出现去年底某些人士的臆想----“狂跌30%”，因此不少人抄底的心态伴随“再不抢就晚了”的口红，抓起“资产慌头盔”，义无反顾冲入楼市！
一些段子也出现：
以前日本说是只能干医生的才读得起医大，现在是干中介的才供得起房子。
同事E带着两百万首付的预算，想在回龙观买个小两居，被中介当场冷笑。
同事F说在论坛有人问首付160，想在中关村买个小的，求推荐。然后有人回他说可以买个车位。
更有不是段子的“段子”。
某人干中介没几年，据说北京人大附中学区房两居已经供完房贷。
某中介亲述，去年L家网平均年薪几十万，店长轻轻松松上百万甚至几百万。
因此，一群高学历普通白领们，甚至有休假、请假，去兼职中介的冲动！
这些诉求很难吗？放心，恒大已经为此类人士搭了舞台！
说完段子，市场实际情况如何呢？
太多的问题需要思考，那就需要深入现实、深入城市、深入盘子，去行走、去调研。
从3月初出发，本次前往了上海南部远郊、上海老城厢、环沪之昆山、二线苏州、三线连云港、徐州市。
历时十天，思考良多，集数成文。计划分为《宏观篇》和《城市篇》，分别整理。
今天先就我国房地产市场，去年以来整体情况，以及当下现状，做数据流分析。权当《宏观篇》。
一、数据：
1、去年概述
国统局数据显示，2016年我国商品房情况。
销售面积15.73亿平方米,较上年增长22.5%，连续突破14亿、15亿两个大关，其中住宅销售面积增长22.4%。
销售额11.76万亿元，较上年增加34.8%，连续突破9万亿元、10万亿元、11万亿元3个整数关口，其中住宅销售额增长36.1%。
因此2016年是明显的“放量暴涨”情势。房开们的积极性被调动起来了。
2、“房子是用来卖的”
对应11.76万亿元销售额，全国房地产开发企业，当年名义上收到了（到位资金）14.42万亿元，比上年增长15.2%。
其中，国内贷款2.15万亿元，增长6.4%；利用外资140亿元，下降52.6%，忽略不计；所以关键的是按揭，是银行房贷。
全国新增以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.67万亿元，同比多增2.08万亿元，占新增贷款总额占比45%。其中，截至年末个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，2016全年新增4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。（央行《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》）网页链接
2017年上述占比数据要降低为30%（中国人民银行营业管理部主任周学东）。友联推测，若如此，大概总量控制在4.2万亿内，较2016年明显降低。
2017年1月住户部门中长期贷款增量仍达到6293亿元，2月数据显示，新增住户部门中长期贷款3804亿元，环比1月的6293亿元降幅明显。全年的控制是否能按照预期？若控制好一线和热点二点，主要支持三四线城市去库存，而此类地区均价相对较低，应该可以朝着预期目标努力。
2016年，新建商品房销售额中，个人按揭贷款为2.4403万亿元，增长46.5%。测算二手商品房按揭贷款差不多有2.5万亿元，毕竟诸如北上深，其实都进入了存量交易为主的市场。
多渠道贷款和按揭的最终源出，都应该推定为银行，显然在2016年楼市辉煌中，银行系统直接提供了近5万亿元。
再从贷款成数常态值70%，推出个人现金或存款等资本性直接支付2万亿元以上。
众所周知，房价下跌导致房地产投机性需求退出，反之则是前述数据的呈现，我们友联推测2016年有9800亿元的个体性投机性需求，以全国均值摊薄计算，大致消耗1.3亿平方米销售面积，按照均套90平方米折算，等于145万套以上。
（注意，实际数据要小于摊薄测算值，因为投机性需求的追逐涨价和热点本质使然。）
9800亿元，相当于4大一线城市（北京+上海+广州+深圳）合计“全年新建商品住宅销售额”的2/3。
（上海5320亿元名列榜首；深圳为2499亿元，仅排在第8位。2016年北京市，商品住宅共成交114752套，环比2015年增长60.52%；成交额4116亿元）
这就是2016年我国楼市，轰轰烈烈，毫无疑问。
将2016年的楼市视为我国最大的消费升级，一点不为过。
现在全国最富裕的50、60后家长刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居；
之后，
卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。
卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1300-1500万的三居。
不少房地产专家已经解读过，这一轮房市的繁荣，最主要的购房主体不是富人阶层，而是中产阶级。富人群体，门路多多！比如身边就有卖出隶属中科院的北京二房，得款百万美元以上，前往澳洲与女儿一家颐养！
这张楼市“食物链”的描述，不止生动，而且刻骨！
二、库存
1、总量
2015年确定五大任务之一的去库存方针，在2016年的火热中，实际带来的，主要是重点城市价格火爆下推动的库存去化！
截至2016年12月底，全国房地产库存在连续9个月下降后再次提升。2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比11月末增加444万平方米。其中，住宅待售面积减少200万平方米，办公楼待售面积增加195万平方米，商业营业用房待售面积增加234万平方米。
至2017年2月末，商品房待售面积70555万平方米，比去年末增加1016万平方米。房地产市场的库存，总量朝着越去越多方向前进（其实十多年以来一直如此）。
总量如此，看看城市情况。
2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。
其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；
二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；
三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。
目前，三四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市。
北、上、深不够卖，已经不是新闻。这才有了三四线去库存的两会要意。
但，什么是三四线？并无明确的城市分线标准，学界和市场通常把三四线城市视作除一二线以外的其他地区。即，如果仅以地级城市论三四线城市，三四线城市数量高达260-270个左右。如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上。
国家统计局此前发布的房地产数据显示，截至2017年2月末，全国商品房待售面积70555万平方米，比上年同期下降4.6%，去库存初见成效。
数据还显示，2017年以来国内商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，其中住宅销售面积增长23.7%；全国商品房销售额10806亿元，同比增长26.0%，其中住宅销售额增长22.7%。
但，需要认知到，数据展示的“待售”，只是竣工后未售出的现房面积，还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存，比如挖个坑开始建售楼处，然后认筹。
可以说，过去十年间，中国房地产最大基本面从人民日益增长的房屋需求，进入总量过剩的局面。而大多数主要城市居民，目前基本在筹划或者设想，从“居者有其屋”进步到“居者有大屋、居者有多屋”。辅助这些筹划与设想的，就是银行房贷！
2、三四线
可以采用《第一财经周刊》为338个中国地级以上城市分级来看看。其将我国城市中，划分出70个三线城市、90个四线城市和129个五线城市。
众多三四线中，即便按照本轮楼市飞扬前的2013年底、2014年底相关数据去分析，也不难发现三四线去化的困局。
如，江阴人均住房面积最高，2013年人均住房面积达47.4平米/人，市场饱和程度较高。东营、焦作、连云港人均住房面积也均在35-36平米/人，绝对值较高，所以市场需求难以有较大释放空间，即来自本身的刚需、改善动力较弱。
九江和徐州2013年人均住房面积达33.2平米/人和35.8平米/人，处于中等偏上区间。2014年末，从当时角度的中长期供应看，九江、徐州土地存量居高，中长期去化相对堪忧。当时九江住宅存量269万平米，出清周期仅为11.8个月，徐州住宅存量1128万平米，出清周期仅为19.2个月，短期供求结构较为均衡。
其中，徐州还是人口净流出城市。徐州2010年常住人口858万人，较2000年减少34万人，年均增长率为-0.38%，2000-2010年间人口净流出123万人。
另，徐州这样的城市，因其大，还存在内部差异。
可以说，众多三四线城市内部差异也很大。一个地级市既包括城区、市区(市辖区)，还包括下辖县(县级市)；在县内部，既包括县城，还包括下辖建制镇。
比如，根据浙江省官方数据，2016年11月末全省可售商品房库存去化周期为12.1个月；其中，11个设市市区平均为10.5个月，54个县(县级市)为14.7个月。
分设市市区看，绍兴去化周期为15.2个月，丽水则为8.3个月；分县(市)看，有46个县(市)商品房去化周期在20个月以内，有6个在20-24个月，有2个县在24-30个月。
所以任泽平团队表示，在农民工回流背景下，内部分化足以可以解释除大都市圈周边的三四线城市外，为什么2015-2016年还有一些其他三四线城市地产销量火爆。
否则以三四线人口再集聚或逆城市论，难以解释三四线城市内部的明显分化。比如，在同样是传统农民工输出大省，为什么2015-2016年江西商品房销售面积累计增幅高达54%(扣除二线)，湖南、安徽接近40%，河南为34%，而四川、湖北则不到30%，重庆只有23%。
并且，在一个省内部，各地区的差异也很大，比如2015-2016年江西的萍乡市累计增幅高达140%，景德镇市累计增幅则不到2%。
总之，三四线城市内部分化明显，并仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。
3、观点
总的来说，在人口迁移趋势上，我们维持人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，并强调在农民工回流背景下三四线城市内部分化明显。
因此，中原地产首席分析师张大伟认为，展望2017年，一二线热点城市成交量将受政策限制而出现同比大幅回落，三四线城市虽然继续有去库存政策利好，但市场基本面难以支撑高增长，销量同样将出现回落。
整体来看，全国住宅成交量将恢复到2015年水平。同时，由于库存仍在高位，新开工面积预计也将出现负增长。全国楼市告别高增长，回到相对平稳水平。
三、现状
1、限购
首先大家基本了解的一点是，我国商品房主要分为住宅商品房、商业营业用房、办公楼商品房三种类型，其中住宅商品房在我国商品房中占有主要地位。
住宅、住宅、住宅是最大重点。而各类限制购买措施，基本都是指向住宅市场。而诸如商业用房，存量去化困难！
自2月28日以来仅仅半个月时间，据不完全统计，共有11个城市出台限购或者限购升级措施。三四线，也限制。
环北京区域的楼市调控也在不断升级。自3月以来，环北京区域限购的城市已有3城。包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区。
【张家口崇礼区限购升级】
崇礼区规定本区限购2套，其中单身（含离异）无房限1套；非本区需提供1年社保或个税证明。
再有强三线。
【南昌限购再补充规定】
本市户籍限购1套，非本市需提供2年个税或社保证明。安徽滁州出台限贷措施，二套最低首付提高至40%，三套提高至60%，支持刚需、限制房价过快增长。
【三亚市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》】
自3月11日起，进一步加强房地产市场调控：禁止预售商品房转让，禁止阴阳合同，2套房首付比例不低于50%，同时暂停向购买第3套房以及上的家庭发放商业性个人住房贷款。
【青岛16日起限购：非本市户籍者限购1套市区住房 首付比例提高】
首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。
【江西省赣州出台调控】赣州市官网显示，赣州市政府于14日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，在房价热点地区探索实施“限房价、竞地价”、“价格熔断机制”的供应方式。在中心城区部分区域实施住房限购措施，抑制投资投机需求。
不仅此。
以上海为中心，周边城市例如浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京也在此节点加入限购升级队伍。嘉善楼市持续升温，嘉善作为嘉兴距离上海最近的县，受到上海住房购买力外溢等因素影响，购房热点区域主要集中在罗星街道和大云街道等高铁新城核心区域。
3月13日，嘉善在2016年12月21日实施部分区域限购政策的基础上，进一步加码限购。浙江省嘉兴市嘉善县住房和城乡规划建设局发布《进一步调整限购政策》的通知，自2017年3月14日起，在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起，在全县范围内暂停向在我县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。
二线也强化。
去年夏季热点之一的【南京住房限购新政：主城区本市户籍居民全面限购第三套房】
动向说明，两会后楼市政策依然会对热点城市采取比较严厉的管控做法。本月内，还会有包括一线城市在内的各类城市限购升级或出台的做法，尤其是微信朋友圈传颂的热点二线和三线城市，采取市区郊区不同的限购做法依然会体现。
2、数据
从任泽平团队整理的46个城市一览，来看看。
从1-2月数据看，三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位，但较2016年12月下降。在根据日交易数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月有34个三四线样本城市的日均成交量同比为正，其中有29个城市同比增速超过20%、16个超过50%、3个超过100%。但从整体看，以简单算术平均值计算，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，但低于2016年12月的42.8%；从月日均成交量合计同比看，1-2月，46个三四线样本城市同比增速为26.2%，低于2016年12月的29.3%。
那目前各线城市实际库存如何呢？
截至3月12日，中指播报了14个主要城市库存，总量环比下降1.97%。14个城市中仅深圳库存环比上升0.19%，其余13个城市均有不同程度的下降，其中蚌埠降幅最为明显，为4.64%，广州次之，为4.36%。
【中指院：2017年第十周，29个主要城市整体成交量环比下降1.8%】
中指数据显示，重点监测的29个城市成交面积环比下降1.8%。其中16个城市环比均有所下降，占监测城市的55%；与去年同期相比，29个代表城市成交量整体下降26.0%，其中19个城市同比均有所下降。
分城市来看，二三线城市成交量环比下行，一线城市环比微升。环比来看，二三线代表城市成交均下行，其中三线代表城市降幅明显。
同比来看，各线城市均有所下滑，一二线城市则降幅显著均超3成。连云港、三亚、汕头，三个城市同比上升。
重点城市看，武汉、上海和广州成交面积稳居前三。从累计同比来看，除南昌和广州分别增加54.78%和19.30%外，其他城市则均呈下降态势，深圳同比降幅较为明显，达78.33%，其次是苏州，同比降幅超七成。
有人可能不信！因为各类中介与朋友圈，以及各地关心房产的好友们，听闻的、看见的，都是热浪滚滚、抢房运动啊！怎么会是成交下降呢？
更有新闻说，【北京3月上旬二手房成交量上升 2月份看房次数近70万】
14日讯，根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年3月上旬，北京全市二手住宅共网签6166套，与2月上旬同期相比增加40.1%；日均网签616套，较2月日均434套的网签量增加41.9%。
另据链家公布的数据，北京2月的带看次数（就是跟着中介的小电瓶车去看房的次数）接近70万次，是去年3月以来的最高点。（券商中国）
我们要注意的是，前述营销机构的数据，是与2月上旬比较，当时有春节因素。同时，看房人数确实较多，但并不能说明实际成交也多！尤其是二手房，总是百看千选！那再来看看3月6日-3月12日主要城市房地产市场成交情况列表一览，再以周成交为数据基础，同比去年3月份，即明！
3、加息
3月15日议息会议上，美联储如约宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%～0.75%调升到0.75%～1%。
在美联储如期加息25bp后，我央行16日就上调了公开市场操作利率10bp，是年内第二次上调。年内已经累计上调20bp，幅度接近美联储加息幅度。尽管央行并未上调存贷款利率，但公开市场操作利率的市场引导意义依然十分强烈，央行继续上调公开市场操作利率仍表明了其去杠杆和抑制资产泡沫的决心。
3月16日下午据路透消息，中国央行上调SLF利率至3.3%。
中金固收的陈健恒/唐薇分析指出。
美联储加息后，人民币汇率多少会承受一些压力，上调OMO利率可以略为缓解这种贬值压力，尽管贬值压力的根源其实不是利差(是资本回报和经济信心)。此外，年初以来，尽管债券杠杆有所放缓，但同业存单余额仍在快速上升，显示同业杠杆仍在升高。另外，全国房地产销量也好于预期，而全国房价基本上都还在上涨，尤其部分一线城市上涨较快。房价引发的资产泡沫风险也需要防范。因此央行未来仍需要双轮驱动来进行调控，通过公开市场价和量进行调控，同时加上MPA考核，也达到降金融杠杆以及防资产泡沫的目的。我们上周市场调查中，投资者也普遍预期年内央行公开市场操作利率还会上调20-40bp。
友联来翻译成大白话！
即美国已经进入加息周期，支撑其这样做的，是因为各项经济数据处于上升之中。美国经济走强、就业和物价数据向好，支持加息。
2月份美国非农新增就业23.5万，再次超预期（预期20万，前值从22.7万修正为23.8万）；
失业率比前值降低0.1个百分点，劳动参与率比前值提高0.1个百分点；
平均小时工资同比增速2.8%，平均周工时维持在34.4。
通胀数据之美国2月CPI同比上升2.7%，创2012年3月来最大升幅，呈现积极反应。核心CPI同比2.2%。PCE余核心PCE数据也均保持回暖态势。
2月PPI同比2.2%，预期1.9%，前值1.6%，创2012年3月来最大升幅。
PMI数据也是强势走高。靓丽的经济数据确认美国经济复苏趋稳，甚至存在由复苏走向过热的可能。
另外，特朗普于2016年11月当选新一任美国总统，其“减税+大规模基建+制造业回流”的政策主张为正在加速复苏的美国经济加温。特朗普新政提振了市场信心，激发了公众的再通胀预期。
既然如此，那各国央行总是会跟进加息的！当下，中、日、欧、英，处于互相观察与揣摩之中，谁都不想第一个扣动扳机。但，会永远不动吗？不！
理由很简单。
此前每次为了应对危机的一系列货币政策之后，各大央行动用货币政策空间已经高度非对称，如果不尽快恢复正常化，那么未来全球或者本国经济一旦遭受较强的负面冲击，将会面临无息可降的状态。
目前有分析师预计，美联储未来加息路径，预计6月、9月加息两次，19年底前加息9次！假设每次都是25个基点，19年底将达到3%。面对这个现实，从当下我央行措施去看，中国会选择：结构性加息+稳汇率。因为我们利率水平高于他们，我们没在08危机、欧债危机中降至0.
但是，友联一直认为，“保汇率还是保外储”是伪命题，是假命题。二选一的结果是既保不住汇率，也保不住外储。外汇储备已由接近四万亿大幅下降至三万亿。大量国内居民用人民币之真金白银，实实在在换取了其他货币，其中不小的部分，从各类渠道流向境外。
四、小结
看了诸多实际数据后，能直观说明的是，全国市场而言，最先调整的深圳，已经趋于平静和稳定态势，因此当地中介们开始放风深圳特色（小产权）的确权消息，试图激发起广大人民群众抢购该类房产的浪潮！
毕竟小产权类总价更贴近刚需们的实际可支付能力！同时，中介们是以交易量为生存基础的，假设每套房都是10亿元，10年只成交1套，也是毫无意义的。
一线、二线，乃至三四线，大多数地区，已经处于普遍的成交缩量趋势中，但是均价并没刹车，这个要看清，看懂！另，以环京为代表的楼市，很多购房者听闻而上的盘子，并非普通住宅，大量为商住楼、商住公寓之类，确实是在帮着去库存。
至于沪、苏几个城市，将在之后的《城市篇》具体阐述，期望可以为投资者带来实际的楼市情报，更帮助看清一下城市发展状况！