新闻。
韩国国土交通部和首尔市政府发表“2017年度首尔市住房实态调查”报告，显示首尔市的房价收入比（PIR）为8.8（1.6万户家庭进行的抽样调查结果）。韩国首尔的均价来算，不吃不喝9年才能在首尔买房；按首尔瑞草区和江南区等核心区算，则分别是21年和18年。
这被认为是过热的房地产市场！当然，我们很多球友已经开始唏嘘与拍桌子了！
再看新闻。
2016年10月，首尔江南区甚至出现400个人竞购一套房的现象。爆炒啊，400人一套！相当于200套的盘子有8万人排队抢，胜过成都此前那次的盛宴了！
回顾，近几年来，中国资金涌入韩国炒房，在韩国济州岛，首尔江南区等区域，均出现了大量中国投资者的身影。
看盘
先直接看个最新的案子推盘广告。
重建公寓项目。位于首尔市永登浦区新吉洞3163（新吉新塔第8区），总面积9.58万平。
户型，59㎡/ 84㎡/ 111㎡
地段，在广告中，永远是好的，本案也是，距离核心市区的蓬莱洞首尔站，直线15公里。
地铁、各便利设施、学校设施等一应俱全！其实也真的是好的，因为他是重建公寓项目！
注意，新建公寓市场，可理解为一手房，重建公寓市场，可理解为一级半市场，其地块原来是老旧危公寓，拆迁后原居民可获得回迁房，新增房产就是房开销售了，此类建设方式，在香港很普遍，再生地项目。
目前韩国相关规定是，凡是建筑使用年限超过了30年的公寓，即可促进该公寓的重建工作。
新盘在筹组中，我们看看二手价格。
首尔，江南区，永洞大路230，
133平米套，中层/ 14层，四房两厅，1984年老屋
总价7亿韩元= 420万元人民币
再看个本区域，贵的。总价14亿韩元= 850万元人民币
位于江南区三城路51路37
150平米套，5层/ 35层，四房两厅，2015年9月建成的高档新社区
更多实盘讯息，请大家自己查 网页链接
调控。
新闻与实盘，都看了，有了感性认识啦！江南区，这么奢华、高端，就是这个价格了！其实就我国而言，十二五末期，北京五环的价格，就超越首尔了！文在寅政府成立之后，出台多项房地产政策，为过热的楼市降温，他们知道，全民炒房将XXXXXXXXX
因此韩国在17年4月份实行了被称为是史上最严的房地产政策（征收转让税），过了一个月后，效果就显现，著名的首尔江南地区的平均房价，已经出现时隔近8个月的首次下挫，交易量也大幅下滑。
江南区的公寓总交易量为189件，环比大跌76%。从首尔市整体来看，4月份整体交易量也仅有6300余件，环比下滑55%。
再看今年截至6月第一周的大致，交易量还是萎靡不振。
具体可见视频
数据
本文主要参考 韩国 NAVER网的不动产信息。
首尔房价最高的三个区是瑞草区，江南区和松坡区，居住环境相比其他区而言相对要好很多，曾经有数据统计，在首尔大概要5亿1618万韩币可以买一套房子，按照1:170的汇率大概要三百万人民币
江南一带是首尔市重建公寓楼市场的主力战场。而受重建公寓价格下降，首尔市公寓平均价格肯定被往下带动。
税“碎”
对于房产投资者来说转让税和保有税是最敏感的，现在转让税已经实施，接下来政府或将出台房产保有税，这也将直接影响韩国房地产市场。
同时，韩国对已贷款购房者再次申请房贷时，按揭比例和负债收入比将下调10%；多套房产持有者在出售房产时，转让税最高可达60%。此前的规定是对交易差额所得征 6%-40% 不等的税收
新政规定对第二套房的交易可以征至 50%，而第三套房的交易可征至 60%，确实力度不小。政府还上调了转让税减免门槛，在首尔、釜山海云台等40处房屋认购调整地区，即使仅拥有一套房产，只有居住两年以上，才能减免转让税。另外，韩国政府计划在首都圈确保公共住宅基地以增加住宅供应量，每年为新婚夫妻提供5万户租赁住宅。
很明显韩国收取高额的房产转让税的确有效的抑制了上涨的房价。
因此，谁说征收房地产税是没有用的，那请直接去再购买18线城市的100套顶尖豪宅吧！
10%
韩国国土交通部称，以今年1月末为基准，韩国全国未出售的公寓数量（5.9104万户）创下了自去年6月以来的历史最高纪录。数据显示，目前韩国全国的住房空置率已升至6.5%，部分地区的空置率甚至超过了韩国学术界普遍认为的10%的警戒线水平。
惊人吧！
但，才10%，哈哈哈！
原因是，供给增加，但需求减少！
去年，韩国人口自然增长规模同比大幅减少了42.6%，导致住房需求逐步减少，然而住房的供应量却在持续增加。另外，由于近年来韩国的汽车、造船、钢铁产业持续低迷，重创了以这些产业为支柱的庆尚道、全罗道等地区的经济，去年这些地区的雇佣人数同比减少了2.7%，人口的流失导致地方城市的空置房进一步增加。
从中长期来看，住房空置率若持续大幅攀升，或将导致楼市量价齐跌，使韩国房地产市场处于长期疲弱的局面，进而对宏观经济造成风险。
租房
先看图
今年5月，首尔的租赁价格累计上涨率为0.16%。
今年首尔的住房租赁价格，在年初1、2月上升后，迎来连续3个月的下跌。1～5月累计同比涨幅缩小为0.16%
首都圈，更是跌入负值，5月为止累计上升率为 - 0.79%，下降趋势明显。也是2004年以来第一次跌入负增长区域，即使是2008年全球危机期间也未发生。
下跌的主要原因，还是累计涨幅过大。韩国鉴定院数据显示，在过去的14年间，首尔上升了73.7%，首都圈上涨了75.22%，这是全世界涨幅最为明显的！
由此造成目前下跌！
再看个长期历史图，图中灰线为租金涨幅，黑色实线为房价涨幅，虚线为物价（CPI）涨幅。
那么该地区的人口是否流出呢？
不，反而是流入，根据国土交通部的消息，今年首尔住宅的入住量为7.4万户，最近10年平均为6.2万户，因此增加了多了20%。而首都圈的全部入住量是31.6万户，预计比2017年增加10%以上。
尤其是今年6月，随着首尔重建计划实施，数千户可移入。
首尔市政府已经开始重塑城市形象，实施城市发展计划，同时聚焦“城市再生”，而非“再开发”。2017年，全市共有131个城市再生项目投入建设。其中具有代表性的项目包括重建·世运商业街（重建·世运项目）(Dasi (Re) Sewoon Shopping Center)、麻浦文化储备基地(Mapo Oil Tank Cultural Park)和首尔舰公园(Seoul Battleship Park)。
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