这章作者专门讲房地产周期.. 霍默·霍伊特房地产周期描述成以下20个阶段：
1 总租金开始快速上涨
2 净租金上涨得更快
3 作为租金上涨的结果..现有房屋的销售价格大幅上涨
4 为新建房屋支出。
5 新建房屋数量增加。
6 廉价信贷刺激了新建房屋数量的增加
7 小额融资扩大了新建房屋的数量
8 新建房屋吸收了闲置土地
9 繁荣时期的乐观人口预测
10 麦田里的新城愿景：土地细分的方法
11 大笔花费用于改善公共条件
12 所有类型的房地产达到高潮：顶峰
13 开始出现逆转的变动：间歇期
14 房屋抵押赎回权丧失的增加
15 股市崩溃以及普遍的商业萧条
16 损耗的过程
17 银行改变繁荣时期房地产贷款业务的政策
18 停滞与房屋抵押赎回权丧失的阶段
19 残局清理完毕
20 为另一次繁荣作准备..但是另一次繁荣是不会自动到来的
霍伊特总结房地产周期长达18～20年并且振幅非常大..房地产下跌去库存时会给经济带来很大创伤..另外霍伊特还研究..抄底房地产最简单也最困难..人人都能做得到..但问题是你到时候手里是否有足够多的钱..他发现很多人都能发现房地产的谷底..但能抄到这个底的人..无一例外都是拥有较为充裕现金流的人..而大部分人也能看出底部..但无奈手里已经没有钱了
作者说..美国的房子一般收益率不会太高..如果1000万美元的房子..一年能带来60万美元的现金流..就是合理的投资大概是年化租金收入达到6%
房地产交易中有3种主要的工具：
·直接所有权。
·开放式房地产基金
·REITs（房地产投资信托基金）
房地产周期的上升阶段与房地产回报（租金）的增长以及其他商业回报的下跌有关联..大家可以算算现在租金回报率..房地产周期的后期..土地价格强劲上涨..这是危机预警的强烈信号..说明廉价的融资带动的大量货币正在冲击土地市场..房地产库存告急说明大家抢房抢红了眼..然后是不分地段只要是房子都会涨..房地产进入普涨阶段
房地产周期也要用这个那个公式MV=PQ..当MV增加..利率下降..信贷更多..带动消费者支出上升..新房开工数量增加..经济活动的Q也上升..接着就业增加..投资增加..大家都抢着买房..房价或者房租P也就上升
作者说实际利率是房地产的先行指标..利率下降..货币增加..将是房地产重拾升势的有力信号..相反利率上升..货币减少房价就会下跌..房地产的周期..一般在经济周期之前..也就是说..新房开工数是一个重要的经济领先指标..一旦房地产周期逆转..接着就是经济周期逆转..因为房子一旦下跌..就意味着经济肯定滑坡..但是房子不管你再怎么呵护..他也永远不可能涨到天上去..还是因为那个道理其他产品的创造是有限的..你就算发再多的货币..最后你也没有东西可以交换了..所以房子总会18-20年一周期的这么周而复始的波动
警示房地产价格即将见顶的6个领先指标:
·出售天数的增加
·一个城市中未销售住房数量的增加
·卖方报价与成交价格比率的下降
·出售超过120天的住房数量的增加
·为投资所购买房产所占百分比的增加
·抵押申请数量的下降
