目前在某公司做研发设计，公司与002深度合作。对地产股，虽然深谙其预收放款情况，但是目睹北方区域的销售，直接给自己否定了。18年底入了点万科，第一个清仓。心态保守，长期持仓集中在家电食品饮料。因为是从业者，也是在全国化公司，趁着疫情在家仔细考虑了一下自己对行业未来的判断，说下地产公司的一些情况，核心竞争力：
投资决策端：
19年我们预计亏损项目比例在20%。我估计大部分地产公司都是这个情况。显然的是，还有很多项目没卖完，目前表现是0.01或者0.1%利润率，还都隐藏着。一个项目面20万平方米，20亿货值，我测算一期10万平米，市场只能接受9000。我乐观判断二期10万平方米均价1.15万。 这种项目报表正利润，实际还能是正利润？
关于北方市场，北京周边经历了北三县一年腰斩，市场非常难做，埋住了一片追涨的公司，河北之前多少项目卖楼花，现在呢?根本违规的，一个证都办不下来。天津也有很多问题项目，之前看海教园、西青项目堆积如山，去化非常困难，恒大在周边有一块地三年没动工。在郑州周边某处，龙湖雅居乐拿地楼面地价成本7200，三个月后正式实行售价限价7400。结果直接崩盘，现在商品房二手房都没有7400了。北京目前主流市场是限竞房，房本拿到之后，五年不能出售，90端积压严重。针对改善需求几乎没有新房供应。
这是北方的问题，也只是个案，南方预计好一些。
但是从投资流程的角度上，经营利润率的问题就很扎眼了。一般公司，投资项目都要求10%的利润率，现金流回正时间。之前针对不同的产品定位、品类、地区，公司有不同的要求。比如15年很多大盘不太要求现金流，因为一方面钱太多了，另一方面我可以做高端做特色打造品牌，而且行业上升周期中，我长期开发可以溢价。当然现在是另一回事，现金流为王。结合客户普遍杠杆高，手头紧张的情况，为了跑量，户型越来越紧缩。
为什么利润率变得不重要，反而扎眼？投资的流程是，10-12%的利润率可以过会，每一个公司在每一个项目有一个授权拿地价。那么如果集团要求我在这个区域发展，我肯定可着最高授权价去报价，也就是没有所谓“风险边际”。所以一块地出来，只要不少人参加，一个测算中性，周期考虑不乐观的公司，基本是拿不到的。另外在现金紧张的时刻，可能合作项目的财务操作，都能成为现金流的一部分。为了冲排名，增加品牌价值，不排除有公司强行做项目，不亏即可。
这就是为什么大部分公司的实际利润率基本就到不了10。
地产公司决策能力如何呢？从投资的角度，可能不怎么样。投资和实业还是完全不同的，一个公司需要冒险，需要养活员工，需要拓展业务才能持续生存，而且建立品牌和信用。事后看，17年地产这波操作，可能和创业板的小基金公司跟散户追涨杀跌差不多。16年下半年M2就下滑的厉害，结果地产公司呢?17年3月份，全河北找不到一个项目，大家跟疯了一样找卖楼花的盘。一方面可能奖金刺激，职业经理人无所谓项目硬伤，拿到地就有奖金，另一方面决策层没有清晰的认识，而且管理上已经是尾大不掉了。19年小阳春又有很多公司进去了，现在正好被疫情埋住。
整体上，地产行业在决策端，没有那么高水平，尚处于一群人围绕静态不完整数据拍脑门的情况。在这个二十万亿的产业里，对经济的判断，任泽平就是圈内最高的水平了。逻辑就这么简单粗暴，看着ppi就叫降息，每个公司年年盼解放政策，从17年开始，凡是有竞争的项目，几乎都是按每年涨价10%以上计算利润而拿的地。就现在，20年了中央的决心一说再说，有些职业经理人，周边地铁二手房卖2万，我离地铁3km，测算指标内开盘就3万。这是某港股内房的套路，亲耳所闻。
显而易见的是，19年小阳春，以及全年拿地多的，激进的，长期未必见好。
成本端：
地产是一个公开市场，竞拍土地的时候，是用成本能力衡量一个公司的能力，首要的是，谁的财务成本低。第二是谁的建造成本低，这个在各地，只要是有几个项目的公司几乎是明牌。第三，速度快。之前还可能用几个月优化成本，现在几乎不可能，等那图纸调整剩下的钱，都不够一天的利息。
这方面央企有明显的优势，包括万科金地这些伪的，品牌和规模建立的信用评级也对降低成本有利。
产品销售端：
出售回收现金的时候，用产品溢价能力说话，各地产有其能力不同，实际上深耕的各个区域公司，几乎没什么大的差别。像在南方，可能（猜测）政策相对稳定些，比较透明，北方，政府参与政策不少，所以人员稳定性非常重要。之前002是北京一哥，首创、首开、龙湖也很风光，这两年都被中海干傻了。项目拓展最主要的是什么？利润率自不用说，在某些公司0就可以，现金流回正是目前最主要的诉求。002在十年前，有很多项目亏损的，比如良渚。格局已定的情况下，是否还有空间打造品牌呢？
如果是002和50名左右的公司在隔壁卖房，在目前北方市场上还真没多大差别，因为尾大不掉的管理、限价政策已经把项目箍住了，变成了数字游戏，明牌的产品、成本、施工队。放在以往，区别还真的很大。因为现在别墅也不让做，各种偷面积的溢价都受限。如果放开市场，或者未来有变动，龙头公司确实有溢价能力。这从以前二手房的市场能看出，通州隔壁XH的房子7w，RC收购的房子10w。户型差不多，但是规划、立面差别很大。立面法式、石材，有点土豪味，理性的说一平米最多多1000的成本，结果溢价3万。可能大部分的买房决策权可能是在女性手中。阿纳亚还是上个周期的开发逻辑，找了个偏僻的赛道冲刺成功。
个人判断，top30的公司，研发方面的区别，现在整体看来比较小，品牌价值是有一点。
行业目前的水平：
从我们的做法看，目前公司还是借用第三方数据，并没有达到对一个板块深度研究的能力，克而瑞、链家也不行，针对目前的市场波动情况，至少看不到有什么高明的、超出想象的方案。一方面是变化的市场、流动性、客户消费能力，一方面是变动的政策，这个所谓因城施策的变动就是巨大利空。一个地挂出来就几个星期，一般都是先想办法拿，随后访谈才开始做，才开始对接设计、政府，这远远不够的，很可能被埋住，目前行业水平远未达到量化，也没什么希望，政策动态强过市场。就算002管理上也做不到真正高效。
我个人的角度，要把这个行业看作类似家电的正常的制造业，而且没有什么核心技术、专利。而且没有渠道缓冲，是完全看政策的行业，可能最核心的竞争力是政府关系，这几乎也决定了融资成本融资渠道。规模优势也有，深耕几个区域，全国化布局早的，在品牌信用方面吃到了持久的红利。这在第一方面决定了估值肯定不高。
行业在向头部集中。在地产经营的角度上，有两种方向，一个是核心化总部的力量，一个是区域化经营。从目前的看，后者有巨大的风险。正因为没有渠道缓冲，所有风险都在自己身上。所以可能5000亿就是一个合理的龙头销售数据，再高的话效率不会那么强。因为高管的高额薪资，持股计划也无法保证一个公司的核心人员是全心为了公司。按30亿一个项目，一年批200个项目就到天了。这可能意味着判断1000-2000个项目。正因为此，一个20万亿的行业可能还有机会出现几个龙头，行业集中度会继续。
对30开外的公司更残酷一些，为了品牌和全国拓展，一方面要继续拿地，一方面还要承担风险，新进区域政府关系、客户喜好、银行、开盘速度都是有阻力的。一方面要稳，否则如泰禾，一方面还不能拉下。感觉今年各公司的翻盘能力不太大。
结合国家政策，行业还有高风险性。19年经济的代价是3万亿的赤字，今年估计更多。这是为了遏制居民消费投资端的杠杆，将其转移到政府身上的结果。居民杠杆还在提升，因为地产还是超过了GDP增速，超过了日用消费，还是在碾压其他行业的空间。这点来看，调控只是暂时遏制了病情加重，不太可能松绑。 目前北京的情况是，阿迪耐克严重下滑，Gucci奢侈品巨幅增长。有人一天能买3000万奢侈品。这是经济长周期的资产差距问题。
人口是个巨雷：这两年人口下滑，对国家政策来说不可抗的力量。研究显示生育率如果是0.2，房价涨15% 生育率大概跌10%。
强行续命也可以，愚见的几个手段，在这种体制下，几乎不可能实现: 1.二手房交易遏制。类似北京300万贷款限制，在各地设置贷款上限，提高贷款利率，同时新房利率松动。2.超标房产的资产税和空置税。强行撬动食利阶层。
总结：
1. 从投资的角度要谨慎估计，继续前几年增长是不可能的。套牢了中产，不让人生孩子的地产2020年可能就到头了。政策已经很严了，继续加码的可能性不大，但是价格不一定能保住。
2. 我见过很多10%股份操盘并表的好项目，还有90%不并表的差项目，都可以调节。Top40利润率我估计门槛在6+%。我所在公司19年融资成本6%，利润6%。雪球上对利润的估值实在太乐观，我看年报，用开工、存货、预收关系，是看不出利润率计算的方式的。如果有能看出的还望指出。乐观点判断大部分公司大概是14%-融资成本。
无论谁都有亏损项目没体现出来，19年结算16-17年数据，这两年的项目几乎没有亏损的。
3. 估值上，地产普遍很便宜，哪怕就靠6%的利润率，5%的股息率，明牌释放都是可以入手。估值偏见正是来源于政策带来的不确定性，因城施策就是个实质大利空，变来变去我天天不开盘，不得发债？感慨北京规委是真牛逼，一个方案都能让你调一年！一会儿改政策，又不让我拿按揭款了。这些政策极其利好央企、融资成本低的企业。
4. 因为亏损项目成批出现和利润率低，公司会相对更谨慎，排位变化会更小。Top30都有未来成为龙头的机会，预计要更耐心。但是地产公司有一个保护自身利润和品牌的规模极限，10多万亿的市场不会寡头。
5. 因此这几年从40爬到15的公司，杠杆高的公司，需要加强研究。研究一个公司需要从18年开始看其每一大宗拿地价格和当前城市的售价、去化情况，工作量很大。
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