中国房地产泡沫几何，中长期发展趋势如何，不要靠感觉，看数据

最近看了一份招行房地产中长期系列研报，值得推荐一读。

如下图，从房价、房价收入比、人均GDP几个关键数据来看全球主要一线城市的横向对比：

1、从房价水平来看，中国四大一线城市市中心房价贵过美欧主要城市，仅次于东亚城市首尔和香港等。

2、从人均工资水平来看，除北京外，我国其他三个一线城市人均工资均低于2万美元/年，还显著低于其他发达国家主要城市，为美国主要城市的20%-30%左右，最接近的为东京和大阪，但仍比上海深圳平均工资高1.7倍。

3、从房价收入比来看，上海以接近50的数值高居全球首位，其余北京深圳广州数值均接近40，欧美主要城市均在20以内，美国洛杉矶甚至仅为6.8左右。从文化属性更接近的东亚城市来看，最高的为首尔。

所以，

横向来看，对比世界主要城市，我国房地产价格泡沫肯定是有，静态角度相关数据显著高于欧美国家，从文化属性更接近的东亚城市来绝对值也比较高，比较接近的为韩国首尔，但日本（受过房地产泡沫创伤）和新加坡（模式不一样）参考性可能不大。

纵向对比来看，一个国家的房地产价格是跟国家工业化、城镇化和金融信贷息息相关的，脱离发展阶段简单静态对比显然是有问题的，所以要从发展阶段纵向去看，当前我国经济处于增速换挡期，比对同样是经历了快速工业化和城镇化的东亚城市东京和首尔，我国当前阶段的价格水平略低于日本韩国当年经济经历经济换挡期时的水平，从后续发展情况来看，往往是房价水平增速小于收入增速，从而房价收入比中长期会慢慢下降。$华润置地(01109)$ $保利发展(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$